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MIETRECHTSLEXIKON www.mietrechtslexikon.de - Das Lexikon mit der garantierten Antwort zum Mietrecht - Berufsunfähigkeit des Mieters / Pächters und Existenzgefährdung Mietrecht , Pachtrecht Folgen einer Berufsunfähigkeit Zu den mietrechtlichen Möglichkeiten einer vorzeitigen
Vertragsaufhebung: Ob in extremen Fällen der Existenzgefährdung ein Recht zur fristlosen Kündigung bzw. Kündigung aus wichtigem Grund angenommen werden kann, ist eine schwierige Frage (MK4 - Roth, § 242 Rn. 755). In der Rechtsprechung des Reichsgerichtes scheint die als gewiss anzusehende Existenzvernichtung oder die sehr erhebliche Beeinträchtigung der Existenzfähigkeit als Grund für eine Lösung vom Vertrag anerkannt worden zu sein (vgl. Nachweise bei Staudinger, § 242 Rn. 190, 191). Dem ist im Grundsatz auch im Hinblick auf die beachtenswerte Entwicklung der Rechtsprechung auf dem Gebiet der Bürgenhaftung zu folgen. Denn wo die Anwendung des Rechts zur dauerhaften Zerstörung der Lebenschancen einer Partei führen muss, noch dazu ohne der anderen Partei den ihr an sich gebührenden Vorteil sichern zu können, drängt sich die Frage auf, ob ein berechtigtes Interesse an der Prozessführung besteht. Das Recht ist der Diener der wohlverstandenen wirtschaftlichen Interessen einer Partei, nicht Selbstzweck, und soll nicht weiter gehen, als diese Interessen es gebieten. Wo schon im Erkenntnisverfahren evident ist, dass eine Rechtsverfolgung wegen Existenzvernichtung zur dauerhaften Undurchsetzbarkeit im Vollstreckungsverfahren führen wird, erscheint der Rechtsverlust schon im Erkenntnisverfahren und nicht erst durch Ausfall im Vollstreckungsverfahren jedenfalls bei Dauerschuldverhältnissen zumutbar. Das wohlverstandene Interesse eines Vermieters geht dahin, die rechtliche Bindung mit einem Mieter, der mehrfach nicht zahlen kann, möglichst schnell zu lösen (§ 543 Nr. 3 BGB), und kann nicht dahin gehen, einen evident zahlungsunfähigen Mieter gegen seinen Willen zu halten. Das Gericht soll in solchen Fällen "dem Eigensinn des Gläubigers, durch den Gerichtsvollzieher die Vollstreckung doch zu versuchen, nicht Vorschub leisten" (RGZ 107, 15, 18). Evidenz der nachhaltigen Zahlungsunfähigkeit muss allerdings gegeben sein. Wörtlich zitiert aus : LG Stuttgart 27. Zivilkammer, Urteil vom 23. Juli 2003, Az: 27 O 210/03 Die Situation im Pachtrecht: Im Bereich der Landpacht ist für die Annahme eines Kündigungsrechtes bei Berufsunfähigkeit aus dem Gesichtspunkt von "Treu und Glauben" (§ 242 BGB) kein Raum, da der Gesetzgeber diese Möglichkeit bedacht hat: § 594c BGB Kündigung bei Berufsunfähigkeit des
Pächters Grundsätzlich wird der Pächter nicht von seiner Pflicht zur Zahlung des Pachtzinses befreit, wenn er aufgrund in seiner Person liegender Umstände nicht in der Lage ist, die Pachtsache ordnungsgemäß zu bewirtschaften (vgl. BGB § 587 Abs. 2). Er ist auch nicht befugt, ohne das Einverständnis des Verpächters die Pachtsache einem Dritten zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung zu überlassen. Der Gesetzgeber hielt es für unbillig, einen Pächter an seinen vertraglichen Verpflichtungen auch dann festzuhalten, wenn er wegen Berufsunfähigkeit die Pachtsache nicht mehr selber bewirtschaften kann, vom Verpächter aber daran gehindert wird, die Bewirtschaftung