Was Eigenbedarf des Vermieters konkret bedeutet


Was bedeutet „Eigenbedarf“ konkret?

Gilt keine der mietrechtlichen Ausnahmen vom Kündigungsschutz (siehe dazu >>>>besondere Mietverhältnisse), dann kann der Vermieter kann das Mietverhältnis nur kündigen, wenn er an der Kündigung ein berechtigtes Interesse hat. Er kann also nicht ohne einen vom Gesetz anerkannten Grund die Wohnung kündigen. Dieser Mieterschutz gehört zu den Kernaussagen des seit 1974 geltenden modernen Mietrechts. Das Bundesverfassungsgericht erklärte in seinem Urteil vom 26.05.1993; “ Das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne des Artikel 14 des Grundgesetzes“.

Ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung hat der Vermieter dann, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Man nennt dies im Mietrecht auch „Eigenbedarf“ des Vermieters. Ein solches „berechtigtes Interesse“ des Vermieters kann auch dann vorliegen, wenn der Vermieter die Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will (BGH, Urteil v. 26.09.2012 Az VII ZR 330/11). In dem entschiedenen Fall hatte eine Berliner Vermieter eine seiner Wohnungen mit der Begründung gekündigt, seine Ehefrau wolle dort eine Anwaltskanzlei eröffnen.

Der Vermieter, der keinen „echten“ Eigenbedarf hat, sollte nicht versuchen einen solchen zu „konstruieren“ oder zu erfinden. Wird Eigenbedarf nur vorgeschoben – besteht aber tatsächlich nicht – so ist der Vermieter grundsätzlich dem Mieter gegenüber verpflichtet, den gesamten Schaden (zum Beispiel Umzugskosten) zu bezahlen (ständige Rechtsprechung, z.B. AG Mannheim Urteil vom 23.3.2012, 9 C 452/11). Wie eine solche Schadensberechnung in einem Beispielsfall aussehen kann: >>> Schadenberechnung. Ausnahmsweise kann der Mieter nach Ansicht des AG Mannheim (Urteil vom 23.3.2012, 9 C 452/11) dann keinen Schadensersatz vom Vermieter mehr verlangen, wenn er sich zuvor mit ihm im Rahmen eines Räumungsvergleiches geeinigt hat und deshal (freiwillig) ausgezogen ist.
Wenn der Vermieter Eigenbedarf vorgibt, aber in Wirklichkeit nicht hat bezeichnet man das als >>> vorgeschobener Eigenbedarf

Zeichnet sich Eigenbedarf des Vermieters bereits bei der Vermietung ab, (typischer Fall: der Vermieter kündigt den Mietvertrag wegen Eigenbedarf bereits wenige Monate nach dem Einzug) billigt die Rechtsprechung den Mieters ebenso Kündigungsschutz zu. Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist dann treuwidrig. Einzelheiten siehe >>> zukünftiger Eigenbedarf.

Hinweispflichten: Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter auf einen zwischenzeitlich eingetretenen Wegfall des Eigenbedarfs hinzuweisen. Unterlässt der Vermieter den Hinweis, macht er sich schadensersatzpflichtig (zur Berechnung sihe oben). Diese Hinweispflichtet endet bei der Gewährung einer gerichtlichen Räumungsfrist erst mit Auszug des Mieters aus der Wohnung, also keineswegs bereits nach Abschluß des gerichtlichen Verfahrens (Urteil des LG Hamburg v. 2.12.2004 – 334 S 50/04 WM 134/2005).

Der Vermieter sollte bei jeder Wohnraumkündigung einen Interessenausgleich mit dem Mieter suchen. Durch den Abschluß eines >>> Mietaufhebungsvertrag lässt Ärger vermeiden und Zeit sparen.

Wer zählt nun mietrechtlich zu den Familienangehörige bzw Angehörigen?

Familienangehörige sind zweifellos die Kinder, Eltern und Großeltern. Für Fälle, in denen eine Eigenbedarf des Vermieters zweifelhaft ist, wurde die nachstehende umfangreiche Fallsammlung zusammengetragen, die sich auf neuere Gerichtsurteile ab 1990 beschränkt. Handelt es sich um weitläufige Verwandtschaft, so wird von der Rechtsprechung immer verlangt, dass eine engere familiäre Beziehung besteht (siehe dazu die Erläuterungen jeweils bei den nachstehenden Urteilen).

Hinweis: Die Gerichte sind nur an Urteile des BGH oder BVerfG gebunden. Urteile der Amts oder Landgerichte sind für andere Gerichte nicht bindend. Jedes Gericht kann die Einzelheiten eines Falles anders bewerten usw. Die Fallsammlung kann daher nur dazu dienen, Anhaltspunkte für eine Meinungsfindung zu gewinnen.

