Mietrechtliche Probleme mit der Wärmedämmung


Mietrecht: Wärmedämmung

Vermieter sollten sich nicht ohne vorherige neutrale Beratung durch einen von Industrie und Handwerksbetrieben unabhängigen Bauingenieur für eine ggf. nutzlose teure Dämmaßnahmen der Hausfassade entschließen. Besonders die nachträgliche Dämmung einer Hausfassade kann mietrechtlich in zweierlei Hinsicht Bedenken begegnen:

(1) Häufig werden sanierungsbedürftige Hausfassaden gleichzeitig mit einer Wärmedämmung ausgestattet. Die Sanierung einer Hausfassade ist aber als reine Instandhaltungsmaßnahme des Gebäudes ausschließlich Sache des Vermieters. Eine Umlage der Kosten auf die Mieter ist daher nicht möglich. Wird gleichzeitig aber eine zusätzliche Dämmung angebracht, so kann die Maßnahme jedenfalls auch als Modernisierungsmaßnahme gelten. Für Moderinisierungen aber sind die anfallenden Kosten zu 11% jährlich auf die Mieter umlegbar (als Mieterhöhung nach Modernsierung). In diesen Fällen müssen die auf die Sanierung entfallenden Kosten aus den Gesamtkosten herausgerechnet werden, da diese nicht umlegbar sind.

(2) Die Zustimmung zu einer angekündigten sog. Modernisierungsmaßnahme (Wärmedämmung der Fassade) müssen die Mieter nur dann erteilen, wenn es sich hierbei tatsächlich um eine dauerhafte Wohnwertverbesserung oder eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder Wasser handelt.
Um beurteilen zu können, ob die Wärmedämmung zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führt, muß der Vermieter darlegen, in welchem Maß sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie überschlägig errechnet. Diese Wärmebedarfsberechnung muss der Vermieter spätestens bei der Mieterhöhungserklärung, die nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme erfolgt, vorlegen. Für Dämmaßnahmen gibt es u.U. öffentl. Förderprogramme. Staatliche Zuschüsse sind auf die Gesamtkosten anzurechnen.
Die bloße Behauptung Ihres Vermieters, eine Wärmedämmung führe immer zur Energieeinsparung, reicht keinesfalls aus. Vorsorglich sollten Mieter gegen die angekündigte Maßnahme Widerspruch einlegen. Bei einer nicht ausreichend erläuterten Mieterhöhung muss der Mieter dann die erhöhte Miete nicht bezahlen.

Dazu folgendes Beispiel (Urteil des BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 3. März 2004, Az: VIII ZR 149/03):
Ein Investor stattete die von ihm erworbene ältere Wohnlage mit einer neuen Wärmedämmfassade aus. Kosten der Modernisierung: rund 1,2 Mill. Euro. Nach einer solchen Modernisierung können die Mieten erhöht werden, wobei 11% des Aufwandes jährlich auf die Mieten aufgeschlagen werden kann. Auch die Kostenmieten von öffentlich geförderten Wohnungen können angepasst werden.
Für die Mieter einer 85 qm großen Sozialwohnung in dieser Wohnlage ergab sich eine Mieterhöhung um rund 70,27 € monatlich, dies entspricht einer Steigerung um etwa 27%.
Eine kostspielige Angelegenheit, errechnete doch ein Sachverständiger, dass die erzielbare Energieeinsparung maximal 12 % (der Heizkosten) betragen könne. Deshalb wehrten sich die Mieter dagegen mit dem Argument, dass der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit missachtet habe. Sie seien nur insoweit verpflichtet eine Mieterhöhung mitzutragen, als diese nicht außer Verhältnis zur erwartenden Ersparnis von Heizkosten steht. Diese Ansicht der Mieter wurde bisher sehr verbreitet von vielen Gerichten geteilt.
Der BGH erteilt dem jedoch eine Absage: „Die Mieterhöhung wegen energieeinsparender Modernisierungsmaßnahmen wird im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der erzielten Heizkostenersparnis begrenzt“, so die Meinung der Bundesrichter, die sich ausführlich mit dem Für und Wider beschäftigten. Ganz schutzlos sei der Mieter aber nicht, betont der BGH, er könne sich gegenüber der Mieterhöhung ja auf einen Härtefall berufen.

