Mietrecht: Thermostatventile, Anspruch des Mieters auf Einbau, Erneuerung


Mietrecht: Thermostatheizkörperventile

Bauherren von Neubauwohnungen und Eigentümer sind durch Rechtsverordnung bereits seit September 1987 dazu verpflichtet, Heizkörper mit sog. Thermostatventilen auszustatten (Verordnung über energiesparende Anforderungen an heizungstechnische Anlagen und Brauchwasseranlagen). Thermostatventile sind Ventile, die den Durchfluß von Warmwasser ensprechend der eingestellten Temperatur und der Raumtemperatur jeweils selbsttätig anpassen. Ob die Heizungsanlagen tatsächlich umgerüstet sind, wird aber weder überprüft noch überwacht. Nach ganz einhelliger Ansicht der Rechtsprechung kann aber aus dieser öffentlich-rechtlichen Bau- bzw Ausstattungsverpflichtung von Seiten des Mieters im Mietrecht kein Anspruch gegenüber dem Vermieter zum Einbau derartiger Ventile abgeleitet werden. LG Berlin 63. Zivilkammer, Urteil vom 16. Oktober 1984, Az: 63 S 72/84; AG Tostedt, Beschluß vom 16. März 2000, Az: 18 C 102/98; AG Charlottenburg, Urteil vom 10. Juli 1991, Az: 12 a C 172/91

Es besteht kein grundsätzlicher mietrechtlicher Anspruch des Mieters auf Modernisierung der Wohnung insoweit, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Wohnung jeweils auf dem neuesten Stand der Technik zu halten. Auch nach der Mietrechtsreform 2001 ist der Vermieter nach dem Wortlaut des § 535 BGB nur dazu verpflichtet die Wohnung dem Mieter in einem für den „vetragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ zu überlassen. Das kann nur dahingehend ausgelegt werden, dass nur ein Anspruch auf Erhaltung der Mietsache im angemieteten Zustand besteht. So auch: AG Tostedt, Beschluß vom 16. März 2000, Az: 18 C 102/98, AG Charlottenburg, Urteil vom 10. Juli 1991, Az: 12 a C 172/91). Es kann kann jedoch Ausnahmen geben: In einem vom AG Gelsenkirchen (Urteil vom 6. Oktober 1992, Az: 3b C 1105/91) entschiedenen Fall war in dem Gebäude eine moderene NT Heizung eingebaut. Bei dieser Bauart kann auf Thermostatventile verzichtet werden. Vermutlich aufgrund eines Planungsfehlers musste die Heizung dann aber doch entgegen der ursprünglichen Planung doch mit höheren Temperaturen gefahren werden. Das Gericht verpflichtete den Vermieter zum Einbau der Thermostatventile. Im Prinzip war dies aber nichts anderes als eine Mangelbeseitigung.

Schadhafte alte Heizkörperventile

Heizkörperventile, die keine Regulierung mehr erlauben oder gar undicht geworden sind, stellen einen Mietmangel dar. Der Mieter kann deswegen alle mietrechtlichen Gewährleistungsansprüche geltend machen siehe >>> Sachmangel. Insbesondere ist der Vermieter verpflichtet, den Mangel zu beheben. Da der Einbau von Thermostatventilen nunmehr aber per Rechtsverordnung vorgeschrieben ist, ist der Vermieter zu deren Einbau verpflichtet. Die Kosten sind in diesem Fall reguläre Instandsetzungskosten, keine Modernisierungskosten, so dass der Vermieter nicht dazu berechtigt ist, die gesamten Kosten als Modernisierungsaufwand auf die Mieter umzulegen. Allenfalls dann, wenn der Einbau der Thermostatventile eine echte Verbesserung des Wohnwertes darstellt, könnten die reinen Mehrkosten, die durch die Umrüstung entstehen als Modernisierungsaufwand auf die Mieter umgelegt werden siehe >>>Modernisierung.

Mietrecht 03 – 2012 Mietrechtslexikon