MIETRECHTSLEXIKON

Das Lexikon mit der garantierten Antwort zum Mietrecht -

Die Gesundheitsgefährdung im Mietrecht

Sofern die Mieträume so beschaffen sind, dass die Benutzung (-das darin wohnen) mit einer erheblichen Gefährdung (näheres dazu siehe unten) der Gesundheit verbunden ist, stehen dem Mieter folgende Rechte zu:

Kündigung des Mietvertrages ohne Einhaltung einer besonderen Frist (fristlos) § 569 Abs 1 BGB. Das können mehrere Tage oder auch Wochen sein, wenn der Mieter etwas Zeit für die Beschaffung einer Ersatzwohnung benötigt. Allerdings kann eine treuwidrige Verzögerung zum Verlust des Kündigungsrechtes führen. Das Kündigungsrecht kann nicht beschränkt werden. Es steht dem Mieter selbst dann noch zu, wenn er die Gesundheitsgefährdung beim Einzug gekannt hat, oder auf die Kündigungsmöglichkeit verzichtet hat § 569 Abs 1 Satz 2 BGB. Der Grund liegt darin, dass man häufig die konkrete Gesundheitsgefährdung anfänglich falsch einschätzt. Erst wenn man dauerhaft in der Wohnung wohnt, und damit ständig konfrontiert wird, spürt man das Problem.
Das Kündigungsrecht gilt für alle Räume, die zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Neben Wohnungen also auch für Büros, Läden, Werkstätten usw.

Mietminderung § 536 BGB: Der Anspruch besteht nur, wenn der Mieter die Gesundheitsgefährdung bei Vertragsabschluss nicht gekannt hat, oder ihm die bestehenden Mängel aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sind. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter die vorhande Gesundheitsgefahr arglistig verschwiegen hat. § 536 b BGB.

Mietrückzahlung § 536 i.V.m. § 816 BGB: Ist dem Mieter der Sachmangel ( zum Beispiel die Tatsache, dass die Nachtspeicheröfen Asbest in die Raumluft abgeben können) verborgen geblieben, so kann zuviel bezahlte Miete zurückgefordert werden. (AG Hof, Urteil vom 4. April 1997, Az: 15 C 2065/95 )

Schadensersatz § 536 a BGB: Hat der Mieter infolge einer erheblichen Gesundheitsgefährdung zurecht gekündigt, so kann er auch Ersatz derjenigen Kosten verlangen, die ihm durch den Auszug entstanden sind. Z.B. Umzugskosten, Kosten für neue Teppichböden und Gardinen, Maklerprovisionen, Zeitungsanzeigen, Renovierungskosten oder auch Anwaltskosten. Der Anspruch besteht nicht, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluß gekannt hat (siehe oben wie Mietminderung).

Voraussetzung für die Ansprüche: Erhebliche Gesundheitsbeeinträchtigung

Grundsätzlich ist der Mieter dafür beweispflichtig, dass eine Gesundheitsgefährdung vorliegt und diese auch erheblich ist. Sofern es bereits zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen gekommen ist, bestehen keine Zweifel daran, dass die Gefährdung auch "erheblich" ist. Kopfschmerzen, vorübergehenden Geschmacksveränderungen, Brennen in der Nase, Atembeschwerden und Übelkeit reichen aus (LG Berlin, Urteil vom 1. März 2001, Az: 67 S 574/99).
Der Bundesgerichtshof vertritt nach seinen neuesten Urteilen vom 13. Februar 2004 - V ZR 217/03 und V ZR 218/03 dazu folgenden Standpunkt: Ob eine Beeinträchtigung wesentlich ist, hängt nach der ständigen Rechtsprechung des Senats von dem Empfinden eines verständigen Menschen und davon ab, was diesem auch unter Würdigung anderer öffentlicher und privater Belange billigerweise nicht mehr zuzumuten ist. Dabei steht dem Tatrichter ein auf die konkreten Umstände des Einzelfalls bezogener Beurteilungsspielraum zu. Hierbei hat er indes zu beachten, daß nach § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB eine unwesentliche Beeinträchtigung "in der Regel" dann vorliegt, wenn - wie hier - die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenzen oder Richtwerte von den ermittelten und bewerteten Immissionen nicht überschritten werden. Die Einhaltung solcher Grenzen oder Richtwerte schließt zwar das Vorliegen einer wesentlichen Beeinträchtigung nicht aus, hat aber Indizwirkung zugunsten einer nur unwesentlichen Beeinträchtigung.