Ob die Wärmedämmung einer Fassade zu einer nachhaltigen Energieeinspraung – wie in § 554 Abs 2 BGB für Modernisierungen gefordert – führen kann ist sehr zweifelhaft. Einige Experten sprechen mit überzeugender Begründung, gestützt auf Erfahrungswerte und Versuche, möglichweise nicht zu Unrecht vom „Dämmwahn“. Ein Auszug aus der Veröffentlichung von Dipl Ing. Konrad Fischer (www.konrad-fischer-info.de):

Die erwarteten Energieeinsparungen durch Dämmung sind an Massivbauten nicht eingetreten und technisch auch nicht möglich. Schäume und Gespinste können nämlich Wärmeabfluß in der Praxis nicht dämmen. Zusätzlich schädigen die Dämmstoffkonstruktionen die Bausubstanz durch konstruktionstypisch überhöhte Feuchteaufnahme und -speicherung. Die mit der Gebäudedämmung und -abdichtung verbundene Gesundheitsschädigung der Wohnbevölkerung darf dabei nicht übersehen werden. Wir sind sozusagen Weltmeister des fruchtlosen Energiesparens und – der Asthma- und Allergiekranken. Schimmelpest, Silberfische und Milben sind inzwischen vertraute Begleiterscheinungen der ‚energetischen Sanierung‘ des Altbaubestandes.

Analyse Baustoffexperiments (Lichtenfelser Experiment am 26.10.01). Der Wärmeeintrag in Dach und Wand erfolgt vorwiegend durch Strahlung – auch von innen her. Deshalb ermittelte ein Forscherteam – cand. Ing. Henryk Parsiegla, Magdeburg, Bausachverständiger Rolf Köneke , Hamburg, Dipl.-Ing. Konrad Fischer, Hochstadt a. Main, Frank Lipfert, Lichtenfels und Prof. Dr.-Ing. habil. Claus Meier, Nürnberg mit einer Versuchs- und Meßeinrichtung der Firma Lipfert Naturbaustoffe in Lichtenfels die Qualität verschiedener Dämmstoffe anhand ihrer Temperaturveränderungen bei einseitiger Wärmebestrahlung.

Die beste Wirkung gegen Temperaturveränderungen und Energieabfluß zeigen Holz und Ziegel, trotz ihrer teils absurd „schlechten“ Wärmeleitzahlen bzw. U-Werte (vormals k-Werte).

Polystyrol und Mineralwolle liefern mit „guter“ Wärmeleitzahl und Super-U-Wert gegenteilige Ergebnisse. Auch deren maximale Oberflächentemperaturen auf der bestrahlten Seite sind mit über 70 (Polystyrol) und 180°C (Mineralwolle) erstaunlich hoch. So entsteht im Sommer – Sonnenstrahlung von außen – Barackenklima, die dann notwendige Kühlung verbraucht Energie. Im Winter – Heizung von innen, strahlen die erwärmten Bauteiloberflächen ihre Energie vorwiegend über die Außenwand in die kalte Umgebung. Dabei setzen die künstlichen Leichtbaustoffe dem Energieabfluß verblüffend wenig entgegen. Darüber hinaus erhöht die flach einfallende Solarstrahlung die Temperatur der Außenoberfläche und stoppt den Energieabfluß von innen. Das verringert den Wärmeverlust und spart Energie, gerade im Winter. Die Strahlungsintensität der Sonne liegt dann je nach Himmelsrichtung etwa zwischen 10 und 45% der Maximalwerte im Juli. Speicherfähige Baustoffe verwerten diese kostenlose Energiezustrahlung am besten.

Was versteht man unter dem „k-Wert““ ?

k-Wert, als Abkürzung für die Wärmedurchgangszahl (Wärmekoeffizient), zur Beurteilung der Wärmedämmeigenschaften von Bauteilen. Sie gibt an, wie gross die Wärmeleistung (Wärmefluss) in Watt ist, die durch 1 m2 Bauteilfläche (z.B. Wand- oder Dachkonstruktion) bei einer Lufttemperaturdifferenz zwischen beiden Aussenflächen von 1 K (Grad Kelvin, siehe dort) oder 1° C hindurchgeht. Je niedriger der k-Wert ist, desto grösser ist die Dämmeigenschaft. Ein k-Wert 0 würde bedeuten, dass trotz einem Temperaturunterschied zwischen aussen und innen keine Wärme fliesst. Siehe auch unter dem Stichwort „Wärmedämmung“.

Mietrecht 07 – 2012 Mietrechtslexikon