Die Pficht des Vermieters zur Instandhaltung der Wohnung


Die Instandhaltungspflicht des Vermieters für Mietobjekte

Der Vermieter ist grundsätzlich dazu verpflichtet, das Gebäude auf eigene Kosten in Stand zu halten und bei Schäden oder Mängeln in Stand zu setzen. Der Mieter ist nur zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Ausnahme – Mieter trägt Instandhaltungskosten:

der Mieter hat die Wohnung selbst modernisiert, indem er zum Beispiel eine moderne Heizung eingebaut hat siehe >>> Mietereinbauten

Der Vermieter entscheidet dabei alleine darüber, wie er die Arbeiten durchführt, welche Handwerker oder Unternehmen er beauftragt. Der Mieter hat kein Mitspracherecht. Der Eigentümer und hat zunächst unbeschränkte Entscheidungsfreiheit. Abgrenzungen siehe >>> Renovierung

Es ist eine der mietrechtlichen Hauptverpflichtungen des Vermieters, die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Die Instandhaltungspflicht darf mit Ausnahme der Schönheitsreparaturen (siehe >>> Schönheitsreparaturen) und Kleinreparaturen (siehe >>>Kleinreparaturklausel ) nicht auf den Mieter durch vertragliche Vereinbarungen im Mietvertrag abgewälzt werden.

Zur Modernisierungspflicht des Vermieters

In aller Regel kann der Mieter keine Modernisierung – wohl aber die Instandsetzung von Defekten und Instandhaltung – der Wohnung verlangen. Durch die Benutzung wird eine Wohnung naturgemäß „abgewohnt“. Die Instandhaltungspflicht bedeutet indes aber nicht, dass der Vermieter die Wohnung jeweils im Neuzustand erhalten muss, er ist lediglich verpflichtet die Wohnstandards – wie sie bei Vertragsabschluß waren – zu erhalten.
Ein etwas krasses Beispiel dazu zur Erläuterung: die Wohnung besitzt eine Zentralheizung. Aufgrund eines Defektes an dem Leitungssystem der Heizung fällt die Heizung aus. Dem Vermieter ist die Reparatur zu teuer, er entschließt sich deshalb, die Wohnungen mit Einzelöfen auszustatten. Mit den Einzelöfen wäre der Wohnstandard nicht mehr der gleiche wie bei Vertragsabschluss, daher wäre diese Maßnahme nicht zulässig, der Vermieter ist verpflichtet, mindestens eine gleichwertige Heizung wieder einzubauen.

Zieht der Mieter bereits in eine abgewohnte Wohnung mit verschlissenem Teppichboden ein, so kann er naturgemäß nicht anschließend die Erneuerung vom Vermieter verlangen. Die Wohnung ist in diesem Fall vertragsgemäß, denn der Mieter hat sie in diesem Zustand (mit verschlissenem Boden) angemietet.

Der Vermieter ist mithin nach ganz überwiegeder Ansicht der Rechtsprechung nicht verpflichtet, das Mietobjekt auf dem jeweils technisch neuesten Stand zu halten. Siehe auch LG Kiel Urteil vom 27.05. 2003, Az.: 1 S 180/02. Details dazu siehe >>>Instandhaltung-Mieter.

Bei sehr lange bestehenden Mietverhältnissen wird man davon ausgehen müssen, dass der Vermieter verpflichtet ist, Ausstattungen spätestens dann zu erneuern, wenn deren Benutzung durch altersbedingte Materialermüdungen oder Abnutzungen merklich eingeschränkt ist.

Siehe auch >>> Gasleitungen

Anderer Ansicht ist offenbar das AG Bremerhaven, Urteil des om 26. Mai 1992, Az: 59 C 1214/91 Quelle: WuM 1992, 601-602 :

1. Der Vermieter ist nicht nur verpflichtet, die Wohnstandards, wie sie sich bei Vertragsschluß darstellen, im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht zu bewahren, sondern auch, von Zeit zu Zeit altbaubedingte Unzuträglichkeiten des Mietobjekts durch Anpassung an neuere Standards zu beseitigen.

2. Soweit die vertragsinhärente Anpassungs- und Modernisierungserwartung des Mieters nicht erfüllt wird, ist die Mietminderung gegeben. Vertragserfüllende Maßnahmen des Vermieters schließen eine Mieterhöhung nicht aus.

Gewerberaummiete

Bei der Vermietung von Immobilien zur gewerblichen Nutzung, gilt zunächst grundsätzlich das Gleiche wie für die Wohnraumvermietung, jedoch mit dem in der Praxis sehr wichtigen Unterschied, dass es hier möglich ist, den Gewerbemieter durch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag auch zur Übernahme von Instandhaltungskosten zu verpflichten, bzw ein Umlage solcher Kosten in der Nebenkostenabrechnung vorzunehmen.

Zu beachten ist dabei aber, das die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach gegen § BGB § 307 BGB § 307 Absatz I, BGB § 307 Absatz II BGB verstößt (im Anschluss an Senat, NZM 2005, NZM Jahr 2005 Seite 863 = NJW-RR 2006, NJW-RR Jahr 2006 Seite 84) , denn sie lässt keinen hinreichenden Bezug zum Mietgebrauch oder zur Risikosphäre des Mieters erkennen.

Mietrecht 12 – 2014 Mietrechtslexikon