Inhaltsverzeichnis
Mietrecht: Duldungspflicht des Mieters bei Instandhaltungsarbeiten
Das Mietrecht verwendet die häufig gebrauchten Begriffe der „Renovierung oder auch „Sanierung“ oder Instandhaltung nicht, sondern statt dessen die Begriffe „Erhaltungsmaßnahme“ § 554 BGB und „Modernisierung„. Zur Abgrenzung der Begriffe siehe >>> Renovierung
Der Mieter hat im Mietrecht gemäß § 554 Abs 1 BGB alle Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Die Duldungspflicht bei Erhaltungsmaßnahmen ist weitergehender als bei Modernisierungsmaßnahmen. Beides (Modernisierung und Reparatur) kann aber auch zusammenfallen, man spricht dann von modernisierenden Instandsetzungsmaßnahmen. Solche Arbeiten müssen § 554 Abs. 3 BGB 3 Monate vorher angekündigt werden. Arbeiten ohne Vorankündigung braucht der Mieter nicht zu dulden (LG Berlin, Urteil vom 1. Februar 1994, Az: 64 S 136/93). Zur Abgrenzung zwischen Reparatur (=Instandsetzung) und Moderisierung siehe >>> Modernisierung.
Besteht der Verdacht, dass es dem Eigentümer/Vermieter bei einer konkreten Instandsetzungsmaßnahme weniger um die Durchführung der Arbeiten selbst geht, sodern auch oder hauptsächlich darum, den Mieter mittels lästiger Bauarbeiten los zu werden, so prüfen die Gerichte recht genau, ob die Maßnahme zur Erhaltung der Mietsache erforderlich ist. In echten Schadensfällen (Dach undicht, Leitungen undicht, Fenster gebrochen, Schwammbefall, Schimmel, Feuchtigkeit) besteht keine Veranlassung dazu, die vom Eigentümer geplanten Maßnahmen daraufhin zu untersuchen, ob sie auch erforderlich sind. Dabei, welche Sanierungsmaßnahmen er für erforderlich hält, steht dem Vermieter steht ein großer eigener Entscheidungs- und Ermessensspielraum zu. Der Vermieter kann den Zutritt zur Wohnung für die Durchführung sehr dringender Instandsatzungsarbeiten auch mittels gerichtlicher einstweiliger Verfügung durchsetzen. >>> einweilige Verfügung. Beispiel: Wasserrohrbruch (LG Berlin, Beschluß vom 26. März 1996, Az: 65 T 11/96).
Die Duldungspflicht des Mieters ist sehr weitreichend, sofern es sich um echte Instandsetzungsarbeiten handelt, die der Erhaltung der Gebäudesubstanz dienen.
Ausnahme von der Duldungspflicht (BGH Urteil)
Umbauarbeiten des Vermieters zur Modernisierung, müssen Mieter wie gesagt hinnehmen, andere Maßnahmen, sofern keine Mangelbeseitigung oder Instandhaltung nicht. Hat der Vermieter es dem Mieter aber früher bereits erlaubt, auf eigene Kosten zu modernisieren, so verhält er sich nach Ansicht des BGH widersprüchlich, wenn er den vom Mieter auf diese Weise geschaffenen rechtmäßigen Zustand unberücksichtigt lässt. Mit anderen Worten ist bei der Beurteilung, ob es sich um eine Modernisierung handelt, immer auf den tatsächlichen Zustand der Mietsache abzustellen. Hat der Mieter bereits selbst modernisiert, muss er weitere Arbeiten des Vermieters nicht (mehr) hinnehmen (BGH, Urteil v. 20. 06. 2012 – VIII ZR 110/11). Im vorliegenden Fall wollte der Vermieter eine Gaszentralheizung in das Gebäude einbauen, der Mieter hatte in seiner Wohnung aber bereits mit Zustimmung des Vermieters früher eine Gastherme (Etagenheizung, Wohnungsheizung)eingebaut.
Einzelheiten zur Duldungspflicht
Den Mieter treffen jedoch nur und ausschlließlich Duldungspflichten, keine Mitwirkungspflichten.
Der Vermieter muss alle erforderlichen Arbeiten erbringen. Eine vorübergehende Einwirkung auf die Wohnungsmöblierung und die Einrichtungen des Mieters muss dieser dulden (auch z.B. Staub und Dreck). Anschließend ist der vorherige Zustand wiederherzustellen.
