Gewerbemietrecht – Gewerbliches Mietrecht § 535 bis 580a BGB


Inhaltsverzeichnis

Gewerbemietrecht

Der Abschluss eines Gewerbemietvertrages ist für den Mieter die wesentliche Grundlage, zum Aufbau seines Gewerbestandortes. Aber auch für den Vermieter stellte der Gewerbemietvertrag bzw. der Vertragsabschluss mit einem Gewerbetreibenden die Basis dar, für eine qualitative Entwicklung eines Standortes, neben der Sicherung der kontinuierlichen Mietzahlungen über die vereinbarte Laufzeit.

Aus diesem Grund ist es wichtig, dass sich beide Vertragsparteien vor dem Abschluss des Mietvertrages über die Rechts- und Marktlage informieren, denn bei dem Gewerbemietrecht handelt es sich um ein reines Vertragsrecht. Das bedeutet, dass der Mieter und auch der Vermieter nicht durch ein übergeordnetes Landes- und Bundesrecht geschützt sind.

Das Gewerbemietrecht unterliegt keinen mieterschützenden Normen

Um das Gewerbemietrecht zu verstehen, ist es wichtig, dass einige Grundsätze bekannt sind. So handelt es sich nicht um ein eigenständiges Rechtsgebiet, sondern hier bildet das Mietrecht des BGB die Grundlage und dieses wird durch die §§ 535 bis 580 a BGB geregelt.

Vornehmlich hat das Mietrecht des BGB den Mieter im Fokus und bezweckt, dass der Mieter durch willkürliche Maßnahmen durch den Vermieter geschützt ist. Aus diesem Grund ist im Mietrecht des BGB vornehmlich der Wohnraummieterschutz zu sehen. Begründet wird das durch den Fakt, dass der Mieter sich zumeist in einer sozial schwächeren Position befindet, als der Vermieter. Denn in der Regel stellt die Wohnung den Lebensmittelpunkt des Mieters dar und der Vermieter soll beispielsweise nur unter bestimmten Voraussetzungen und durch das Gesetz geregelte Voraussetzungen die Miete erhöhen können oder das Mietverhältnis kündigen können.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Gewerberaummieter auch keinen Räumungsschutz beanspruchen sowie keinen Bestandsschutz bei Zeitmietverträgen. Sollte von den Parteien im Gewerbemietvertrag keine Mieterhöhung vereinbart sein, dann bleibt die Miete über die gesamte Laufzeit in der vereinbarten Höhe bestehen.

Dieser Abschnitt zeigt bereits, wie komplex das Gewerbemietrecht ist und aus diesem Grund werden wir nachfolgend auf alles sehr genau eingehen.

Gewerbemietvertrag: Abschuss des Gewerbemietvertrags

Die Form des Vertragsabschlusses

Vom Gesetz her wird für einen Gewerbemietraumvertrag nur dann die Schriftform vorgeschrieben, wenn der Vertrag länger als für ein Jahr (§ 550 BGB) abgeschlossen wird. Aber dennoch sollte ein gewerblicher Mietvertrag grundsätzlich in schriftlicher Form abgeschlossen werden, die nicht zuletzt aufgrund Beweisgründen zu empfehlen ist. Aus diesem Grund ist es auch ratsam, sich mündliche Zusagen des Vermieters schriftlich bestätigen zu lassen.

Besonders wichtig ist ein schriftlicher Mietvertrag dann, wenn das Mietverhältnis über einen längeren Zeitraum eingegangen wird. Denn in dem Fall kann das Mietverhältnis nach Ablauf eines Jahres mit Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden – wenn die Schriftform nicht eingehalten wurde. Als wohnungsrechtliche Norm ist der § 550 BGB gemäß § 579 Abs. 2 BGB auch auf gewerbliche Mietverträge anzuwenden.

Sollte das Schriftstück mehrseitig sein, dann ist es nicht erforderlich, jede Seite extra zu unterschreiben, aber die einzelnen Seiten sollten zusammengeheftet oder in einer anderen Form fest miteinander verbunden sein. Auch weitere Anlagen, wie bspw. ein Lageplan oder ein Grundriss sowie handschriftliche Zusatzvereinbarungen sollten mit dem Schriftstück fest verbunden werden.

Allerdings ist eine feste körperliche Verbindung der einzelnen Blätter der Urkunde einem Urteil des BGH (Aktz. XII ZR 307/98 v. 10.10.2001) nicht mehr erforderlich, sofern sich „deren Einheit aus fortlaufender Paginierung, fortlaufender Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitlicher graphischer Gestaltung, inhaltlichen Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt“.

Zwar müssen spätere Änderungen nicht mehr mit dem ursprünglichen Vertrag fest verbunden werden, aber beide Parteien müssen diese erneut unterzeichnet werden. Dabei ist auf den Ursprungsvertrag Bezug zu nehmen. Sollte der Nachvertrag nicht formgerecht geschlossen werden, dann hat das Auswirkungen auf die Schriftform des Ursprungvertrages. Es gilt zu berücksichtigen, dass diese Konsequenz nur dann nicht eintrifft, wenn durch den Nachvertrag ausschließlich eine Laufzeitverlängerung vereinbart wird!