einem Dritten zu überlassen, der eine ordnungsmäßige Bewirtschaftung und damit die Erfüllung der Pächterpflichten gewährleistet (BT-Drs. 10/509 S 24). Es ist kein Grund ersichtlich, der gegen eine entsprechende Anwendung dieser Grundsätze im Rahmen des § 242 BGB auch auf Pachtverträge, die keine Landpachtverträge sind, spricht. Die Berufsunfähigkeit muss im Zusammenhang mit der wirtschaftlichen Belastung des Pächters zu einer Existenzbedrohung führen. Ist dann im Pachtvertrag die Möglichkeit der Stellung eines "Nachpächters" ausgeschlossen, so kann der Pächter die Aufhebung der Vertrages verlangen. Das gleiche gilt, sofern zwar die Stellung eines Nachpächters vertraglich nicht ausgeschlossen ist, es dem Pächter aber nicht gelingt, einen Nachpächter zu finden, der bereits ist in den Vertrag einzutreten. Ist die Stellung eines Nachmieters nicht im Vertrag ausgeschlossen, und ist dies dem Pächter auch möglich und zumutbar, so muss der Verpächter einer Vertragsaufhebung nur zustimmen, wenn ein geeigneter Nachpächter gefunden ist, der in den Vertrag eintritt. Insoweit gelten die gleichen Grundsätze wie beim >>>Nachmieter. Berufsunfähigkeit Die Vorschrift des § 594 c BGB knüpft den Begriff
der Berufsunfähigkeit an die Vorschriften der gesetzlichen Rentenversicherung.
Durch Gesetz vom 19.02.2002, welches am 01.01.2002 in Kraft trat, trat an
die Stelle des bis zum 31.12.2000 geltenden Systems der Berufs- und Erwerbsunfähigkeitsrenten
die einheitliche Erwerbsunfähigkeitsrente. Maßgeblich ist daher
nun der Begriff der vollen Erwerbsminderung gem. SGB 6 § 43 Abs. 2. Danach
ist voll erwerbsgemindert, wer wegen Krankheit oder Behinderung auf nicht
absehbare Zeit außerstande sind, unter den üblichen Bedingungen
des allgemeinen Arbeitsmarktes mindestens drei Stunden täglich erwerbstätig
zu sein, voll erwerbsgemindert ist auch, wer nach SGB 6 § 1 Satz 1 Nr.
2, die wegen Art oder Schwere der Behinderung nicht auf dem allgemeinen Arbeitsmarkt
tätig sein können und wer bereits vor Erfüllung der allgemeinen
Wartezeit voll erwerbsgemindert war, in der Zeit einer nicht erfolgreichen
Eingliederung in den allgemeinen Arbeitsmarkt. Für den Begriff der Berufsunfähigkeit
i.S.v. BGB § 594 c ist dabei jedoch allein die Erwerbsunfähigkeit
als Landwirt maßgeblich, eine anderweitige Erwerbsfähigkeit des
Pächters ist unerheblich. Vertragswirksamkeit: Bei einem Miet oder Pachtvertrag über ein gewerbliches Objekt gilt eine weitgehende Vertragsfreiheit. Die Unwirksamkeit einzelner Klauseln kann sich jedoch auch bei einem gewerblichen Miet /Pachtvertrag dann ergeben, wenn ein Vertragspartner unangemessen benachteiligt wird ( § 307 BGB) . So wäre insbesondere der völlige Ausschluß jeder Kündigungsmöglichkeit eine unangemessene Benachteiligung. Solche Fälle sind jeweils im einzelnen zu überprfüfen. Ein weiteres Beispiel: Eine Regelung in einem formularmäßigen 15jährigen Landpachtvertrag, wonach das außerordentliche Kündigungsrecht des Verpächters auf Fälle des Zahlungsverzuges beschränkt ist, während der Pächter mit einer Frist von 3 Monaten zum Pachtjahresende zu kündigen berechtigt ist, ist wegen unangemessener Benachteiligung nach AGBG § 9 unwirksam. OLG Rostock Senat für Landwirtschaftssachen, Urteil vom 18. November 1997, Az: 12 U (Lw) 3/97 Quelle: AgrarR 1998, 219-221 Mietrecht und Pachtrecht 02 / 2005 |