MIETRECHTSLEXIKON

Das Lexikon mit der garantierten Antwort zum Mietrecht -

Instandhaltung und Kleinschadensreparaturklausel oder Bagatellschadenklausel:

Die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts ist gesetzliche Aufgabe des Vermieters. Gemäß § 535 Abs 1 BGB ist er dazu verpflichtet, „die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten“, wie es der Gesetzgeber formuliert hat.

Generell können daher Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten des Gebäudes nicht auf die Mieter abgewälzt werden, da die Verantwortlichkeit des Mieters für den Zustand des Mietobjekts nicht dem gesetzlichen Leitbild entspricht. Bei der Wohnraummiete lässt die Rechtsprechung Ausnahmen für Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen zu, sie können in einem vorformulierten Mietvertrag auf den Mieter – eingeschränkt - abgewälzt werden, andere Instandhaltungskosten aber nicht. Anders bei der Gewerbemiete, hier gibt es mehr Spielraum bei der Gestaltung von Mietverträgen.

Die Kosten für Kleinreparaturen können, wie vorstehend bereits erwähnt, auch in vor-formulierten Mietverträgen auf den Mieter abgewälzt werden, jedoch nicht unbegrenzt, so die grundlegende Rechtsprechung des BGH dazu (BGH (NJW 1989/ 2248).

Eine Mietvertragsvorschrift, die Kosten für Kleinreparaturen auf den Mieter abwälzt, muss den von Rechtsprechung herausgearbeiteten Kriterien entsprechen, sonst ist sie (wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters) unwirksam.

Diese Kriterien sind:

1) Beschränkung auf Kleinreparaturen (Definition):

Unter Kleinreparaturen sind gemäß § 28 Abs. 3 der II. BV die folgenden Instand-setzungsarbeiten zu verstehen (wörtliches Zitat): „Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden“.

Der BGH (grundlegendes Urteil: NJW 1989/ 2248) schränkt den Begriff weiter ein, und begrenzt die Möglichkeit der Abwälzung der Kosten für Kleinreparaturen auf Gegenstände, die dem „häufigen Zugriff“ des Mieters unterliegen. Dazu gehören neben den in § 28 Abs 3 IIBV genannten Gegenständen wohl auch Rollläden, Markisen, Jalousien und eventuell mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie etwa Kühlschränke, Waschmaschinen und dergleichen. Diese Beschränkung ist nach Ansicht des BGH notwendig, da der Mieter hier ohne Verschulden für Schäden an der Mietsache haftet.

Unwirksam ist nach wohl zutreffender Ansicht des Amtsgerichts Köln (Urteil v. 27.01.2011 – 210 C 324/10) eine Klausel, die auch Kleinreparaturen an der die Heiztherme erfasst, denn damit komme ein Mieter so gut wie gar nicht in Berührung (siehe dazu aber Therme . Wartungskosten (im Unterschied zu Reparaturkosten!!) für die Therme sind aber vom Mieter als Betriebs- oder Heizkosten zu ersetzen - BGH Urteil.).

Die Klausel darf also nicht so gefasst sein, dass hierunter auch unter Putz liegende Rohre und elektrische Leitungen oder solche Gegenstände fallen, mit denen der Mieter so gut wie nicht in Berührung kommt (BGH, NJW 1989, 2247). Der Mieter kann also bspw. nicht verpflichtet werden, die Reparatur an den Rollladenkästen zu bezahlen, wohl aber an den Rollladengurten (AG Leipzig, Urteil vom 14.08.2003 - 11 C 4919/03 -ZMR 2004, 120).

