Mieterschutz bei besonderen Mietverhätnissen


Mietrecht: besondere Mietverhältnisse

Im Bereich der Wohnraummiete – und nur dort – gewährleistet das Mietrecht einen umfassenden Mieterschutz. Dadurch soll sichergestellt werden, dass Vermieter auf die Belange der Mieter angemessen Rücksicht nehmen müssen, und insbesondere keine willkürlichen Maßnahmen möglich sind.
Für besondere Mietverhältnisse und Wohnsituationen gibt es aber wegen der besonderen Situation Aus-nahmeregelungen ( § 573 a BGB).

Für diese Mietverhältnisse gilt generell folgendes, Einzelheiten dazu unter bei der jeweiligen Kategorie:

Kündigungen sind möglich,auch wenn der Vermieter kein berechtigtes Interesse an der Wohnung nachweist (Hauptanwendungsfall: Kündigung wegen Eigenbedarf)

Mieterhöhungen: Die Mieter genießen keinen gesetzlichen Schutz gegenüber einseitigen Mieterhöhungen des Vermieters. Insbesondere kommen auch die Vorschriften einer begrenzten Mieterhöhung ( maximal bis zur Höhe einer Vergleichsmiete) für die Mietverhältnisse nicht zur Anwendung. Vermieter müssen jedoch auch hier die Grenze des Mietwuchers beachten >>>Mietwucher, die für alle Mietverhältnisse gleichmaßen gilt.

1. Wohnungen in 2-Fam Häusern

Die Möglichkeit einer erleichterten Kündigung besteht gem § 573 a BGB in 2-Fam Wohnhäusern nur dann, wenn eine der beiden Wohnungen vom Vermieter selbst bewohnt wird. Unerheblich ist dabei wenn der Vermieter selbst erst nach dem Mieter in das Haus eingezogen ist (OLG Karlsruhe RE WM 92,49). Die erleichterte Kündigungsmöglichkeit besteht auch dann, wenn sich neben den zwei Wohnungen in dem Haus noch ein gewerblich genutztes Stockwerk befindet. 3-Fam Häuser und noch größere Objekte fallen nicht unter die Vorschrift, und zwar auch dann nicht, wenn der Eigentümer das 3-Fam Haus in ein 2-Fam umgebaut hat.
Die Vorschrift betrifft also die sogenannten „Einliegerwohnungen“.

Der Vermieter hat hier ein Wahlrecht, d.h. er kann eine Kündigung nach den allgemeinen Vorschriften ausprechen, wenn er ein berechtigtes Interesse (Eigenbedarf) an der Kündigung hat. Dann gilt die normale gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten. Der Vermieter kann aber auch sein Sonderkündigungsrecht für die Einliegerwohnung geltend machen und braucht dann kein berechtigtes Interesse (Eigenbedarf) nachzuweisen. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist dann um 3 Monate ( § 573 a Abs 2 BGB).

Auch dieser Kündigung kann der Mieter jedoch gem § 574 BGB widersprechen, sofern für Ihn ein Härtefall vorliegt.
>>> Härtefälle

2. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch bestimmt ist

Hauptfall sind Ferienwohnungen und Wohnraum der zum Beispiel für die Dauer einer Handelsmesse oder von Montage- Bauarbeiten vermietet wird. Die Vermietung an Auszubildende oder Studenten fällt nicht hierunter, denn Studenten oder Azubis wollenin der Wohnung ihren Lebensmittelpunkt begründen. Dazu die gute Abrenzung des Landgerichts Berlin Beschluß vom 29. Mai 1990, Az: 64 T 60/90

Ob Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch iS von BGB § 549 Abs 2 Nr 1 überlassen wurde, hängt nicht nur von der getroffenen mietvertraglichen Vereinbarung, sondern im wesentlichen davon ab, ob nur ein vorübergehender Wohnbedarf oder ein allgemeiner Wohnbedarf befriedigt werden soll. Maßgebend ist, ob der Mieter in der Mietwohnung seinen Lebensmittelpunkt begründen wollte. Indiz dafür, ist insbesondere auch die Dauer des Mietverhältnisses. (auch LG Dortmund, 11. Juni 1982, 1 S 570/81, WuM 1982, 276).

Die Kündigung ist ohne Angabe und Vorliegens eines berechtigten Interesses des Vermieters möglich. Die Kündigung muss allerdings schriftlich erfolgen. Der Mieter kann sich nicht auf die Sozialklausel ( Härtefall) berufen und auch keine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen.