WICHTIG! Erst dann wenn das Schriftstück (egal ob gedruckt oder handschriftlich) von beiden Vertragsparteien unterschrieben wurde, Beachtung findet. Sollte es sich um einen mehrseitigen Vertrag handeln, dann sollten vorsorglich alle Blätter gegengezeichnet werden oder der gesamte Vertrag verbunden werden.

Die Abgrenzung zwischen Gewerberaum – und Wohnraummietverhältnissen

Innerhalb des deutschen Rechts gibt es keinerlei Abgrenzungsdefintion zwischen den gewerblichen Mietverträgen und Wohnraummietverträgen. In den §§ 535 bis 580 BGB finden sich nebeneinander die Regelungen zu Gewerberaum- und Wohnraummietverhältnissen und auch die Vorschriften zu Mietverhältnissen über Grundstücke, Räume und bewegliche Sachen.

Die vertragliche Zweckbestimmung ist für die Einordnung des Mietverhältnisses entscheidend. Das heißt, dass es darauf ankommt, ob die betreffenden Räumlichkeiten zum Wohnen oder für die Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit angemietet werden. In diesem Fall kommt es auf die Räumlichkeiten selbst nicht an. So gilt das Gewerbemietrecht (und NICHT im Wohnraummietrecht!) auch in dem Fall, wenn eine Wohnung als Büro und somit zur Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit angemietet wird. Ob die Wohnräume dann auch tatsächlich so genutzt werden, wie vertraglich vereinbart, das berührt die Einordnung des Mietverhältnisses nicht.

Sollte der Mieter die Räume, die er zu gewerblichen Zwecken gemietet hat, später zu Wohnzwecken nutzen, dann bleibt es dennoch bei der rechtlichen Einordnung der Nutzung als Gewerberaum – sofern es zu keiner Veränderung des Vertrages kommt.

Diese Klausel sollte im Gewerbemietrecht vermieden werden

„Für die vorgesehene Nutzung der Mietsache erforderliche behördliche Genehmigungen hat der Mieter einzuholen; ihre Versagung berechtigt ihn nicht zur Kündigung dieses Vertrages.“

Sollte in dem Mietvertrag keine Zweckbestimmung festgehalten worden sein, dann richtet sich die Bestimmung nach der objektiven Beschaffenheit der Räume – also, ob sie eindeutig fuer gewerbliche Zwecke oder zum Wohnen beschaffen sind.

Es kommt auch vor, dass viele Räumlichkeiten zu gewerblichen Zwecken und zum Wohnen überlassen werden. Da kann bspw. eine Wohnung mit angrenzenden Atelier sein oder mit Praxis-Räumen. Das kann jedoch auch auf Räume für ein Ladengeschäft zutreffen oder für eine Gastwirtschaft – was gemeinsam mit einer Wohnung vermietet wird. In diesem Fall bestehen zwei Möglichkeiten für den Abschluss des Mietvertrages:

Das Mietverhältnis kann über zwei getrennte Verträge geregelt werden: Gewerberaummietvertrag und Wohnraummietvertrag.

Sollten jedoch zwei getrennte Mietverträge abgeschlossen werden, dann ist darauf zu achten, dass bestimmte Vertragspunkte einen deckungsgleichen Inhalt in beiden Verträgen aufweisen. Wenn die Mietzeit beispielsweise unterschiedlich gestaltet ist, dann kann es passieren, dass bei einer kürzeren Mietlaufzeit der gewerblichen Räume diese früher zurückgegeben werden müssen, als die Wohnräume. Hier ist zu berücksichtigen, dass die eigene wirtschaftliche Existenz davon abhängt.

Folgender Grundsatz besteht, wenn ein einheitlicher Mietvertrag abgeschlossen wird: in diesem Fall wird der Mietvertrag entweder dem Wohnraummietrecht oder dem Gewerberaum-Mietrecht zugeordnet. Welches Recht in diesem Fall angewendet wird, das ist vorrangig davon abhängig, in welchen Bereich der überwiegende Nutzungszweck, nach übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien liegt. Diesbezüglich wurde eine höchstrichterliche Rechtsprechung diesbezüglich entwickelt, das für die Zuordnung des Vertragsverhältnisses der sich aus dem Vertrag ergebende überwiegende Vertragszweck maßgeblich ist. Dafür bilden die Flächenanteile für Wohnräume und gewerbliche Räume sowie die Mietzinsanteile wichtige Indizien (BGH NJW-RR 86, 877 ff.)

Info! Sollen Gewerberaum und Wohnraum zusammen angemietet werden, dann sollte darauf geachtet werden, dass eine klare Zweckbestimmung ersichtlich ist. Damit werden Abgrenzungsschwierigkeiten vermieden. Gegebenenfalls werden zwei Verträge abgeschlossen (Wohnraum und Gewerberaum) und das mit inhaltlicher Deckung in Bezug auf bestimmte Vertragspunkte. Damit setzt sich der Mieter dem Risiko des Verlustes der Schutznormen hinsichtlich des Wohnraums nicht aus.

