Maßstab für die Umlage von Müllkosten auf die Mieter

Müllentsorgungkosten

Die Frage nach dem Umlagemaßstab für Müllentsorgungskosten taucht dann naturgemäß nicht auf, wenn jeder Mieter seinen eigenen Mülltonnen hat, und dafür die Entsorgungskosten an die Stadt, Gemeinde oder den Entsorger direkt entrichtet.

Da die Kosten andererseits aber zum Teil in „astronomische“ Höhen steigen, wird die Frage nach dem richtigen Umlage-maßstab immer wichtiger:

Müllentsorgungskosten gelten als Betriebskosten im Sinne der BetriebskoVO 2004, dort § 2 Nr. 8. Sie sind deshalb nach § 556 BGB umlagefähig.

Haben die Vertragsparteien im Mietvertrag ausdrücklich einen Abrechnungsmaßstab vereinbart, so gilt zunächst dieser. Die meisten Mietverträge enthalten jedoch keine entsprechende Regelung. Gleiches gilt, wenn ein Maßstab zwar nicht im Mietvertrag, doch durch langjährige Übung praktisch als vereinbart angesehen werden muss; dies wird wohl gelten, wenn die Vertragsparteien mindestens 3-5 mal Betriebskostenabrechnungen mit dem gleichen Maßstab untereinander ausgeglichen haben. Wird für bestimmte Betriebskosten, die von einem Verbrauch abhängen, dieser Verbrauch vom Vermieter erfasst (vor allem bei Installation von Wasseruhren) und keine spezielle Vereinbarung getroffen, so ist der erfasste Verbrauch der Abrechnung zugrunde zu legen. Gleiches soll für eine erfasste Verursachung gelten. Ist nichts vereinbart und es wird weder der Verbrauch, noch die Verursachung vom Vermieter erfasst, gilt die Wohnfläche als Umlagemaßstab § 556 a Abs 1 BGB.

Die Umlage nach Wohnfläche führt in vielen Fällen zu Ungerechtigkeiten. Kann aber meines Erachten auch in krasseren Fällen nicht als „unangemessenen Benachteiligung“ gemäß § 242 BGB korrigiert werden, da eine eindeutige gesetzliche Regelung entgegensteht.

Wenn der Vermieter jedoch dazu übergeht, den Verbrauch bzw. die Verursachung zu erfassen, ist er auch verpflichtet, die Kosten nach diesem Maßstab umzulegen § 556 a Abs 1 Satz 2 BGB. Streitig ist noch, ob von einer „Erfassung“ einer Verursachung bereits dann gesprochen werden kann, wenn der Vermieter genau die Anzahl der „Köpfe“ der Mieter monatlich feststellt, und dann nach „Köpfen“ umlegt. Das AG Heilbronn hat dies mit Urteil vom 10.12. 2002 (Az 2 C 4025/02) abgelehnt. Das AG Heilbronn gab vielmehr dem Mieter Recht, dieser hatte argumentiert, die Erfassung, wie viele Personen wie lange in einem Mietobjekt gewohnt haben, besage nichts über den Wasserverbrauch dieser Personen. Die Prämisse, dass zwei Personen doppelt so viel Wasser verbrauchen würden wie eine, sei durch nichts belegt. Ob dies so auch für die Verursachung von Müll gesagt werden kann, ist zumindest sehr fraglich.

Abhilfe könnte nur der Einbau einer Müllerfassungsanlage bringen

Mülltrennung

Die ordnungsgemäße Mülltrennung ist allgemeine Mietvertragspflicht. Verletzt einer der Mieter seine Pflichten und ergibt sich dadurch ein erhöhtes Restmüllaufkommen, so kann dies den übrigen Mietern in der Betriebskostenabrechnung nicht angelastet werden (AG Münster, Urteil v. 04.01.2006 – 59 C 2601/05). In dem AG Münster entschiedenen Fall hatte ein Mieter den Vermieter bereits ein Jahr zuvor darauf hingewiesen, dass sich ein erhöhtes Restmüllaufkommen durch eine nicht ordnungsgemäße Mülltrennung eines anderen Mieters ergibt. Der Vermieter war dagegen nicht eingeschritten und hatte nichts unternommen. Das Gericht meint, der Vermieter müsse sich an den Verursacher der Mehrkosten halten.

Sperrmüllbeseitigung

Siehe unter >> Sperrmüll

Mietrechtslexikon – Mietrecht 11-2013