Mietrecht: die Verwirkung von Rechtsansprüchen des Vermieters


Mietrecht: Eintritt und Bedeutung der Verwirkung

Eine Verwirkung eines mietrechtlichen Anspruches oder eines Rechtes bedeutet, dass der Rechteinhaber das Recht oder den Anspruch aus dem Mietrecht – trotz seines formellen Bestehens – nicht mehr in Anspruch nehmen kann. Der BGH hat das Prinzip der Verwirkung bereits seit 1957 anerkannt. (BGHZ 25, 47 ; NJW 1957, 1358) Mit Urteil vom 16.06.1982 bestätigt er diese Ansicht nochmals, mit folgender Begründung (wörtlich aus dem Urteil) :
„Eine Verwirkung kommt nach allgemeinen Grundsätzen in Betracht, wenn der Berechtigte ein Recht längere Zeit nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre, und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass dieser sein Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde. „

Viele geradezu klassische Fälle, in denen von einer Verwirkung auszugehen ist, betreffen im Mietrecht die Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung. Seit der Mietrechtsreform 2001 kommt der Verwirkung jedoch insoweit geringere Bedeutung zu, als nunmehr ohnehin die kurzen >>>Ausschlußfristen gelten. § 556 Abs 3 BGB.

Um eine Verwirkung anzunehmen ist erforderlich, dass das Verhalten des Gläubigers nach Treu und Glauben den Eindruck erweckt, der Anspruch werde nicht mehr geltend gemacht, wobei eine einfache Untätigkeit nicht ausreichend ist (BGH, WuM 1984, 127; Bub/Treier/Gramlich, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VI Rn. 112). Wenn der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung erstellt, und diese beim Mieter einfordert, so kann sich der Mieter darauf verlassen, dass darüber hinaus keine weiteren Ansprüche mehr geltend gemacht werden. Das gilt nur dann nicht, wenn die Betriebskostenabrechnung offene klare Unrichtigkeiten oder Fehler enthielt, die für den Mieter ohne weiteres aus der Abrechnung ersichtlich waren ( sogenannte Kalkulationsfehler oder auch Rechenfehler). Weiter verlangt die Rechtsprechung, dass sich der Mieter bereits auf die Situation eingestellt und darauf verlassen hat, so dass seine jetzige Inanspruchnahme eine unbillige Härte bedeuten würde (vgl. KG WuM 1981, 270; Bub/Treier/Gramlich, aaO, VI Rn. 103 ; KG Berlin 8. Zivilsenat, Urteil vom 28. Februar 2002, Az: 8 U 4735/98).

Erteilt der Vermieter über mehrere Jahre hinweg eine Abrechnung, wobei er zum Beispiel die Position „Versicherungskosten“ nicht einbezieht, so sind Nachforderungsansprüche gegenüber den Mietern verwirkt, da dies für die Mieter nur bei genauer Vertragsprüfung erkennbar gewesen wäre. Im übrigen sind die Ansprüche aber auch verjährt.

Mieter sollten sich jedoch davor hüten, vorschnell von einer Verwirkung der Rechte des Vermieters auszugehen. Die Verwirkung ist ein Ausnahmefall. Nachfolgend aufgelistete Urteile verdeutlichen dies:

LG Braunschweig 6. Zivilkammer, Urteil vom 30. Juli 2002, Az: 6 S 58/02

Quelle: ZMR 2002, 917

Wenn der Vermieter die von dem Mieter gezahlten Nebenkostenvorschüsse über eine längere Zeit (hier: 13 Jahre) so behandelt, als seien es feste Pauschalen, über die nicht abgerechnet werde, sondern die den Nebenkostenanspruch voll abgelten würden, hat der Vermieter aufgrund seines Verhaltens das Recht verwirkt, unangekündigt für bereits abgelaufene Zeiträume Nebenkostennachforderungen geltend zu machen.

LG Frankfurt 17. Zivilkammer, Beschluß vom 30. Juli 1999, Az: 2/17 S 444/98, 2-17 S 444/98

Quelle: NZM 2001, 667

1. Das Schweigen des Vermieters auf die Erklärung des Mieters, er verstehe die Nichtabrechnung der Betriebskostenvorauszahlungen als Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale, führt nicht zu einer entsprechenden Änderung des Mietvertrags.
2. Hinsichtlich der Verwirkung von Betriebskostennachzahlungsansprüchen ist auf den einzelnen Abrechnungszeitraum abzustellen, wobei eine Frist von vier Jahren ab dem Ende des Abrechnungszeitraums angemessen erscheint.

LG Berlin 62. Zivilkammer, Urteil vom 25. Februar 1993, Az: 62 S 401/92

Quelle : MM 1993, 364

Versäumt es der Vermieter, von seinem mietvertraglich vereinbarten Recht, monatliche Betriebskostenvorschüsse zu erheben, Gebrauch zu machen, hat er die spätere Umlegung der Betriebskosten im Wege einer Betriebskostenabrechnung verwirkt.

LG Mannheim 4. Zivilkammer, Urteil vom 24. Januar 1990, Az: 4 S 150/89

Quelle: ZMR 1990, 378-379

1. Verwirkung liegt vor, wenn der Vermieter längere Zeit untätig bleibt, dadurch bei Mieter der Eindruck entstanden ist, er brauche mit Nachzahlungen nicht mehr zu rechnen, der Mieter sich hierauf eingerichtet hat und ihm die verspätete Inanspruchnahme nicht zugemutet werden kann (vergleiche BGH, 30. Juni 1976, I ZR 63/75, BGHZ 67, 56).
2. Die Verwirkung ist ein Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung wegen widersprüchlichen Verhaltens; sie kommt deshalb nur in Ausnahmefällen in Betracht.

3. Der bloße Zeitablauf reicht niemals aus; stets müssen darüber hinaus besondere Umstände vorliegen, die die verspätete Inanspruchnahme des Mieters als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen.
4. Solche besonderen Umstände sind anzunehmen, wenn der Mieter drei Jahre nach seinem Auszug und nach dem Zugang einer Betriebskostenabrechnung keinerlei Kontakte mit dem Vermieter bzw dem inzwischen bestellten Konkursverwalter hatte und er – weil er eine bei Mietbeginn geleistete Kaution nicht zurückerhalten hatte – davon ausgehen konnte, daß die Kaution zur Deckung eventueller Restforderungen aus dem Mietverhältnis verwendet worden sei und er deshalb nicht mehr in Anspruch genommen werde.
5. Der Eintritt der Verwirkung setzt keine konkreten Dispositionen des Schuldners voraus. Eine Recht ist verwirkt, wenn sich ein Schuldner wegen der Untätigkeit seines Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen. Eine solche Erwartungshaltung gründet sich in erster Linie auf subjektive Vorstellungen des Schuldners.

AG Schwelm, Urteil vom 25. April 1979, Az: 28 C 73/79

Quelle: WuM 1980, 16

Eine spezifizierte Nebenkostenabrechnung ist zur Fälligkeit eines Nachzahlungsbetrages erforderlich. Verwirkung nicht abgerechneter Nebenkostenforderungen tritt nach einem Jahr ein, wenn vertraglich nichts anderes vereinbart ist.

Mietrecht 05 – 2012 Mietrechtslexikon