Die Kaution im Gewerbemietrecht

Im § 551 BGB wird genau geregelt, unter welcher Voraussetzung es dem Vermieter gestattet ist, eine Kaution vom Mieter zu verlangen. Allerdings ist diese Vorschrift nur für den Wohnraummieter gültig. Im Gewerbemietrecht unterliegen die Vereinbarungen über eine Kaution nicht den Bestimmungen des BGB (§ 551) und es bestehen auch keine gesetzlichen Beschränkungen, welche Vereinbarungen die Parteien über eine zu leistende Kaution treffen (Aktz. NZM 2007, 401 / OLG Brandenburg). Die Rechte und Pflichten der Parteien ergeben sich grundsätzlich durch die Kautionsvereinbarung im Mietvertrag. Dabei ist den Parteien in der Gestaltung der Vereinbarung über die Kaution weitgehend freie Hand gegeben. Allerdings wird eine Kautionsvereinbarung von der Rechtsprechung als Sicherungszweck angesehen.

Die Parteien können die Höhe der Kaution frei festlegen und daher kann sogar ein Betrag vereinbart werden, der drei Monatsmieten übersteigt. Hier scheidet die Nichtigkeit wegen Wucher von vornherein aus. So ist eine Kaution von sieben Monatsmieten bei einem längeren Gewerbemietverhältnis keinesfalls schikanös und das auch nicht dann, wenn diese Kaution außerhalb des nachvollziehbaren Sicherungsinteresses des Mieters liegt.

Allerdings ist ein Vermieter gut beraten, wenn er die Höhe der Kaution mit einem besonderen Sicherheitsinteresse begründen kann. Zu diesen Gründen kann beispielsweise die besondere Ausstattung der Mieträumlichkeiten sein, mit den Einrichtungsgegenständen oder der besonders anfälligen technischen Anlagen. Durch die Kaution werden alle Ansprüche, die aus dem Mietverhältnis entstehen, abgesichert. Darunter fällt der Anspruch auf Nutzungsentschädigung infolge der Fortbenutzung der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit durch den Mieter und ebenso der Ersatz bei Mietausfall, wenn es zu einer vorzeitigen Vertragsauflösung kommen sollte.

Hinweis: Eine nicht geleistete Kaution, kann der Vermieter sogar noch nach Vertragsende gerichtlich einklagen. Das ist damit begründet, dass der Vermieter bis zur endgültigen Abwicklung des Mietvertrages noch Ansprüche gegenüber dem Mieter geltend machen kann und in dem Hinblick ein Sicherungsbedürfnis besteht.

Der Vermieter ist nicht anlage- oder verzinsungspflichtig

Im Gegensatz zu einer Kaution im Wohnraumrecht ist der Vermieter im Gewerbemietrecht nicht dazu verpflichtet, die Kaution anzulegen, und er unterliegt auch nicht der Pflicht, diese zu verzinsen – die Verzinsung kann vertraglich ausgeschlossen werden.

Sollte im Mietvertrag jedoch keine Regelung über die Anlage oder Verzinsung der Kaution enthalten sein, dann leitet der BGH zumindest eine Pflicht zur Verzinsung der Kaution aus dem Sinn und Zweck dieser her (Aktz. ZMR 1995, 11). Jedoch wurde von dem Landgericht Stuttgart (ZMR 1997, 472) die Anlage- und Verzinsungspflicht mit Hinweis auf eine dem Wohnraummietrecht entsprechenden Regelung abgelehnt. Doch in Hinblick auf das berechtigte Interesse des Mieters und dem Sicherungszweck der Kaution ist eine Anlage- und Verzinsungspflicht durchaus zur rechtfertigen.

Jedoch ist der Vermieter zumindest dazu verpflichtet, dass er die ihm überlassene Kaution von seinem eigenen Vermögen trennt und entsprechend bei einem Kreditinstitut anlegt. Diese Verpflichtung wird dadurch begründet, dass der Mieter im Falle einer Insolvenz des Vermieters geschützt ist und diesen hat er nur dann, wenn der Vermieter die Kaution treuhänderisch verwaltet und gesondert von seinem Vermögen anlegt. Sollte nichts anderes vereinbart werden, dann ist die Kaution in voller höhe zu Beginn des Mietzeitraumes fällig.

Die Kaution bei Mietvertragsende: die Rückzahlung

Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution nach einer angemessenen Überlegungs- und Prüffrist an den Mieter auszahlen. Die Umstände der Fälligkeit sind allerdings für die Fälligkeit maßgeblich. Das bedeutet, dass der Vermieter überprüfen kann, ob und in welcher Höhe in die Ansprüche zustehen. Von der Rechtsprechung wird eine Frist zwischen drei und sechs Monaten – eher mit der Tendenz zu sechs Monaten – gewährt (Aktz. NJW-RR 1992, 1036 / OLG Hamm). Allerdings gibt es keine gesetzliche Abrechnungshöchstfrist, wobei ein Zeitraum von zwei Jahren auf jeden Fall als zu lang erachtet wird (Aktz. ZMR 1992,191 / OLG Düsseldorf).

Sollte der Vermieter ausschließlich Betriebskostennachzahlungen haben, ist er nur dazu berechtigt einen Teilbetrag der Kaution zur Deckung des vermutlichen Nachzahlungsbetrages einzubehalten.

Hinweis! Nach § 195 BGB verjährt der Anspruch auf Kautions-Rückzahlung nach 3 Jahren!

