Erweiterung der Nutzfläche, Mieterhöhung bei Intensivierung der Nutzung


Mietrecht: gewerbliche Miete , Nutzfläche, Mieterhöhung

Mieterhöhungen wegen Vergrößerung der Fläche bzw Intensivierung der Nutzung :

Ganz überwiegend wird in Gewerbemietverträgen ein pauschaler Mietpreis für die gesamte Mietfläche einschließlich Außenbereich (Verkehrs- und Funktionsflächen) in Verträgen vereinbart. Es ist dann davon auszugehen, dass mit der vereinbarten Miete die gesamte Nutzung aller Flächen abgegolten ist. Der Mieter ist berechtigt, die angemieteten Flächen vertragsgemäß zu nutzen. Dabei kann zum Beispiel ein Autohaus auch Verkaufscontainer auf den gemieteten Flächen aufstellen, da diese Nutzung für ein Autohaus nicht ungewöhnlich ist, und als vertragsgemäß anzusehen ist. Für alle baulichen Maßnahmen ist jedoch die Zustimmung des Vermieters erforderlich, soweit diese nicht generell im Mietvertrag erteilt ist, und in die Substanz des Gebäudes / Grundstücks eingegriffen wird. Bei einem Verkaufscontainer – wie im Beispielsfall-, der mobil ist und ohne Schwierigkeiten wieder entfernt werden kann, ist dies zumindest sehr fraglich.

Häufig macht der Vermieter seine Zustimmung (falls die Zustimmung erforderlich ist – siehe oben-) von der Zahlungen einer Abstandsumme oder einer Mieterhöhung abhängig. Dies ist im Bereich der gewerblichen Miete durchaus zulässig. Immer ist jedoch eine Einigung zwischen Vermieter und Mieter über die Höhe einer Mieterhöhung oder die Zahlung einer Abstandssumme erforderlich. Fehlt eine solche, kann der Vermieter keine zusätzlichen Zahlungen verlangen. Es hängt vom jeweiligen Einzelfall ab, ob der Vermieter rechtlich verpflichtet ist, seine Zustimmung zu der vom Mieter durchzuführenden Baumaßnahme erteilen muss oder berechtigt verweigern kann.

Dazu ein Auszug aus dem Urteil des KG Berlin Urteil vom 13. Dezember 2001 Az: 8 U 7231/001.

Läßt sich die Nutzfläche nicht aus dem sonstigen Vertragsinhalt ermitteln (hier: da die Nutzflächen nicht wie vorgesehen in einem Lageplan farblich gekennzeichnet sind), ist davon auszugehen, daß Verkehrsflächen und Funktionsflächen in Gewerbemietverträgen mit dem vereinbarten Mietzins abgegolten werden. Es wird jedenfalls nicht selten ein pauschaler Mietpreis für die gesamte Mietfläche vereinbart, ohne dass in Verkehrs- und Funktionsflächen aufgegliedert wird. Davon ist auch vorliegend auszugehen. (KGR Berlin 2002, 81).

Das gilt auch im Bereich der Wohnraummiete. Obwohl sich die Nutz- bzw. Wohnfläche durch eine Baumaßnahme ( in dem LG Kiel entschiedenen Fall – siehe unten – Einbau eines Bades) vergrößert hat, ist der Mieter nicht verpflichtet – es sei denn er einigt sich mit dem Vermieter – eine entsprechend höhere Miete zu bezahlen.

LG Kiel, Urteil vom 30. Juni 1976 , Az: 1 S 48/76 (Auszug)

Mit Recht ist durch das angefochtene Urteil die Klage der Vermieterin insoweit abgewiesen worden, als sie die Zahlung weiteren monatlichen Mietzinses in Höhe von 3*8,– DM = 24,– DM ab 1. Juli 1975 zum Gegenstand hat. Denn die Vermieterin hat selbst nicht behauptet, daß sie sich mit der Mieterin über die Entrichtung eines Entgelts für die Gebrauchsüberlassung zusätzlichen, zur Aufnahme von Bad und Toilette bestimmten Wohnraumes geeinigt hat. Zwar wird dieser Raum von der Mieterin unstreitig ständig benutzt. Das besagt aber nach Überzeugung der Berufungskammer noch nicht, daß die Mieterin damit stillschweigend ihr Einverständnis erteilt hat, der Vermieterin neben der Mietanhebung von monatlich 114,09 DM ab 1. Oktober 1975 wegen der durch den Einbau von Bad und Toilette bewirkten Wohnwertverbesserung nach § 3 MHG weitere 24,– DM im Monat für die Gebrauchsüberlassung hierzu benötigten zusätzlichen Wohnraums zu entrichten.

Mietrecht 02 – 2012 Mietrechtslexikon