Auch die Fernbedienungen für Garagentore unterliegen dem dauernden Zugriff des Mieters, sie sind aber nicht mit dem Mietobjekt verbunden und deshalb wohl keine „Einrichtungen“ im mietrechtlichen Sinne. Dennoch erscheint es sachgerecht, die „Fernbedienungen“ in die Kleinreparaturklausel mit einzubeziehen. Zu der Zeit, als der BGH seine Rechtsprechung entwickelte, waren solche Geräte als Gegenstände für den täglichen Gebrauch noch sehr wenig verbreitet. Die Vertragsklausel muss sich dabei auf die Verpflichtung zur Tragung der anfallenden Reparaturkosten beschränken, sie darf nicht die Instandhaltungspflicht selbst auf den Mieter überbürden, (BGH, NJW 1992, 1759). Siehe dazu unten auch "Vornahmeklauseln".

Entspricht die Regelung im Mietvertrag nicht diesen und den in den folgenden beiden Abschnitten erörterten Grundsätzen, ist sie insgesamt unwirksam. Eine "Umdeutung" oder ähnliches kommt nicht in Betracht, der Mieter ist dann nicht dazu verpflichtet, Kosten für Kleinreparaturen zu übernehmen.

2) Höchstgrenze für Kosten einer einzelnen Reparatur:

Die Vertragsklausel muss des Weiteren einen Höchstbetrag für die Einzelreparatur enthalten. Aus der Klausel soll sich ergeben, bis zu welchem Betrag eine Reparatur als Kleinreparatur gilt.

Die Obergrenze dürfte hier bei etwa 75 Euro liegen (OLG Hamburg 5 U 135/90, WM 91, 385), Blank (Blank/Börstinghaus, Miete, § 535 Rn 347) geht von einer Obergrenze von bis zu 100 € aus, was in vielen Fällen zu hoch sein dürfte und dann zur Unwirksamkeit der Klausel führen kann. Es m.E. auch nicht richtig, diese Grenze star anzusetzen. Die Obergrenze muss in einem angemessenen Verhältnis zur Miete stehen.

Ein vereinbarte Höchstbetrag für die Einzelreparatur von 200 € überschreitet aber diese Grenze bei weitem (AG Brandenburg, Urteil vom 6. 3. 2008 - 31 C 306/07 - NJOZ 2008, 2135 ). Liegen die Reparaturkosten in einem einzelnen Schadensfall über 75 €, trifft den Vermieter die vollständige Instandhaltungspflicht (der Mieter muss auch keinen Kostenanteil bezahlen). Die Vereinbarung einer quotenmäßigen Kostenbeteiligung des Mieters macht die gesamte Klausel immer unwirksam (LG Stuttgart 20 O 66/87, WM 87, 254, BGH a. a. O.).

3) Höchstgrenze pro Jahr:

Eine wirksame Kleinreparaturklausel setzt weiter voraus, dass im Mietvertrag zusätzlich auch eine Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum, zum Beispiel ein Jahr, vereinbart ist. Damit wird der Fall erfasst, dass eventuell mehrere Kleinreparaturen innerhalb dieses Zeitraumes bezahlt werden sollen (BGH VIII ZR 38/90, WM 91, 381).

Ein Jahreshöchstbetrag in Höhe von einer Monatsmiete ist aber wohl bereits als zu hoch anzusehen (OLG Hamburg, WuM 1991, 385; AG Bremen, NZM 2008, 247). Die Höchstgrenze kann jedoch auf etwa 7% bis 8% der Jahresmiete festgesetzt werden (AG Braunschweig, GE 2005, 677 = ZMR 2005, 717); auf keinen Fall sollte aber eine Monatsmiete jährlich überschritten werden. Alle eventuell gegenüber Lieferanten bestehenden Gewährleistungsansprüche muss der Vermieter zunächst ausschöpfen, bevor die Kosten auf den Mieter abgewälzt werden können.

 

Reparaturen (Instandsetzungen) an der Mietsache muss nach dem Mietrecht grundsätzlich der Vermieter durchführen und die Kosten bezahlen, sofern der Mietvertrag keine anderen Bestimmungen enthält. Ebenso trifft den Vermieter die Zahlungspflicht alleine, wenn die im Mietvertrag verwendete Klausel unwirksam ist. Details dazu weiter unten.