Mieterhöhung im Gewerbemietrecht

Es ist grundsätzlich möglich im Gewerbemietrecht, das von den Parteien die Höhe der zu zahlenden Miete frei vereinbart wird. Wurde von beiden Parteien ein Mietbetrag vereinbart, dann ist es dem Vermieter nicht möglich, durch eine einseitige Erklärung von seiner Seite eine Mieterhöhung zu erwirken und diese dann von dem Mieter ohne dessen Zustimmung zu verlangen. Beim Gewerbemietrecht gibt es keinerlei gesetzlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung. Aber nichtsdestotrotz ist auch hier eine Erhöhung der Miete nicht ausgeschlossen.

Die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung ist beispielsweise dann möglich, wenn aufgrund einer Umwandlung des bestehenden Mietvertrags von beiden Parteien eine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde. Es kann zudem auch von beiden Parteien ein Erhöhungs- bzw. Änderungsvorbehalt vertraglich vereinbart werden und auch durch eine Anpassungsklausel für eine Index- oder Staffelmiete.

Im Rahmen einer Staffelmiete legen die Parteien fest, in welchem Zeitraum sich die Miete entweder prozentual oder mittels eines Festbetrages erhöht. Es ist häufig der Fall, dass bei Gewerbemieträumen eine solche Staffelmiet-Vereinbarung getroffen wird, das die Einschränkungen des § 557a BGB bei der Staffelmiete nicht gelten.

Die Umsatzmiete im Gewerbemietrecht

Bei der Umsatzmiete handelt es sich um eine Mietvereinbarung, die an den Umsatz des Unternehmens gekoppelt ist. Das bedeutet, dass wenn der Umsatz steigt, auch der Mietzins steigt, sinkt der Umsatz, dann sinkt auch die Miete. Damit das wirtschaftliche Risiko für den Mieter gering gehalten wird und der Vermieter eine gewisse Sicherheit hat, ist es möglich, eine Mindestmiete festzulegen. Bei Apotheken ist die Umsatzmiete vom Gesetz her verboten.

Die Nebenkosten im Gewerbemietrecht

Der Vermieter ist im Gewerbemietrecht ebenso wie im Wohnraummietrecht dazu verpflichtet, die vereinbarten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten abzurechnen und dann dem Mieter mit der Nebenkostenabrechnung auszuhändigen. Das gilt jedoch nicht, wenn im Mietvertrag anstelle einer Nebenkostenvorauszahlung eine Pauschale vereinbart ist.

Eine Voraussetzung der Umlagefähigkeit der Nebenkosten, ist eine Regelung über diese im Mietvertrag. Dabei sollten alle Nebenkosten im Detail aufgelistet werden, wobei auch ein Verweis auf die Betriebskostenvereinbarung möglich ist. Durch diese kann der Vermieter dem Mieter die in § 2 Ziffer 1 – 17 BetrKV genannten Betriebskosten in Rechnung stellen.

Wie ist es um zusätzliche Nebenkosten bestellt?

Die Nebenkosten die im BetrKV genannt sind, beziehen sich lediglich auf die Wohnraummiete und aus diesem Grund können für die gewerblich genutzten Räume zusätzliche Nebenkosten anfallen. Diese sind nicht im BetrKV aufgelistet und besteht der Vermieter auf eine Vereinbarung, die über die BetrKV hinausgeht, dann reicht ein Verweis nicht aus. Sondern in dem Fall müssen alle sonstigen Nebenkosten im Sinne des § 2 Ziffer 17 BetrKV detailliert aufgeführt werden.

Was die sonstigen Nebenkosten angeht, so muss die Beschreibung bestimmt und transparent sein, damit der Mieter alle Posten nachvollziehen kann und die Kosten für ihn erkennbar sind. Ein Verweis auf § 2 Ziffer 17 BetrKV oder die Formulierung dass von dem Mieter „sämtliche“ oder „alle anfallenden Betriebskosten“ zu tragen hat, ist hier nicht ausreichend.

Die Fristen bei der Nebenkostenabrechnung

Auch im Gewerbemietrecht hat sich in Anlehnung an die gesetzliche Regelung im Wohnraummietrecht eine Frist von 12 Monaten etabliert. Das bedeutet, dass der Vermieter dazu verpflichtet ist, die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf der vereinbarten Abrechnungsperiode zu erstellen. Allerdings handelt es sich hierbei um keine Ausschlussfrist und das bedeutet, dass der Vermieter sogar nach Ablauf der 12-monatigen Frist noch eine Nebenkostenabrechnung erstellen darf oder Nachforderungen erheben kann.

Des Weiteren gilt, dass nur eine Nebenkostenabrechnung, die ordnungsgemäß ausgestellt ist, eine Nachzahlungsforderung begründet. Sollten formelle Mängel vorliegen, dann kann der Mieter die laufenden Vorauszahlungen verweigern. Liegen inhaltliche Fehler bei der Abrechnung vor, dann kommt es bei der Rechtsprechung auf die Schwere an. Doch kann der Fehler leicht korrigiert werden, wie bspw. bei einem Zahlendreher, dann bleibt der Mieter in der Zahlungsverpflichtung stehen. Nur dann wenn es sich um gravierende Fehler handelt, hat der Mieter einen Anspruch auf eine Neuberechnung.

