Mietrecht: Vorzeitige Auflösung des Mietvertrages

Die vorzeitige Auflösung eines Mietvertrages, der auf feste Zeit abgeschlossen ist oder zur Abkürzung der Kündigungsfrist ist dem Mieter nur in Ausnahmefällen möglich. Ausnahmen ergeben sich aus dem auch im Mietrecht bestehenden Grundsatz von Treu und Glauben ( § 242 BGB): (OLG Karlsruhe WM 81,173; Olg Oldenburg WM 81,125). Eine vorzeitige Vertragsaufhebung ist dann durchzuführen, wenn der Mieter erhebliche Gründe vorbringt, aus welchen ihm unter Würdigung der Gesamtumstände die ordnungsgemäße Beendigung des Mietvertrages nicht zuzumuten ist. Z.B. Aufnahme in ein Seniorenheim >>>siehe auch Pflegeheim, Familienzuwachs (LG Bonn WM 92, 16; LG Landshut WM 96,542) finanzielle Schwächung wegen Arbeitslosigkeit, die sich existenzbedrohend auf den Mieter auswirken kann.

Weitere im Mietrecht anerkannte Fälle: Umzug des Mieters in eine Alten- oder Behindertengerechte Wohnung und Stellung eines geeigneten Nachmieters oder wenn die Neuvermietung sehr leicht möglich ist. (LG Duisburg WM 99, 691).

Eine Erkrankung des Mieters an seniler Demenz vom Alzheimer-Typ, berechtigt dies den Mieter bzw. dessen Betreuer einen geeigneten Nachmieter zu stellen. Der Vermieter ist gemäß BGB § 242 verpflichtet, den Mieter aus dem Vertrag zu entlassen sobald sich ein Nachmieter gefunden hat. Der Mieter kann aber auch vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen und bei deren Verweigerung das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. LG Hildesheim 1. Zivilkammer, Urteil vom 31. Mai 2000, Az: 1 S 176/99. Fundstelle: ZMR 2000, 679-680.

Ein neuer Arbeitsplatz in einer anderen Stadt mit Zwangslage den Arbeitsplatz zu wechseln, ist nur in besonders krassen Ausnahmefällen ein Grund für eine vorzeitige Vertragaufhebung ! >>> siehe Arbeitsplatzwechsel

Auszug wegen Verhinderung des Mieters

Die Pflicht zur Mietzahlung entfällt nicht, wenn der Mieter durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechtes gehindert ist. ( § 537 Abs 1 BGB). Erst nach Auflösung des Mietvertrages und Beendigung mit Rückgabe des Mietobjektes entfällt die Verpflichtung zur Mietzahlung.

Beispiele: Urlaub, langer Krankenhausaufenthalt, Verbüßung einer Haftstrafe.

Vorzeitiger Auszug des Mieters:
Die Miete muss bis zum Ende der Kündigungsfrist weiterbezahlt werden, auch wenn die Wohnung nicht mehr genutzt wird. Vermietet der Vermieter die Wohnung weiter, so behält er dennoch den Anspruch gegenüber dem "alten" Mieter, er muss sich aber die Mietzahlungen anrechnen lassen, die er von dem "neuen" Mieter erhält. Kann der neue Mieter nicht bezahlen, d.h. die Ansprüche können gegen Ihn nicht durchgesetzt werden, so muss der "alte" Mieter weiterbezahlen, und zwar immer bis zum Ende der Kündigungsfrist. Nach einer Entscheidung des LG Berlin ( Urtel v. 19.7.2002 Az 63S 233/01) reicht es allerdings dafür aus, den "alten" Mieter in Anspruch zu nehmen, wenn der Vermieter nur angibt, der Aufenthalt des "neuen" Mieters sei ihm unbekannt.
Eine Untervermietung , z.B. während eines Urlaubs an einen Dritten ist ohne Zustimmung des Vermieters nicht zulässig. Der Vermieter kann die Zustimmung zur Untermiete auch generell im Vertrag eingeräumt haben (§ 540 Abs 1 BGB). Auf ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung kommt es nicht (-mehr) an. (02.2004 Mietrecht)

Zur Obhutspflicht des Mieter während der Abwesenheit >>>>Obhutspflicht