Betriebskosten oder die sogenannten Nebenkosten im Mietrecht

Rechtsgrundlagen für die Betriebskostenabrechnung (Vereinbarung, Umlage)

Vorbemerkung: das nachstehend kommentierte Mietrecht gilt nur für Wohnraummiete – nicht für Gewerbemiete § 549 Abs 1 BGB.

Der Mieter ist nur dazu verpflichtet, vertraglich vereinbarte Leistungen an den Vermieter zu erbringen, da es keine gesetzliche Verpflichtung (Anspruchsgrundlage) im Mietrecht für Betriebskosten gibt. Rechts- oder Anspruchsgrundlage ist daher immer der Mietvertrag oder eine sonstige zusätzlich zwischen Mieter und Vermieter getroffene Vereinbarung.
Es gilt immer der Grundsatz: Ohne Anspruchsgrundlage keine Zahlungs- oder Leistungsverpflichtung.
Das gilt sowohl für die Netto- oder Kaltmiete als solche, als auch für die als Betriebskosten oder auch als Mietnebenkosten bezeichneten Kosten. Die Rechtsgrundlage kann entweder eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag sein oder auch eine „stillschweigende“ Vereinbarung (siehe nachstehend).

1. Vereinbarung im Mietvertrag

Vermieter von Wohnraum können ( sie müssen es nicht! ) mit dem Mieter vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Dabei darf es sich aber nur um solche Betriebskosten handeln, die in der Rechtsverordnung >>>Verordnung über die Aufstellung der Betriebskosten 2004 aufgeführt sind ( § 556 Abs1 BGB ).

Zum besseren Verständnis ein Beispiel:

Nach der BetriebskostenVO 2004 darf (muß aber nicht) die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr 1 BetriebKoVo). Die Kosten für die Grundsteuer sind also umlagefähig. Ist die Grundsteuer jedoch im Mietvertrag des Mieters nicht als Kostenposition aufgeführt, dann muss der Mieter die anteilige Grundsteuer auch nicht entrichten. Man muss daher immer den Mietvertrag genau prüfen. Vermieter müssen genau auf jede einzelne Kostenposition, die in dem jeweiligen Gebäude anfällt, achten und diese in den Vertrag aufnehmen, dabei können aber nur die in der BetriebsKoVo genannten Kosten umgelegt werden. Beispiel: Der Vermieter vereinbart in Mietvertrag, dass der Mieter auch die Kosten für die Verwaltung (Buchaltung, Abrechnungen usw) trägt. Diese Vereinbarung wäre unwirksam. Der Mieter ist nicht zur Zahlung verpflichtet, denn Verwaltungskosten dürfen nach der BetriebskostenVO nicht auf die Mieter umgelegt werden.

2. Jahrelange vorbehaltslose Zahlung

Durch Beschluss vom 29.05.2000 hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass eine Vereinbarung der Mietvertragsparteien über Art und Umfang der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten durch jahrelange vorbehaltlose Zahlung des Mieters auch stillschweigend getroffen werden kann.
Im konkreten Fall hat der Mieter über 6 Jahre lang die vom Vermieter in Rechnung gestellten Nebenkosten vorbehaltlos bezahlt. Der BGH schließt daraus, dass die Parteien sich durch jahrelange Übung stillschweigend darauf geeinigt hätte, dass die vom Vermieter jeweils abgerechneten Nebenkosten auf den Mieter abgewälzt werden können. Habe ein Mieter mehrere Jahre lang Nebenkostenabrechnung des Vermieters vorbehaltlos akzeptiert und bezahlt, so könne der Vermieter dieses Verhalten nur dahin verstehen, dass der Mieter mit der Umlage der abgerechneten Nebenkosten einverstanden war. Dieser Grundsatz gilt aber gleichfalls nur für solche Kosten, die umlagefähig sind. Beispiel: Der Vermieter hat die vergangenen 4 Jahre imm Verwaltungskosten als Betriebskosten abgerechnet, der Mieter hat dies ohne Widerspruch bezahlt. Dennoch ist der Vermieter in diesem Fall zur Rückerstattung der Kosten verpflichtet, das Verwaltungskosten nach der BetriebskostenVO nicht umgelegt werden dürfen.

Praxistipps

Vermieter sollten nicht den Fehler machen, nunmehr sämtliche Kosten, die in der BetriebskostenVO genannt sind zusammenzustellen um sie auf die Mieter umzulegen. Das wäre falsch. Maßgebend sind immer zuerst die bestehenden Mietverträge. Der Vermieter sollte daher in zwei Schritten prüfen: (1) Welche Kosten sind im Vertrag genannt? (2) Sind diese Positionen auch als Kosten in der BetriebskostenVO als umlagefähig anerkannt? Können beide Fragen mit „ja“ beantwortet werden, ist die Umlage auf die Mieter möglich.

Mieter sollten umgekehrt genauso vorgehen. Gerade weil es die neue Verordnung gibt – die aber zum bisherigen Recht nur sehr geringe Änderungen und Klarstellungen bringt – verfallen viele Vermieter auf den Fehler, jetzt plötzlich nicht mehr nach dem Mietvertrag sondern nach der Verordnung die Kosten umzulegen – dabei hat sich in 99% aller Fälle durch die neue Verordnung gar nichts geändert.