Die Kündigung im Gewerbemietrecht

Ordentliche Kündigung im gewerblichen Mietverhältnis

Im Gewerbemietrecht handelt es sich bei der gesetzlichen Kündigungsfrist um die ordentliche Kündigungsfrist und diese ist für Vermieter und Mieter gleich. Im Gewerbemietrecht beträgt die ordentliche Kündigungsfrist gemäß § 580 a II BGB sechs Monate zum Ende eines Quartals (Kalendervierteljahres). Jedoch muss die Kündigung des Mieters / Vermieters spätestens am dritten Werktag eines Quartals der anderen Partei zugehen.

Kündigungsbeispiele

Dem Vermieter wird eine Kündigung bis zum 30. Januar zugestellt, die am 30. Juni Wirksamt wird. Oder umgekehrt, wenn der Mieter das Mietverhältnis zum 31. Dezember beenden möchte, dann muss die Kündigung dem Vermieter spätestens am 03. Juli zugestellt werden. Das gilt umgekehrt für die jeweils andere Partei ebenso

Allerdings benötigt ein befristet abgeschlossener Gewerbemietvertrag keine ordentliche Kündigung und zudem kann dieser auch nicht ordentlich gekündigt werden. Denn er endet automatisch mit dem Ablauf der vereinbarten Festmietzeit. In diesem Fall ist eine ordentliche Kündigung während der Vertragslaufzeit ausgeschlossen mit einer Ausnahme: der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Allerdings wird von den Parteien regelmäßig eine Verlängerungsklausel vereinbart.

Achtung, denn im Gewerbemietrecht zählt der Samstag als Werktag. Das bedeutet, dass es wichtig ist, die 3-tägige Karenzzeit genau zu bestimmen.

weiteres Beispiel: Vom Mieter wird die Kündigung an einem Freitag ausgesprochen. In dem Fall zählen Freitag, Samstag und Montag zu den drei Karenztagen, so dass der Vermieter spätestens am Montag die Kündigung in der Hand halten muss.

Allerdings gibt es hier eine Ausnahme. Sollte der Mieter auf einem Donnerstag kündigen, dann zählt der Samstag nicht und die Kündigung muss und kann auch noch am Montag zugestellt werden. Der Grund: Das Fristende fällt auf einen Samstag.

Mietlaufzeit von mehr als 30 Jahren & die Kündigungsregelung im Gewerbemietrecht.

Wurde ein Gewerbemietvertrag geschlossen, der eine Laufzeit von mehr als 30 Jahren beinhaltet, dann ist dieser nach Ablauf dieser Zeit von jeder der beiden Vertragsparteien unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (§ 544 BGB) stets mit der gesetzlichen Frist die Kündigung aussprechen. Dagegen besteht eine im Mietvertrag gesonderte Verlängerungsklausel nicht. Das Gesetz will mit dem Sonderkündigungsrecht verhindern, dass durch eine solche extrem lange Mietdauer eine Bindung erreicht wird, die einem dinglichen – also im Grundbuch eingetragenen – Nutzungsrecht gleichkommt.

Allerdings ist die Vorschrift nicht anwendbar auf die Kettenmietverträge (BGH NJW 1996, 2028). In diesem Fall folgen die Mietverträge infolge einer einvernehmlichen Verlängerungsvereinbarung so aufeinander, dass eine Vertragsdauer von 30 Jahren überschritten wird.

Auch dann, wenn der Mietvertrag auf Lebenszeit vom Vermieter oder Mieter geschlossen wurde (§ 544 S. 2 BGB) ist das Sonderkündigungsrecht nicht anzuwenden.

Gewerbemietrecht: Kündigung im Falle einer Zwangsversteigerung

Sollte es dazu kommen, dass ein Gewerbeobjekt im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert wird, dann hat derjenige, der das Objekt auf diesem Wege erwirbt ein Sonderkündigungsrecht (§ 57a ZVG). Das bestehende Mietverhältnis kann nach dem Zuschlag gekündigt werden und auch dann, wenn es sich um einen befristeten Mietvertrag handelt. Denn im Gewerbemietrecht besteht das Problem, dass Gewerbemietverträge zumeist über längere Zeiträume vermietet werden. Die Voraussetzung für die Kündigung ist jedoch der rechtskräftige Zuschlag und der Käufer der Eigentümer des Objektes ist.

Begründet werden kann diese Vorschrift mit dem wirtschaftlichen Zweck. Denn so soll der Interessent dazu bewogen werden, ein möglichst hohes Angebot zu geben. Wäre der Interessent am Ende an einen langwierigen Mietvertrag gebunden, dann könnte das in vielen Fällen kontraproduktiv sein.

Gewerbemietrecht: die stillschweigende Fortsetzung des Mietvertrages

Sollte der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit das Objekt nicht räumen, so wird in dem Fall vom Gewerbemietrecht bestimmt, dass sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert (§ 545 BGB). Allerdings gibt es hier eine Ausnahme, und zwar dann, wenn eine Partei binnen 14 Tagen der Verlängerung widerspricht.

Diese Fortsetzungsfiktion ist in vielen Mietverträgen ausgeschlossen und das heißt, dass das Mietverhältnis NICHT auf eine unbestimmte Zeit fortgesetzt werden kann, falls der Mieter das Objekt nach Ablauf der Mietzeit nicht räumt.