Den Mieter treffen auch hinsichtlich seiner Möblierung und Einrichtung ausschließlich Duldungspflichten. D. h., er darf zwar zur Erleichterung der Arbeiten seine Möbel zur Seite räumen und Einrichtungen demontieren, er muß es aber nicht. Die Duldungspflicht aus § 554 Abs. 1 BGB beschränkt sich, wie das LG Berlin (siehe unten) betont, auf ein passives Stillhalten. Der Mieter darf den Vermieter nicht hindern, er braucht ihn aber nicht aktiv zu unterstützen (Marschollek, ZMR 1985, 1 ff., ZMR 1986, 346 f.; Staudinger- Emmerich, BGB, 13. Bearb., §§ 541a, 541 b Rn. 21; Emmerich- Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., §§ 541 a, 541 b Rn. 6; Fischer-Dieskau/ Pergande/Schwender/Geldmacher, Wohnungsbaurecht, § 541 a BGB Anm. 7; MünchKomm-BGB Voelskow, 3. Aufl., § 541 a Rn. 6, Erman-Jendrek, BGB, 9. Aufl., § 541 a Rn. 4, jew. m.w.N., etwas einschränkend Bub-Treier-Krämer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., III A 1094; vgl. auch KG NJW-RR 1988, 1420, 1422 (= WM 1988, 389)). Die gegenteilige Meinung (Schläger, ZMR 1985, 193 ff.; ZMR 1986, 348; Palandt-Putzo, BGB, 54. Aufl., § 541 a Rn. 7, ; Sternel, Mietrecht, 3.Aufl., II 298 m. w. N.; RGRK-Gelhaar, 12. Aufl., § 541 a Rn. 10; weitere Nachweise bei Fischer- Dieskau/Pergande/ Schwender/Geldmacher, a.a.O.) hat im Gesetz nach wohl zutreffender Ansicht des LG Berlin (siehe unten) keine Grundlage. Eine weitergehende Mitwirkungspflicht des Mieters besteht , auch nicht aus Treu und Glauben. LG Berlin 67. Zivilkammer, Beschluß vom 30. November 1995, Az: 67 S 158/95. Weitere Fundstelle: Grundeigentum 1996, 187-189.
Mieterkündigung: In der Regel kann der Mieter wegen einer Gebrauchsbeeinträchtigung durch Instand-setzungsarbeiten nur dann fristlos kündigen, wenn der Vermieter einer regelmäßigen Instandsetzungspflicht nicht nachgekommen war oder nachhaltige Verzögerungen der Sanierungsarbeiten verursacht hatte. LG Berlin 32. Zivilkammer, Urteil vom 30. März 2001, Az: 32 O 759/00. Fundstelle: Grundeigentum 2001, 993
Kosten- bzw. Aufwendungsersatz des Mieters
Generell sollte der Mieter alle Arbeiten, die er freiwillig beiträgt mit dem Vermieter absprechen, und dabei auch eine Vereinbarung über den Kostenersatz treffen. Am sinnvollsten ist es, die Arbeiten möglichst genau zu beschreiben und dafür einen Pauschalbetrag als Ersatzleistung mit dem Vermieter schriftlich zu vereinbaren. Der Vermieter ist zwar dazu verpflichtet, Aufwendungen, die der Mieter infolge der Instandsetzung hatte, in angemessenem Umfang zu ersetzen (LG Hamburg WM 87,386, AG Hamburg WM 99, 364), doch wird es dem Mieter regelmäßig ohne Vereinbarung schwer fallen, seine Ansprüche darzulegen und zu beweisen. Die eigene Arbeitskraft des Mieters zählt zu den Aufwendungen.
Auch die Kosten für eine auswärtige Verpflegung (z.B. bei Renovierung der Küche) oder Kosten einer Pension, falls der Mieter vorübergehend die Wohnung wegen Unbewohnbarkeit räumen muss, hat der Vermieter ersetzen.