Von den Bedienungskosten der Heizung können u.a. Wartungskosten, Reinigungskosten als umlagefähig in den Mietvertrag aufgenommen werden.

Umlagemaßstab der Betriebskosten

Soweit der Mietvertrag keine Regelung zum Umlagemaßstab enthält (auch nicht die Regelung, dass der Vermieter die Umlage festlegt, siehe nachstehend), und weder der Verbrauch oder eine Verursachung (von Betriebskosten) erfasst wird, sind die Kosten zwingend (vgl § 556 a Abs 1 BGB) entsprechend der Wohnflächen der einzelnen Wohnungen auf die jeweiligen Mieter umzulegen (zu verteilen).

Umlagemaßstab wird vom Vermieter bei Abrechnung festgelegt

Im Mietvertrag kann rechtlich wirksam vereinbart werden, dass es dem Vermieter überlassen bleibt, den Maßstab, nach dem Betriebskosten (ohne Heizkosten!) auf die einzelnen Mieter umgelegt (verteilt) werden, einseitig festzulegen. Nach Ansicht des BGH (Urteil v. 05.11.2014 Az.: VIII ZR 257/13) liege kein Verstoß gegen § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB vor. Dies gilt allerdings nicht für die Heizkosten (die Heizkosten zählen juristisch ebenfalls zu den Betriebskosten), die nach den Bestimmungen der HeizkostenVO nach Verbrauch umgelegt werden müssen, soweit keine der in der HeizkostenVO festgelegten Ausnahmen eingreift. Wenn

Eine solche Klausel ist im Mietvertrag demnach nur wirksam, wenn die Heizkosten von der Regelung ausgenommen sind, oder im Einzelfall zum Beispiel bei Gas-Etagenheizungen keine Heizkosten umgelegt werden, weil der Mieter den Gasverbrauch selbst bezahlt. Der Vermieter ist dennoch bei der Festlegung des Umlagemaßstabs auch in diesen Fällen nicht völlig frei. Der Maßstab, den er festlegt, muss in jedem Fall „billigem Ermessen“ entsprechen, so der BGH. Die Festlegung des Abrechnungsschlüssels oder Umlagemaßstabs kann dabei zusammen mit der Abrechnung der ersten Abrechnungsperiode erfolgen. Die Umlage der Kosten nach der Wohnfläche der einzelnen Wohnungen ist weiterhin der gesetzliche Umlagemaßstab (§ 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB), der dann eingreift, wenn die Parteien weder im Mietvertrag noch im Rahmen einer sonstigen Vereinbarung eine Regelung vereinbart haben.

Ermittlung der Wohnfläche

Für öffentlich geförderte Wohnungen (sog. Sozialwohnungen) hat der Gesetzgeber für die Geltung ab 2004 eine neue Verordnung erlassen, die im Detail regelt, wie die Wohnfläche genau berechnet wird >>>> Wohnflächenverordnung. Für frei finanzierte Wohnungen gilt diese Verordnung nicht zwingend, so dass auch die inzwischen aufgehobene >>> DIN 283 durchaus als Berechnungsgrundlage dienen kann. Zwingend ist nur, dass für alle Wohnungen in einem Haus die gleiche Methode der Berechnung der Wohnflächen angewendet wird. Unterschiede ergeben sich insbesondere bei der Anrechnung der Balkone, Freisitze und Loggien auf die Wohnfläche. Nach DIN 283 zählen diese Flächen zu 1/4 ihre tatsächlichen Fläche als Wohnfläche, nach der neuen Verordnung jedoch zu 1/2.

Verbrauchsabhängige Abrechnung ist Pflicht

Soweit Betriebskosten verbrauchsabhängig oder verursachungsabhängig erfasst werden, ist der Vermieter mietrechtlich verpflichtet, die verbrauchs- oder verursachungsgerechte Umlage anzuwenden und er darf nicht mehr nach Wohnfläche vorgehen. Konkret bedeutet dies, dass beispielsweise nach Wasseruhr abgerechnet werden muss, wenn Wasseruhren vorhanden sind. Der Neueinbau von Erfassungsgeräten bei bestehenden Objekten ist bisher leider nicht Pflicht.

Wichtig! Das LG Heilbronn (LG Heilbronn 2 S 7/03 Urteil vom 17.06.2003) hat in einer ausführlich begründeten Entscheidung klar gestellt, dass auch dann eine vertragliche Regelung vorliegt, wenn der Vermieter mindestens dreimal in seiner Abrechnung die entsprechende Betriebskostenart deutlich aufführt und der Mieter gegen die Berücksichtigung dieser Betriebskostenposition keinen Widerspruch erhebt – also den Abrechnungssaldo bezahlt bzw. kein höheres Guthaben geltend macht. Das bedeutet, dass nach mindestens dreifach eigentlich falscher Abrechnung die zunächst zu Unrecht aufgeführten Betriebskostenpositionen ab dann als vertraglich vereinbart gelten und auch in der Zukunft umgelegt werden dürfen.

Die Abrechnung

Wie muss die Betriebskostenabrechnung aussehen? Sind Belege beizufügen? Wann ist die Nachzahlung fällig?

Zu diesen Fragen siehe >>>Abrechnung

Mietrecht 12 – 2014 Mietrechtslexikon Autor: Rechtsanwalt a.D. Nick Althaus