Damit Streitigkeiten in einem solchen Fall vermieden werden, sollte nicht sofort auf § 545 BGB verwiesen werden, sondern es sollte der Regelungsgehalt ausdrücklich mietvertraglich umschrieben werden, laut einem Urteil des OLG Schleswig-Holstein (NJW 1995, 2585). Anders sah es das OLG Rostock im Urteil NZM 2006, 584, wo kein Verstoß gegen das Transparenzverbot erkannt wurde.

Nur „bei Zugang“ wird die Kündigungsfrist eingehalten

Zu erwähnen ist, dass die Einhaltung der Kündigungsfrist nur ein wichtiger Schritt ist. Denn es ist zu beachten, dass die Kündigung nur dann wirksam ist, wenn diese der anderen Vertragspartei auch tatsächlich zugestellt wird (§ 130 BGB). Zugestellt oder Zugang, dabei wird vorausgesetzt, dass das Kündigungsschreiben so in den Empfangsbereich des Empfängers gelangt, dass dieser die Möglichkeit hat, unter ganz normalen Umständen diese zur Kenntnis zu nehmen. Damit das möglich ist, sollte die Kündigung bis spätestens um 18 Uhr im Briefkasten des Empfängers liegen. Zu einem späteren Zeitpunkt als 18 Uhr muss der Empfänger nicht mehr mit Post rechnen oder das ihm gar eine Kündigung zugestellt wird.

Des Weiteren steht der Absender, also der Kündigende in der Beweispflicht, was den Zugang der Kündigung angeht. Idealerweise wird das Kündigungsschreiben persönlich übergeben und der Empfänger quittiert den Erhalt auf einer Kopie des Kündigungsschreibens. Sollte das Kündigungsschreiben mit einem Einwurf-Einschreiben versendet werden, dann wird durch den Auslieferungsbeleg die Vermutung begründet, dass das Schreiben dem Empfänger rechtzeitig zugestellt wurde (OLG Saarbrücken NJOZ 2008, 840).

Problematisch, dass Einwurf-Einschreiben mit Rückschein

Wird das Kündigungsschreiben per Einwurf-Einschreiben mit Rückschein versendet, dann erbringt dieses nur den Zugangsbeweis dafür dann, wenn der Empfänger beim Postboten die Entgegennahme auf dem Rückschein unterschreibt. Sollte der Empfänger nicht zugegen sein, dann hinterlässt der Postbote einen Benachrichtungsschein. Wird das Schreiben vom Empfänger abgeholt, dann wird die Kündigung erst mit der Entgegennahme des Schreibens wirksam und holt er es nicht ab, dann hat der Kündigende ein Problem. Denn er konnte seine Kündigung nicht fristgerecht zustellen bzw. diese nicht zustellen. Aus den gleichen Gründen dürfte auch ein weiterer Zustellversuch scheitern.

Das Problem ist, dass der Empfänger nicht dazu verpflichtet ist, das Einschreiben, nach Erhalt eines Benachrichtigungsschreibens auch tatsächlich abzuholen (BGH NJW 1998, 976 / KG Berlin ZRM 2010, 954). Denn schließlich wird der Empfänger durch den Benachrichtigungsschein nur darüber informiert, dass für ihn bei der Post ein Einschreibebrief liegt und er nicht erkennen kann, um welche Angelegenheit es sich handelt oder wer der Absender ist. Damit dieses Problem vermieden werden kann, sollte der Kündigende sicherstellen, dass er die Kündigung rechtzeitig auf den Weg bringt, sodass er in einem solchen Fall noch rechtzeitig mit einer alternativen Zustellung reagieren kann.

Gewerbemietrecht: Empfänger unbekannt verzogen

Sollte es dem Vermieter nicht möglich sein, den aktuellen Geschäftssitz seines Mieters, der (oftmals über Nacht klammheimlich) aus den Räumen vorzeitig ausgezogen ist, ausfindig zu machen, dann darf er nicht davon ausgehen, dass die bloße Einstellung des Betriebes den Mietvertrag stillschweigend aufhebt. Der Mieter verzichtet ebenfalls nicht stillschweigend auf den Zugang der Kündigungserklärung.

Der Vermieter kann in diesem Fall dem Mieter die Kündigungserklärung öffentlich gemäß § 132 II BGB zustellen lassen. Dafür zuständig ist das Amtsgericht am Wohnsitz des kündigenden Vermieters. Im Amtsgericht wird die Kündigungserklärung dann öffentlich ausgehängt und nach Ablauf einer bestimmten Frist wirksam.

Vermieter & Mieter: Die Versicherungspflichten beim Gewerbemietrecht

Oftmals ist in einem Gewerbemietvertrag folgender Passus zu finden: „Der Mieter übernimmt die Versicherungspflicht innerhalb des Mietobjekts“. Allerdings ist sich nicht jeder Mieter über die Tragweite dieser Klausel bewusst. Für Juristen ist das folgende Beispiel ein Schulbeispiel:

Ein Kunde rutscht in einem Ladenlokal auf einer Bananenschale aus. Nun stellt sich die Frage, wer verantwortlich ist: Der Vermieter als Eigentümer oder der Ladeninhaber als Mieter oder der Kunde selbst?

