MIETRECHTSLEXIKON

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Mietrecht: sogenannte Kleinreparaturklausel oder Bagatellschadenklauslel in Mietverträgen.

Reparaturen (Instandsetzungen) an der Mietsache muss nach dem Mietrecht grundsätzlich der Vermieter bezahlen, sofern der Mietvertrag keine anderen Bestimmungen enthält. Ebenso trifft den Vermieter die Zahlungspflicht alleine, wenn die im Mietvertrag verwendete Klausel unwirksam ist. Details dazu weiter unten.

Nur für kleine Schäden an Teilen der Mietsache, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, kann im Mietvertrag wirksam vereinbart werden, dass der Mieter die Kosten trägt. Eine solche Klausel wird in Mietverträgen allgemein als "Kleinreparaturklausel" oder "Bagatellschadensklausel" bezeichnet. Zu beachten ist aber, dass eine solche Klausel bereits dann insgesamt unwirksam ist, wenn in ihr Gegenstände aufgezählt sind, die nicht dem häufigen Zugriff des Mietres unterliegen. Der Mieter ist im Falle einer Klauselunwirksamkeit zu keinerlei Kleinreparaturen verpflichtet. Eine unwirksame Klausel in einem Vertrag kann nach ständiger Rechtsprechung des BGH nicht in einer "reduzierten" Form als wirksam erhalten werden.

Solche Teile sind (BGH NJW 89, 2248): Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüsse Rolladengurte, Verschlussvorrichtungen für Fensterläden.

Unwirksam ist eine Vertragklausel, die regelmäßig im Mauerwerk oder in der Wand verlegten - Gas- und Wasserleitungen und die elektrischen Leitungen erfasst. BGH, Urteil vom 7. Juni 1989 - Az: VIII ZR 91/88. Alle unter Putz befindlichen Einrichtungen der Wohnung können mangels zugänglichkeit von Außen nicht dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. So stellt zum Beispiel die Reparatur eines Rolladenkastens keine "Kleinreparatur" an den Bedienvorrichtungen für Rolläden dar, der Mieter muss diese Kosten nicht übernehmen. AG Leipzig, Urteil vom 14. August 2003, Az: 11 C 4919/03 - ZMR 2004, 120-121. Siehe dazu auch >> Rolladen. Auch die Heizungstherme zählt zu den Gegenständen, die nicht dem Häufugen Zugriff des Mieters unterliegen (Amtsgericht Köln, Urteil v. 27.01.2011 – 210 C 324/10. Auch die Reparatur des in einem WC-Spühlkasten eingebauten Schwimmerventiles stellt keine "Kleinreparatur" in diesem Sinne dar, anders nur dann, wenn der Hebel, mit dem das Ventil von außen durch den Mieter betätigt wird abbricht oder sonst funktionsunfühig wird. Das Schwimmerventil unterliegt nämlich nicht dem Zugriff des Mieters. Entsprechend verhält es sich mit Heizkörperventilen: "Hängen" die Ventile, weil im Inneren verkalkt oder verschmutzt, so ist die Reparatur nicht Sache des Mieters, auf das "Innenleben" der Ventile hat der Mieter einen Zugriff.

Der Mieter ist nicht zur Zahlung von Instandsetzungskosten verpflichtet, wenn im Vertrag keine solche Klausel vereinbart ist oder die vereinbarte Klausel unwirksam ist. Zu Reparaturen und Beweislastfragen >>>Reparatur

Der BGH ( NJW 1989, 2247) hat für die Wirksamkeit von Kleinreparaturklauseln die folgenden Kriterien aufgestellt:

(1) Unwirksam ist eine Klausel nach der der Mieter verschuldensunabhängig haften soll.

(2) Unwirksamkeit bei Überschreiten von Höchstgrenzen:

Im Vertrag muss die Obergrenze für derartige Reparaturen genannt werden. Dabei liegt die Grenze bei 150 DM oder 75 Euro Kosten für die einzelnen Reparatur (OLG Hamburg 5 U 135/90, WM 91, 385). Bei Reparaturkosten über 75 € trifft den Vermieter also die vollständige Instandhaltungspflicht.
Eine wirksame Kleinreparaturklausel setzt weiter voraus, dass im Mietvertrag zusätzlich auch eine Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum, zum Beispiel ein Jahr, vereinbart ist. Damit wird der Fall erfasst, dass eventuell mehrere Kleinreparaturen innerhalb dieses Zeitraumes bezahlt werden sollen (BGH VIII ZR 38/90, WM 91, 381).
Der Höchstbetrag für ein Jahr kann bei etwa 150 Euro bis etwa acht Prozent der Jahresmiete liegen (BGH VIII ZR 91/88, WM 89, 324). Alles was darüber liegt ist nach der Rechtsprechung des BGH nicht zulässig und macht die Klausel unwirksam.

(3) Vom Mieter zu zahlende Kleinreparaturen sind in der entsprechenden Mietvertragsklausel auf die Teile der Mietsache zu beschränken, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters unterliegen (BGH VIII ZR 91/88, WM 89, 324).

(4) Unwirksamkeit bei Vereinbarung einer Kostenbeteiligung (an Reparaturkosten): Vertragsklauseln, wonach der Mieter sich an allen Reparaturkosten bis zu einem bestimmte Höchstbetrag beteiligen muss oder auch für Neuanschaffungen teilweise zahlen soll, sind immer unwirksam (LG Stuttgart 20 O 66/87, WM 87, 254, BGH siehe oben).

(5) Unwirksamkeit sogenannter Vornahmeklauseln: Im Mietvertrag darf mit der so genannten Kleinreparaturklausel nur die Pflicht zur Kostentragung auf den Mieter abgewälzt werden, nicht die Pflicht, Kleinreparaturen selber vornehmen oder in Auftrag geben zu müssen (BGH VIII ZR 129/91, WM 92, 355).

Mietrecht 11 - 2011 Mietrechtslexikon