Fallbeispiele aus der Rechtsprechung
Leitungsverlegung durch die Wohnung
Der Mieter einer Wohnung muß die Durchführung von Leitungssträngen durch seine Wohnung, um den Anschluß der darüber liegenden Wohnung an die vorhandene Zentralheizung zu ermöglichen, dann nicht dulden, wenn in dieser Wohnung schon früher eine Gasetagenheizung vorhanden war, deren Reparatur möglich ist und die horizontale Verlegung der Heizungsstränge an der Wohnung des Mieters vorbei durch das Treppenhaus technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar ist. LG Berlin, Urteil vom 1. Februar 1994, Az: 64 S 136/93 Quelle: Grundeigentum 1994, 927-929
Wohnungsräumung (vorübergehend)
Wenn es zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten notwendig ist, muß der Mieter seine Wohnung zeitweilig räumen. Er darf seine Räumungsbereitschaft nicht davon abhängig machen, daß ihm Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt wird. LG Berlin 61. Zivilkammer, Beschluß vom 7. April 1997, Az: 61 S 302/96 Quelle: MM 1997, 280. Gilt insbesondere auch für Keller- und Nebenräume.
Befall eines Gebäudes mit Hausschwamm
(Auszug aus dem Urteil – §§ der neuen Rechtslage angepasst):
„Zur Duldung der Schwammbeseitigungsarbeiten ist der Mieter aus § 554 Abs 1 BGB verpflichtet. Der Anspruch des Mieters zur uneingeschränkten Duldung dieser Arbeiten ergibt sich daraus, daß es sich hier um Instandsetzungsarbeiten zur Erhaltung der Mieträume und des Gebäudes handelt. Zu den Erhaltungsarbeiten gehören insbesondere die Ausbesserung und Erneuerung schadhafter Teile sowie auch vorbeugende Arbeiten und hierzu notwendiger Vorbereitungsmaßnahmen (vgl. Palandt/Putzo, § 541 a BGB a.F. Anm. 2) . Aufgrund des Parteivortrages, insbesondere des Sachverständigengutachtens und der Verfügung der Stadt Frankfurt, sowie der anläßlich des Ortstermins getroffenen Feststellungen, ist das streitgegenständliche Anwesen von Schwamm befallen. Schwammbefall ist aber ein Mangel der Mietsache, zu dessen Beseitigung der Vermieter uneingeschränkt gem. § 536 BGB verpflichtet ist . Es kann vorliegend nicht ausgeschlossen werden, daß über den bereits festgestellten Schwammbefall in der Küche und im Kinderzimmer hinaus auch andere Teile angegriffen sind. Der Beklagten ist es nicht zumutbar, insoweit ein Risiko einzugehen, und die Arbeiten nur auf diese Teile zu erstrecken. Vielmehr muß der Beklagten Gelegenheit gegeben werden, insoweit die gesamte Wohnung untersuchen zu können. Es wäre auch widersinnig, wenn sich erst später herausstellen sollte, daß Schwammbefall vorliegt, hier dann die Arbeiten erst durchführen zu lassen AG Frankfurt, Urteil vom 6. Februar 1991, Az: 33 C 3561/89 – 28 Quelle:WuM 1992, 12-13.“
Trostpflaster für die betroffenen Mieter : Mietminderung
Der Mieter hat ein Recht zur Mietminderung gem § 536 BGB während der Durchführung der Arbeiten, sofern der Gebrauch der Wohnung infolge der Arbeiten beeinträchtigt ist. (AG Köln ZMR 1980, 87 ; LG Mannheim DWW 1978,45). Auch im Falle der Mietminderung wegen Modernisierung empfiehlt es sich in jedem Fall, dem Vermieter die durch die Arbeiten vorübergehend entstehenden Mängel anzuzeigen (§ 536 c BGB). Ansonsten läuft der Mieter Gefahr, das Minderungsrecht wegen der fehlenden Anzeige zu verlieren. Oft ist eine bestimmte Beeinträchtigung oder die Schwere der Beeinträchtigung für den Vermieter – sofern nicht selbst im Haus wohnt – gar nicht erkennbar. Daher kann auf die Mängelanzeige in keinem Fall verzichtet werden. Die Höhe der Mietminderungen richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung. Das >>> Rechenprogramm zur Berechnung einer Mietminderung im Mietrechtslexikon kann dazu sehr wertvolle Hilfe leisten.
Mietrecht 06 – 2015 Mietrechtslexikon