Damit der Begriff „Verkehrssicherungspflicht“ verstanden werden kann, um ihn im Falle des Falles verantwortungsvoll umzusetzen zu können, ist es wichtig, zu wissen und zu verstehen, was die Rechtssprechung darunter versteht. Bereits vom Reichsgericht gibt es Urteile, dass derjenige der Dritten Räumlichkeiten zugänglich macht, dafür verantwortlich ist, dass diese verkehrssicher sind. Vom Bundesgerichtshof wurde geurteilt, dass derjenige, der derjenige der eine Gefahrenquelle schafft oder diese andauern laesst, dafuer Sorge tragen muss, dass alle notwendigen Vorkehrungen getroffen werden, um Dritte zu schützen.

Der Ausgangspunkt ist entscheidend für die Haftung

Als Ausgangspunkt im Bezug auf die Versicherungspflicht ist die Schaffung der Gefahrenlage für Dritte zu sehen. Zunächst trifft es hier die Verantwortung des Eigentümers der Immobilie, also den Vermieter. Denn er ist dafür verantwortlich, dass die Besucher und Kunden das Gebäude gefahrlos betreten und verlassen und sich darin sicher bewegen können. Sollte einem Besucher beispielsweise der berühmte Dachziegel auf den Kopf fallen, dann ist der Vermieter dafuer verantwortlich. Das gilt auch für den Fall, dass sich ein Besucher einen Finger im Handlauf der Rolltreppe einklemmt. Allgemein kann gesagt werden, dass die Gemeinschaftsflächen, Treppen, Parkanlagen, Eingangsbereiche sowie die Streu- und Schneeräumungspflicht obliegt.

Zwar kann sich der Eigentümer im Rahmen einer Haftpflichtversicherung vor diesen Schäden versichern, doch eine Versicherung gibt keine Gewährleistung dafuer, dass sie den Eigentümer nicht als Versicherungsnehmer in Regress nimmt, da er die Situation nicht gewissenhaft kontrolliert und überwacht hat.

Gewerbemietrecht: Zumeist wird die Versicherungspflicht auf den Mieter übertragen

Als Vermieter kann der Eigentümer die Verkehrsversicherungspflicht vertraglich auch auf den Mieter übertragen. Besonders bei einem Objekt, das vollständig angemietet wurde, wird davon regelmäßig Gebrauch gemacht. Denn bei solchen Objekten ist der Vermieter nicht regelmäßig vor Ort, womit er seine Verkehrsversicherungspflicht nicht zuverlässig wahrnehmen kann. Es der Vermieter insoweit die Kosten auf den Mieter übertragen kann, ist die Übertragung der Verkehrsversicherungspflicht sowieso praxisgerecht.

Gewerbemietrecht: Vertragsstrafe

Vermieter von Gewerbe- und Wohnraumimmobilien können ihre Mieter dazu anhalten, sich an die mietvertraglichen Vereinbarungen zu halten, und zwar durch eine Vertragsstrafenregelung. Unter einer Vertragsstrafe versteht man eine Regelung, nach der ein Vertragspartner dem anderen eine Strafe zahlen muss, wenn er sich nicht an die vertraglichen Pflichten hält oder diesen nur unzureichend nachkommt.

Die Vertragsstrafe besteht in aller Regel gemäß § 399 BGB aus einer Geldleistung. Allerdings kann die Strafe auch in einer anderen Leistung erbracht werden (§ 342 BGB), beispielsweise i Form einer Räumungsverpflichtung.

Innerhalb des Gewerbemietrechts stehen zahlreiche Möglichkeiten zur Auswahl, um eine Vertragsstrafe zu vereinbaren. Im Gewerbemietrecht gilt der § 555 BGB nicht, denn dieser soll nur Wohnraummieter schützen.

So wird eine Vertragsstrafe vereinbart

Wird eine Vertragsstrafe in den formulierten Gewerbemietvertrag mit aufgenommen, dann muss beachtet werden, dass der Mieter nicht unangemessen benachteiligt wird. Denn das wird durch den Grundsatz von Treu und Glauben geboten und dieser ist im § 242 BGB verankert. Die Strafe, die der Mieter im Falle eines Vertragsverstosses zu bezahlen hat, sollte im Verhältnis zu der Schwere des Vertragsverstosses stehen. (BGH Urteil vom 12.03.2003 / Az. XII ZR 18/00).

So sieht die Rechtssprechung beispielsweise einen Verstoß gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit vor, wenn vom Vermieter für jeden einzelnen Vertragsverstoß eine Vertragsstrafe in gleichbleibender höhe verlangt wird und das ohne Rücksicht auf die Schwere des Verstosses.

Fragen und Antworten
Diese 10 Dinge sollte jeder über Gewerbemietverträge wissen

Wann kommt das Gewerbemietrecht zum tragen und wann das Wohnraummietrecht?

Immer dann, wenn die vermieteten Räume vom Mieter für gewerbliche Zwecke angemietet werden, ist das Gewerbemietrecht anwendbar. Das Wohnraummietrecht ist dann anwendbar, wenn die Räumlichkeiten zum dauerhaften privaten Wohnen verwendet werden.

Was ist ein gewerblicher Zweck?