Nur für kleine Schäden an Teilen der Mietsache, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, kann im Mietvertrag wirksam vereinbart werden, dass der Mieter - ohne dass ein Verschulden vorliegt - die Kosten der Reparatur trägt. Eine solche Klausel wird in Mietverträgen allgemein als "Kleinreparaturklausel" oder "Bagatellschadensklausel" bezeichnet.

Zu beachten ist aber, dass eine solche Klausel bereits dann insgesamt unwirksam ist, wenn in ihr Gegenstände aufgezählt sind, die nicht dem häufigen Zugriff des Mietres unterliegen. Der Mieter ist im Falle einer Klauselunwirksamkeit zu keinerlei Kleinreparaturen verpflichtet. Eine unwirksame Klausel in einem Vertrag kann nach ständiger Rechtsprechung des BGH nicht in einer "reduzierten" Form als wirksam erhalten werden.

 

Solche Teile sind (BGH NJW 89, 2248): Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüsse Rolladengurte, Verschlussvorrichtungen für Fensterläden.

Unwirksam ist eine Vertragklausel, die regelmäßig im Mauerwerk oder in der Wand verlegten - Gas- und Wasserleitungen und die elektrischen Leitungen erfasst. BGH, Urteil vom 7. Juni 1989 - Az: VIII ZR 91/88.

Alle unter Putz befindlichen Einrichtungen der Wohnung können mangels Zugänglichkeit von Außen nicht dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. So stellt zum Beispiel die Reparatur eines Rolladenkastens keine "Kleinreparatur" an den Bedienvorrichtungen für Rollläden dar, der Mieter muss diese Kosten nicht übernehmen. AG Leipzig, Urteil vom 14. August 2003, Az: 11 C 4919/03 - ZMR 2004, 120-121. Siehe dazu auch >> Rolladen. Auch die Heizungstherme zählt zu den Gegenständen, die nicht dem Häufigen Zugriff des Mieters unterliegen (Amtsgericht Köln, Urteil v. 27.01.2011 – 210 C 324/10. Auch die Reparatur des in einem WC-Spühlkasten eingebauten Schwimmerventiles stellt keine "Kleinreparatur" in diesem Sinne dar, anders nur dann, wenn der Hebel, mit dem das Ventil von außen durch den Mieter betätigt wird abbricht oder sonst funktionsunfähig wird. Das Schwimmerventil unterliegt nämlich nicht dem Zugriff des Mieters. Entsprechend verhält es sich mit Heizkörperventilen: "Hängen" die Ventile, weil im Inneren verkalkt oder verschmutzt, so ist die Reparatur nicht Sache des Mieters, denn auf das "Innenleben" der Ventile hat der Mieter keinen Zugriff.

Der Mieter ist nicht zur Zahlung von Instandsetzungskosten verpflichtet, wenn im Vertrag keine solche Klausel vereinbart ist oder die vereinbarte Klausel unwirksam ist. Zu Reparaturen und Beweislastfragen >>>Reparatur

Mieter- Beteiligungsklauseln:

Unwirksamkeit bei Vereinbarung einer Kostenbeteiligung (an Reparaturkosten): Vertragsklauseln, wonach der Mieter sich an allen Reparaturkosten bis zu einem bestimmte Höchstbetrag beteiligen muss oder auch für Neuanschaffungen teilweise zahlen soll, sind immer unwirksam (LG Stuttgart 20 O 66/87, WM 87, 254, BGH siehe oben).

Vornahmeklauseln:

Unwirksamkeit sogenannter Vornahmeklauseln: Im Mietvertrag darf mit der so genannten Kleinreparaturklausel nur die Pflicht zur Kostentragung auf den Mieter abgewälzt werden, nicht aber die Pflicht, Kleinreparaturen selbst in Eigenleistung vorzunehmen oder durch Beauftragung von Handwerkern vornehmen zu lassen (BGH VIII ZR 129/91, WM 92, 355).

Mietrecht 02- 2015 Mietrechtslexikon