Eigenbedarf wegen Trennung

Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genügt die ernsthafte Absicht des Vermieters, eine räumliche Trennung von seinem Ehegatten herbeizuführen und in Zukunft ohne den Ehegatten in der vermieteten Wohnung zu wohnen. Insoweit ist es auch nicht etwa erforderlich, dass die Ehegatten eine Trennung im familienrechtlichen Sinne innerhalb ihrer bisherigen Ehewohnung (§ 1567 Abs. 1 Satz 2 BGB) bereits vollzogen haben oder dass sie definitiv die Scheidung beabsichtigen. Vernünftige, nachvollziehbare Gründe für den Umzug eines Ehegatten in eine eigene Wohnung liegen schon dann vor, wenn die Ehegatten sich ernsthaft entschieden haben, sich zu trennen und ihre häusliche Gemeinschaft zumindest vorläufig aufzuheben (LG Heidelberg Urteil vom 14.12.2012, 5 S 42/12). Sie zu diesem Thema auch die Entscheidung des Ffm in der nachfolgenden Tabelle.

Für welche Person wird die Wohnung benötigt Fallsammlung –
Leitsatz des Gerichts, oder /und Anmerkung
Gericht mit Az. Wurde Eigenbedarf angenommen ja – nein
Geschwister Eigenbedarf besteht für den Vermieter auch dann, wenn seine Geschwister in die Wohnung einziehen sollen. Bei Geschwistern besteht noch ein so enges Verwandtschaftsverhältnis, dass es eines zusätzlichen, einschränkenden Tatbestandsmerkmals, wie etwa einer engen sozialen Bindung zum Vermieter, nicht bedarf. Urteil des BGH vom 9. Juli 2003, Az VIII ZR 276/02 ja, ohne zusätzliche soziale Bindung
Tochter der Schwiegertochter

Ein Familienangehöriger, zu dessen Gunsten der Vermieter Eigenbedarf geltend machen kann, muss zumindest in Schwägerschaft oder näherer verwandtschaftlicher Beziehung mit dem Vermieter verbunden sein. Eine solche Verbindung besteht nicht zur Tochter der Schwiegertochter des Vermieters Anmerkung: Anderer Ansicht war das LG Stuttgart, Urteil vom 26. März 1993, WuM 1993, 352).

LG Weiden Urteil vom 5. November 2002 , Az: 2 S 101/02 nein
Vermieter selbst

Es besteht auch dann ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer Wohnraumkündigung, wenn er nur die Absicht hat, die herausverlangte Wohnung als „Stadtwohnung“ zu nutzen.

LG Hamburg Urteil vom 1. März 2001 , Az: 307 S 114/00 ja
Schwägerin Eine Eigenbedarfskündigung von Wohnraum kann nur dann auf den Wohnbedarf eines entfernteren Verwandten als Bedarfsperson (hier: einer Schwägerin) gestützt werden, wenn sich aufgrund enger familiärer Bindungen eine soziale Fürsorgepflicht des Vermieters gegenüber der Bedarfsperson ergibt, aus der die sittliche Verantwortung des Vermieters folgt, für deren Wohnbedarf Sorge zu tragen. AG Langenfeld, Urteil vom 17. Dezember 1999 , Az: 12 C 22/99 ja – bei enger Beziehung und Bindung
Schwager

Der Schwager des Vermieters ist grundsätzlich kein Angehöriger, zu dessen Gunsten Eigenbedarf geltend gemacht werden kann. Es müßten dann schon besondere Umstände hinzutreten, die es als moralische Verpflichtung des Vermieters geboten erscheinen lassen, auf die Beschaffung einer Wohnung für den Verschwägerten bedacht zu sein.

AG Springe, Urteil vom 19. Juni 1991 , Az: 4 C 49/91 Nein
Altenpfleger für Vermieter

Wird Eigenbedarf an der vermieteten Wohnung da mit begründet, dass dort eine zur erforderlichen Pflege des betagten Vermieters geeignete Person unterzubringen sei, so steht dem Eigenbedarf nicht die Überlassung an eine nur zeitweise mit der Pflege des Vermieters befasste Person entgegen.

AG Münster, Urteil vom 25. November 1999 , Az: 8 C 4857/99 ja auch bei nur zeitweiliger Pflege
Erwachsenes Kind

Ein vernünftiger Grund für eine Eigenbedarfskündigung einer Wohnung liegt im allgemeinen vor, wenn das erwachsene Kind der Vermieter in der Wohnung der Eltern lebt und ihm dort nur ein Zimmer zur Verfügung steht.

