Mietrecht - Betriebskosten: Zur wirksamkeit von Vertragsklauseln

(1) Es ist rechtlich nicht zulässig andere als die in der BetriebskostenVO 2004 genannten Betriebskosten auf die Mieter umzulegen - natürlich auch nicht in einem Mietvertrag durch eine entsprechende Klausel (vgl § 556 Abs 4 BGB).

(2) Eine Klausel, in der sich der Vermieter die Bestimmung eines "geeigneten, auch unterschiedlichen Umlegungsmaßstabs" für die Betriebskosten und, "soweit zulässig", die angemessene Abänderung des Verteilungsschlüssels zu Anfang eines neuen Abrechnungszeitraums vorbehält ist unwirksam (BGH Urteil a.a.o).

(3) Eine Klausel, die dem Vermieter das Recht einräumt, "soweit zulässig", bei einer Erhöhung oder Neueinführung von Betriebskosten oder bei Erhöhung der Kapitalkosten den Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung an umzulegen, ist ebenso unwirksam. BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 20. Januar 1993, Az: VIII ZR 10/92

(4) Die Klausel: Bei der Neueinführung von Betriebskosten oder Grundstückslasten ist der Vermieter berechtigt, die erhöhten Kosten neben der Miete und den etwa vereinbarten Betriebskosten anteilig zu erheben. OLG Celle 2. Zivilsenat, Urteil vom 29. Dezember 1989, Az: 2 U 200/88

(5) Die Klausel: "Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden" ist unwirksam. LG Limburg 3. Zivilkammer, Urteil vom 10. Dezember 1997, Az: 3 S 77/97.

Generell kann deshalb davorn ausgegangen werden, das jede Vertragsklausel, die sich auf die Betriebskosten bezieht und dabei von der gesetzlichen Regelung oder den Vorschriften der BerechnungsVO 2004 abweicht, unwirksam ist. Die Rechtsprechung des BGH ist für die Instanzgerichte bindend. Dennoch ist immer wieder festzustellen, dass Vermieter alte oder schlecht gemachte Vertragsfomulare verwenden, in noch die als unwirksam vom BGH erkannten Klauseln enthalten.

Mietrecht 07 - 2004 Mietrechtslexikon