Mietrecht: der Mietaufhebungsvertrag


Mietrecht: Mietaufhebungsvertrag, Inhalt, Bedeutung

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Durch den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages kann ein Mietverhältnis einvernehmlich zwischen Mieter und Vermieter auf einen bestimmten Zeitpunkt hin beendet werden. Häufig werden finanzielle Zuwendungen oder Abfindungen für einen Interessenausgleich vereinbart. Eine Kündigung des Mietvertrages zur Aufhebung des Mietverhältnisses ist dann nicht erforderlich. Der Mietaufhebungsvertrag ersetzt die Kündigung.

Es gibt keine gesetzlichen Formvorschriften für den Mietaufhebungsvertrag. Daher kann ein solcher Vertrag prinzipiell auch mündlich oder durch „konkludendes Handeln“ geschlossen werden. Die Gerichte stellen an den Abschluß eines Mietaufhebungsvertrages höhere Anforderungen zum Schutz der Mieter. Nicht aus jeder – vielleicht unbedachten – Handlungsweise des Mieters kann auf den Abschluß eines Mietaufhebungsvertrages geschlossen werden. Es kommt zum Beispiel kein Mietaufhebungsvertrag zustande, wenn der Mieter vor dem durch eine vermieterseitige Kündigung bestimmten Ende des Mietverhältnisses aus der Wohnung auszieht und dies dem Vermieter durch Zusendung der Wohnungsschlüssel mitteilt. (LG Düsseldorf , Urteil v. 16. Mai 1995, Az: 24 S 661/94 ).

Vertragsauslegung – Schönheitsreparaturen – Abfindungen

Vereinbaren die Parteien in einem Mietaufhebungsvertrag die vorzeitige Rückgabe der Wohnung gegen eine Abfindungszahlung des Vermieters – und enthält der Aufhebungsvertrag keine weiteren Bestimmungen – so beinhaltet diese Regelung regelmäßig die Rückgabe der Wohnung ohne weitere Schönheitsreparaturen. So die sehr zweifelhafte Ansicht des LG Stuttgart , Urteil vom 27. April 1995, Az: 16 S 289/94. Man wird eher anzunehmen haben, dass der ursprüngliche Mietvertrag für die gegenseitigen Rechte von Mieter und Vermieter maßgebend bleid, sofern und soweit der Mietaufhebungsvertrag keine anderslautende Vereinbaraung enthält.
Grundsätzlich bleibt der ursprüngliche Mietvertrag aber wirksam, sofern der Mietaufhebungsvertrag keine anderen Bestimmungen als der Mietvertrag enthält (in diesem Fall gilt der Mietaufhebungsvertrag), oder die Rechtswirkungen des Mietvertrages durch den Mietaufhebungsvertrag insgesamt aufgehoben werden. Hinweis: In unserem nachstehenden Muster ist dies so vorgesehen. Die Parteien haben so kein Risiko bisher unerkannte Verpflichtungen aus dem früheren Mietvertrag noch ausgesetzt zu sein.

Der Widerruf von Mietaufhebungsverträgen

Häufig werden Mietaufhebungsverträge in der Wohnung des Mieters abgeschlossen. Mieter, die dabei vom Vermieter übervorteilt wurden, kamen deshalb auf die Idee, den Mietaufhebungsvertrag als „Haustürgeschäft“ anzusehen. Sie erklärten den Widerruf des Mietaufhebungsvertrages. Das Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften wurde im Zuge der Schuldrechtsrefom 2002 in das BGB integriert. Inhaltlich hat sich jedoch an den Vorschriften nichts geändert. ( Jetzt § 312 BGB).

Die reine „Privatvermietung“ fällt nicht unter § 312 BGB. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter geschäftsmäßig gehandelt hat. Alle Einzelheiten dazu siehe >>> Haustürgeschäft.

Der Mieter kann deshalb solche Mietaufhebungsverträge innerhalb von 2 Wochen widerrufen. Für den Wideruf ist >>> Textform vorgeschrieben. Die Frist für den Widerruf beginnt erst, wenn er seitens des Vermieters über die Widerrufsmöglichkeit informiert wurde ( §§ 312, 355 Abs 1 u. 2. BGB).