LG Berlin Urteil vom 22. Juni 1999 , Az: 64 S 32/99 ja
Für die Ehefrau Die Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses über eine 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoß des von ihm bewohnten Hauses kann begründet sein, weil der Vermieter, der krankhafter Schnarcher ist, einen der vermieteten Räume als Schlafzimmer für seine Ehefrau benötigt. LG Koblenz Urteil vom 17. Juni 1999 Az: 14 S 216/98 ja
Eltern der Lebensgefährtin (zugleich Großeltern des gemeinsamen Kindes) Eigenbedarf zugunsten der Eltern der Lebensgefährtin (und Großeltern des gemeinsamen Kindes) kommt als Kündi-gungsgrund nur in besonderen Einzelfällen in Betracht LG Lübeck Beschluß vom 8. März 1999 , Az: 14 S 386/98 ja – aber nur in besonderen Einzelfällen
Vor der Geburt eine Kindes Eine Eigenbedarfskündigung ist bereits vor der Geburt eines Kindes zulässig, wenn sie auf den durch die Geburt bedingten höheren Wohnbedarf gestützt wird. Eine Eigenbedarfskündigung wegen der bevorstehenden Geburt eines Kindes ist auch dann berechtigt, wenn die herausverlangten Räume nicht nur durch das Kind allein, sondern auch durch den Vermieter genutzt werden sollen AG Magdeburg, Urteil vom 21. Januar 1999 Az: 15 C 3979/98 ja
Großcousine Eine Großcousine des Vermieters ist eine Familien-angehörige, zu deren Gunsten eine Eigenbedarfskündigung in Betracht kommen kann. Erforderlich ist neben der Ver-wandtschaft eine besondere persönliche Beziehung des Vermieters zu dem Angehörigen, die aus der Fürsorge für die Familie erwächst LG Stuttgart Urteil vom 26. Februar 1998, Az: 6 S 404/97 ja, besondere pers. Beziehung erforderlich
Stiefkind Das Stiefkind des Vermieters ist ein Familienangehöriger, zu dessen Gunsten die Eigenbedarfskündigung des Mietvertrages erklärt werden kann. LG Hamburg Urteil vom 12. Dezember 1996 , Az: 307 S 206/96 ja
Cousine Eigenbedarf zugunsten entfernter Verwandter (hier: Cousine des Vermieters) kann geltend gemacht werden, wenn eine enge Bindung zu dem Verwandten besteht und der Kündigungsgrund in den Verhältnissen dieses Verwandten wurzeln. LG Ravensburg Urteil vom 17. Juni 1992 , Az: 2 S 85/92 ja, enge Beziehung erforderlich
Schwiegermutter Die Schwiegermutter des Vermieters ist eine Familien-angehörige, zu deren Gunsten Eigenbedarf geltend gemacht werden kann. LG Köln Urteil vom 19. Mai 1992 , Az: 12 S 395/91 ja
Nichte Angehörige, zu deren Gunsten Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, müssen in einem sozialen Kontakt zum Vermieter stehen, der die sittliche Verantwortung des Vermieters für den Wohnbedarf des Angehörigen (hier: Nichte) ergibt. LG Wiesbaden , Urteil vom 26. Februar 1991 , Az: 8 S 490/90 ja, sozialer Kontakt notwendig
Tante Die Tante des Ehemanns der Vermieterin ist Angehörige, zu deren Gunsten Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, sofern ein persönlicher enger Kontakt besteht. AG Frankfurt, Urteil vom 8. November 1990 , Az: 33 C 2911/90 – 26 ja, sofern enger Kontakt besteht
Trennungsabsicht bei bevorstehender Scheidung Eigenbedarf des Vermieters kann darauf beruhen, dass er in Trennungsabsicht die Ehewohnung verlassen will. Haben sich daher die Eheleute noch nicht getrennt, muß der Vermieter die klare Trennungsabsicht vor Gericht darlegen LG Köln , Urteil vom 22. August 1996 , Az: 1 S 27/96 ja, sofern klare Trennungsabsicht nachweislich besteht.
Geschiedene („Exmann, Exfrau“) Geschiedene Ehepartner des Vermieters sind keine Angehörigen, zu deren Gunsten Eigenbedarf an der vermieteten Wohnung geltend gemacht werden kann. AG Hamburg, Urteil vom 21. Juli 1995 , Az: 43b C 250/95 nein
Ehegatte bei Trennung, während des Scheidungs-verfahrens Eigenbedarf im Sinne besteht auch, wenn die Vermieterin die Wohnräume für ihren getrennt lebenden Ehegatten benötigt, zumindest solange die Ehe noch besteht und die Scheidung noch nicht eingeleitet ist LG Frankfurt Urteil vom 30. Mai 1995 , Az: 2/11 S 388/94 ja
Besuche der Kinder am Wochenende Ein wirksamer Kündigungsgrund zur Eigenbedarfskündigung ist darin zu sehen, dass der geschiedene Sohn des Vermieters eine größere Wohnung benötigt, um seine Kinder aus der geschiedenen Ehe regelmäßig an den Wochenenden bei sich aufnehmen zu können. AG Dortmund, Urteil vom 3. Juli 1990 , Az: 130 C 731/89 ja
Besuche des Kindes Das Gericht sah die Ausübung des Umgangsrechts mit dem gemeinsamen Kind nach Scheidung in einer Wohnung als ausreichend Grund für eine Eigenbedarfskündigung an. LG Berlin v.22.08.2013, Az: 67 S 121/12 ja