Das Gewerbemietrecht sieht vor, dass die Gewerberäume ausschließlich nur für den gewerblichen Zweck genutzt werden dürfen, die im Mietvertrag vorgesehen sind. Das kann die Unterbringung von Geschäftsräumen sein, eine Gastwirtschaft oder ein Einzelhandelsgeschäft. Eine Nutzung, die darüber hinausgeht ist ausgeschlossen. Sollte keine Vereinbarung im Mietvertrag getroffen werden, dann kann der Mieter die Räume für jeden gewerblichen Zweck nutzen.

Was muss bei der Form des Gewerbemietvertrages beachtet werden?

Ein Gewerbemietvertrag bedarf der schriftlichen Form – das ist zwingend – sofern er länger als ein Jahr läuft. Sollte ein gewerblicher Mietvertrag nicht schriftlich abgeschlossen werden, dann ist dieser zwar nicht unwirksam, doch in dem Fall gilt er nur auf unbestimmte Zeit und das führt zu der Anwendung der gesetzlichen Kündigungsfristen. An dieser Stelle ist eine Kündigung jedoch erst nach Ablauf von einem Jahr nach Überlassung des Mietobjektes möglich.

Wer darf einen Gewerbemietvertrag abschliessen?

Bei beiden Vertragsparteien – Mieter und Vermieter – kann es sich sowohl um natürliche als auch um eine juristische Person handeln (bspw. GmbH oder AG). Zudem sind auch Personenhandelsgesellschaften, wie die OHG oder die KG dazu berechtigt unter dem Namen des Unternehmers einen Mietvertrag abzuschließen. Jedoch müssen bei einer Personenmehrheit alle Gesellschafter gemeinsam den Mietvertrag abschliessen. Selbstverständlich ist es auch den Einzelkaufleuten möglich unter dem Handelsnamen einen Gewerbemietvertrag abzuschließen.

Was ist bei einer Kündigung zu beachten?

Im Gewerbemietrecht gibt es grundsätzlich keinen Kündigungsschutz. Daher ist es möglich, die Kündigungsfristen frei zu vereinbaren. Allerdings gibt es auch Ausnahmefälle, wie bspw. bei längeren Ausbleiben der Mietzahlungen oder bei einer dauerhaften verspäteten Zahlung. In diesem Fall darf der Vermieter dann zu jederzeit ohne Angabe von Gründen am dritten Werktag zum Ablauf des nächsten Quartals kündigen (BGB § 580 a Abs. 1).

Ist es möglich, die Miete zu mindern, bzw. kann der Vermieter die Miete erhöhen?

Sicherlich ist auch im Gewerbemietrecht eine Mieterhöhung möglich, allerdings nur dann, wenn das vertraglich vereinbart und nicht explizit ausgeschlossen wurde. Zudem ist auch eine Mietminderung möglich, jedoch kann diese ebenfalls vertraglich ausgeschlossen oder eingeschränkt werden.

Worum handelt es sich bei den Instandsetzungsklauseln

Der Vermieter kann unter Umständen dem Mieter auferlegen, dass er die angemieteten Gewerberäume instand setzt. Dafür sind beispielsweise eine Kosteneingrenzung oder auch die Beschränkung auf bestimmte Bereiche der vermieteten Räumlichkeiten eine Bedingung.

Was ist bei einer Kaution zu beachten?

Wird eine Kaution festgelegt, dann ist der Vermieter nicht an das allgemeine Mietrecht gebunden, d. h. nicht an die übliche Kautionshöhe von drei Monatsmieten. Es gibt im Gewerbemietrecht keine Obergrenze bei der Kaution. So ist beispielsweise eine Kautionsforderung von sieben Monatsmieten bereits gerichtlich anerkannt worden. Ebenso ist eine Verzinsung im Gewerbemietrecht ausgeschlossen.

Was bedeutet der Begriff „Konkurrenzschutz“?

Auch ohne ausdrückliche Bestimmung im Mietvertrag kann der Vermieter zur Gewährung des Konkurrenzschutzes verpflichtet werden. Allerdings kommt es dabei maßgeblich auf die vorliegenden Umstände an, insbesondere auf die Wettbewerbssituation im Umkreis der angemieteten Gewerberäume. Beispielsweise ist das der Fall, wenn ein Orthopäde in einem größeren Gebäudekomplex mehrere Praxisräume für einen Zeitraum von über 10 Jahren fest anmietet und der Eigentümer dann nach kurzer Zeit weitere Räume an einen anderen, konkurrieren Orthopäden im selben Gebäude vermietet.

Was ist bei einem erlaubnispflichtigen Gewerbe zu beachten?

Sollte die Tätigkeit des Gewerbetreibenden erlaubnispflichtig sein, dann muss er alle damit verbundenen Erlaubnisse bei dem Abschluss des Mietvertrages vorlegen. Beispielsweise beim Betrieb einer Gaststätte muss eine Gaststättenerlaubnis vorliegen, die selbst wiederum an bestimmte Bedingungen gebunden ist, wie Bau-, Lebensmittel- und hygienerechtliche Anforderungen. Für den Abschluss des Gewerbemietvertrages sind diese Genehmigungen zwingend notwendig und müssen vor dem Abschluss von dem gewerbetreibenden bei den zuständigen Behörden eingeholt werden.