Mieterhöhungen: kein Schutz, siehe oben

3. Wohnraum innerhalb der Wohnung des Vermieters (klassische Untermiete)

Das Mietrecht nennt 3 Voraussetzungen:
1. Der Wohnraum muss innerhalb der vom Vermieter bewohnten Wohnung liegen. Zu diesem Merkmal die folgenden 2 Urteile:

LG Berlin, Urteil vom 5. November 1979 , Az: 61 S 153/79: Ein Vermieter bewohnt einen Teil einer Wohnung selbst, wenn dieser Teil der Wohnung der Führung seines häuslichen Lebens, insbesondere seines Haushalts dient. Hierfür ist es nicht erforderlich, dass sich der Vermieter ständig in dieser Wohnung aufhält.

LG Detmold , Beschluß vom 22. Juni 1990 , Az: 1 S 55/90 : Die Ausnahmevorschrift des BGB § 549 Abs 2 Nr 1 gilt nicht für ein möbliertes Zimmer, das einen eigenen Eingang zum Treppenhaus hat, dessen Verbindungstür zur Vermieterwohnung abgeschlossen und mit Möbeln zugestellt ist und in dem der Mieter nicht auf die Benutzung von Küche und Bad in der Vermieterwohnung angewiesen ist.

2. Der Vermieter muss die Wohnung möbliert haben. Ein Stuhl und ein Tisch reicht nicht aus. Notwendig ist, dass der Vermieter mit den Möbeln ausgestattet hat, die zum Wohnen notwendig sind. (Stuhl, Tisch, Bett, Schrank, Kochgelegenheit).

3. Der oder die Räume werden nicht von der Familie oder Ehe- bzw. auch Lebenspartner des Mieters genutzt. Der Mieter muss mit dem Lebenspartner in den Räumen einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen. Die Familie steht unter dem besonderen Schutz. Es erschien dem Gesetzgeber nicht gerechtfertigt, den Kündigungsschutz auch für Familien aufzuheben. Die Ausnahmevorschrift gilt also in der Praxis nur dann, wenn der Untermieter „Single“ ist.

Die Kündigung ist ohne Angabe und Vorliegens eines berechtigten Interesses des Vermieters möglich. Die Kündigung muss allerdings schriftlich erfolgen. Der Mieter kann sich nicht auf die Sozialklausel ( Härtefall) berufen und auch keine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen. Zusätzlich ist die Kündiogungsfrist verkürzt. Es kann spätestens bis zum 15. jeden Monats für den Ablauf desselben Monats gekündigt werden ( § 573 c Abs 3 BGB).

Mieterhöhungen: kein Schutz, siehe oben

4. Wohnraum in Wohnheimen in öffentlicher Trägerschaft oder in Trägerschaft anerkannter Vereine der Wohlfahrtspflege

Bei diesen Wohnobjekten fehlt eine soziale Komponente völlig. Mieter können ohne Kündigungsgrund gekündigt werden, sie können sich auch nicht auf die Sozialklausel u.ä. berufen. Es handelt sich in der Regel um Obdachlosenunterkünfte der Städte und Gemeinden, Heime für Spätaussiedler, Asylantenheime.

5. Studenten- und Jugendwohnheime

Jugendliche sind Personen zwischen 14 und 18 Jahren ( §1 JGG). Um Student zu sein muss man einer Universität immatrikuliert sein.
Es muss sich um Wohnraum in einem Wohnheim handeln. Wobei das Gesetz nicht näher definiert hat, was unter einem Wohnheim zu verstehen ist.
Nach Ansicht des AG Frankfurt, Urteil vom 19. Februar 1997 , Az: 33 C 4666/96 – 28 ist jedenfalls ein Einfamilienhaus kein „Wohnheim“ in diesem Sinne: Werden fünf möblierte Zimmer eines Einfamilienhauses einzeln an Studenten für 430 DM netto monatlich vermietet, so ist das Haus nicht als Studentenwohnheim im Sinne der Kündigungsschutzvorschriften anzusehen.

Die Kündigung ist ohne Angabe und Vorliegens eines berechtigten Interesses des Vermieters möglich. Die Kündigung muss allerdings schriftlich – mit Widerspruchsbelehrung – erfolgen. Der Mieter kann sich aber auf die Sozialklausel ( Härtefall) berufen. Der Student kann also zum Beispiel die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn er gerade mitten in den Vorbereitungen für sein Examen ist (Härtefallregelung) §§ 574, 574 a BGB).

Mieterhöhungen: kein Schutz, siehe oben

Mietrecht 03 – 2015 Mietrechtslexikon