Abgrenzungsfragen und Definitionen zur Renovierung einer Wohnung


Mietrecht: Wohnungsrenovierung, Sanierung

Für Schönheitsreparaturen (Wohnungsrenovierung) siehe » Schönheitsreparaturen.

Das Mietrecht verwendet die häufig gebrauchten Begriffe der „Renovierung oder auch „Sanierung“ nicht, sondern statt dessen die Begriffe „Erhaltungsmaßnahme“ § 554 BGB und „Modernisierung„.

Die Unterscheidung dieser beiden mietrechtlichen Begriffe ist vor allem deshalb besonders wichtig, weil der Vermieter nur die Kosten für Modernisierungen in Höhe von 11 % pro Jahr auf die Mieter umlegen kann, nicht aber die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen. Erhaltungsmaßnahmen sind Instandsetzungen und Instandhaltungen:
Zu Fragen der Duldungspflicht des Mieters bei Erhaltungsmaßnahmen siehe >>> Instandhaltung bei Modernisierung siehe >>> Modernisierung

Instandsetzungen: Unter Instandsetzungen ist zu verstehen: die Behebung von baulichen Mängeln (der Zustand ist „ordnungswidrig“), insbesondere von Mängeln, die infolge Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüssen, Einwirkungen von Dritten oder Tieren (Schädlinge – Insekten) sowie durch Brand, Sturm, Unwetter sowie Hochwasser entstanden sind. Durch die Instandsetzung wird der Zustand des Mietobjektes wieder in einen ordnungsbemäßen Zustand überführt. (AG Dortmund WM 79, 146; AG Köln WM 79, 147). Die Instandsetzung des Mietobjektes ist nach § 535 BGB grundsätzlich Sache des Vermieters /Eigentümers. Hat der Mieter einen Schaden verursacht, der eine Instandsetzung erfordert, so ist er dazu verpflichten dem Vermieter den Schaden d.h. die zur Instandhaltung erforderlichen Kosten zu ersetzen.
Der Vermieter ist dazu verpflichtet, dem Mieter alle Aufwendungen oder Schäden, die im Rahmen von Instandsetzungsarbeiten entstehen, zu ersetzten. Der Mieter kann die Miete während der Dauer der Beeinträch-tigungen mindern, u.U. auch um 100 % (Unbenutzbarkeit nach Hochwasserschaden AG Grimma, Urteil vom 22. Januar 2003, Az: 2 C 0983/02, 2 C 983/02) >>> siehe auch >>>Hochwasser

Instandhaltung: unter Instandhaltung sind vorbeugende Maßnahmen zu verstehen, die zu treffen sind, um eine Instandsetzung (konkrete Mängel oder Schäden) zu vermeiden oder zeitlich zu verzögern (LG Hamburg WM 95, 267). Darunter Fallen alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um den Zustand des Mietobjektes in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Wer Renovierung sagt, meint in aller Regel die Instandhaltung. Auch die Instandhaltung ist nach § 535 BGB grundsätzlich Sache des Vermieters >>>Instandhaltung. Es gibt aber insoweit Ausnahmen, als in Mietverträgen die Instandhaltungspflicht teilweise auf den Mieter übertragen wird. Das gilt insbesondere für den Bereich der

>>>Schönheitsreparaturen und für Kleinreparaturen

>>>Bagatellschadensklausel

Sofern im Mietvertrag keine Regelungen getroffen sind oder getroffene Regeln als unwirksam erkannt werden, ist der Mieter nicht dazu verpflichtet, Arbeiten die der Instandhaltung dienen auszuführen.

Modernisierung: (weitere Details siehe >>> Modernisierung) eine Maßnahme ist dann eine „Modernisierung“ im mietrechtlichen Sinn, wenn sich der Gebrauchswert einer Wohnung für einen Durchschnittsmieter durch die Baumaßnahme objektiv verbessert. Dabei muss die Verbesserung des Gebrauchswertes „nachhaltig“ sein, d.h. auf Dauer bewirkt sein. Häufig werden zusammen mit Modernisierungen auch Instandhaltungs bzw. Instandsetzungsarbeiten ausgeführt, man spricht dann von modernisierenden Instandsetzungsmaßnahmen.

Keine Modernisierungs- oder Renovierungspflicht des Vermieters:
Besonders dann, wenn eine Mietverhältnis 10 Jahre und länger besteht, hat der Mieter oft den Wunsch nach einer Modernisierung der Wohnung. Grundsätzlich besteht aber kein mietrechtlicher Anspruch des Mieters auf Modernisierung der Wohnung insoweit, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Wohnung jeweils auf dem neuesten Stand der Technik zu halten. Auch nach der Mietrechtsreform 2001 ist der Vermieter nach dem Wortlaut des § 535 BGB nur dazu verpflichtet die Wohnung dem Mieter in einem für den „vetragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ zu überlassen. Das kann nur dahingehend ausgelegt werden, dass nur ein Anspruch auf Erhaltung der Mietsache im angemieteten Zustand besteht. So auch: AG Tostedt, Beschluß vom 16. März 2000, Az: 18 C 102/98, AG Charlottenburg, Urteil vom 10. Juli 1991, Az: 12 a C 172/91). Die Gerichte legen dies streng aus – nur als Beispiel: Ein Mangel und eine Instandsetzungspflicht des Vermieters kommen erst dann in Betracht, wenn die 20 Jahre alte Badewanne nach weiterem Verschleiß nicht mehr benutzt werden kann. AG Coesfeld, Urteil vom 11. Februar 2003, Az: 4 C 525/02 Quelle: WuM 2003, 206. Eine etwas andere Auffassung vertrat das AG Bremerhaven: der Vermieter ist nicht nur verpflichtet, die Wohnstandards, wie sie sich bei Vertragsschluß darstellen, im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht zu bewahren, sondern auch, von Zeit zu Zeit altbaubedingte Unzuträglichkeiten des Mietobjekts durch Anpassung an neuere Standards zu beseitigen, entschied das Gericht. AG Bremerhaven Urteil vom 26. Mai 1992, Az: 59 C 1214/91 Quelle: WuM 1992, 601-602

Zur Mieterhöhung nach Durchführung einer Modernisierung siehe >>> Modernisierung

Mietrecht 04 – 2012 Mietrechtslexikon