Grenzwerte: Die von den Gesundheitsämtern zum Teil festgelegten Grenzwerte für bestimmte Belastungen sind kein Maßstab für die Beurteilung einer konkreten Gesundheitsgefährdung, da jeder Mensch anders auf Umweltgifte reagiert. Dabei ist aber die vorstehend dargestellte Rechtsansicht des BGH von Bedeutung. Sind die von den Gesundheitsämtern festgelegten Grenzwerte nicht überschritten, so ist zunächst davon auszugehen, dass keine Gesundsheitsgefährdung vorliegt.
Der Mieter kann und muss in einem solchen Fall seinerseits nachweisen, dass trotz Unterschreitung der Grenzwerte eine Gesundheitsgefährdung vorliegt.

Für Innenraumschadstoffe gibt es bislang mit wenigen Ausnahmen keine gesetzlich festgelegten Grenzwerte. Ist es in Wissenschaft, Rechtsprechung und Lehre streitig, ab welchem Grenzwert in der Raumluft für einen bestimmten Schadstoff eine Gesundheitsschädlichkeit anzunehmen ist, so reicht es für den Nachweis der Mangelhaftigkeit der Wohnung aus, wenn allein die Tatsache der Schadstoffbelastung in der Wohnung bewiesen ist (LG Lübeck 14. Zivilkammer, Urteil vom 6. November 1997, Az: 14 S 135/97).

Die mietrechtliche Praxis: In der Praxis reicht es für eine Kündigung eines Metvertrages aus, wenn objektiv das Vorhandensein von Umweltgiften in der Wohnung festgestellt ist. Auch wenn wissenschaftlich ungeklärt sein sollte, ob sich das Gift negativ auf die Gesundheit auswirken kann, wird kaum ein Gericht den Mieter zum "Versuchskaninchen" machen wollen und ihn an einem Mietvertrag festhalten. Eine bloße Anscheinsgefahr oder Befürchtungen des Mieters reicht aber nicht aus. (siehe nachstehende Urteile). Fast immer entstehen bei den Bewohnern einer belasteten Wohnung allein aufgrund der Tatsache dass ihnen die Belastung bekannt ist, psychische Beeinträchtigungen, die ebenso gesundheitsgefährdend sind. Gegebenenfalls wird das Gericht einen sonstiger wichtiger Grund annehmen, der die Kündigung rechtfertigt. So z.B. das LG Ellwangen in einem Urteil zum ungeklärten Phänomen des Fogging: " Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Mieterin ausreichend substantiiert dargelegt hat, dass die Wohnung durch die Schwärzungen tatsächlich objektiv gesundheitsgefährdend war, angesichts des Umfangs und der Intensität der Schwärzungen hält die Kammer aber jedenfalls die vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund für berechtigt. LG Ellwangen 1. Zivilkammer, Urteil vom 9. März 2001, Az: 1 S 244/00 siehe auch >>>Fogging. LG Mainz 3. Zivilkammer, Beschluß vom 14. November 1997, Az: 3 T 102/97

Weitere Beispiele aus der Rechtsprechung zum Mietrecht:

Schimmelbefall von Wohnungsaußenwänden

1. Zwar ist es für eine Mieterkündigung eines Wohnraummietvertrages nicht erforderlich, daß eine Erkrankung schon eingetreten ist. Eine bloße Anscheinsgefahr für eine gesundheitliche Beeinträchtigung des Mieters reicht aber für eine Kündigung im Mietrecht nach BGB § 569 nicht aus.
2. Die bloße Befürchtung des Mieters, stellenweise an den Wohnungsaußenwänden aufgetretener Schimmel könne Krankheiten aus dem allergischen Formenkreis auslösen, genügt demgemäß nicht für eine fristlose Kündigung im Mietrecht nach BGB § 569.
3. Zudem kann der Mieter im Mietrecht eine fristlose Kündigung nach BGB § 544 dann, wenn der die Gesundheitsgefahr auslösende Umstand ohne weiteres leicht behebbar ist (hier: mögliche Sanierung der schimmelbefallenen Wandflächen), nur aussprechen, wenn er zuvor erfolglos eine Fristsetzung mit der Aufforderung zur Mängelbeseitigung ausgesprochen hat.

Schadstoffbelastung (zB durch Formaldehyd, Lindan und PCP)

Eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung infolge Schadstoffbelastung ist nicht nach dem Mietrecht erst dann gerechtfertigt, wenn eine Gesundheitsschädigung des Mieters schon eingetreten ist, sondern bereits dann, wenn eine erhebliche Gefährdung konkret droht. Eine konkrete Gefährdung ist dann zu bejahen, wenn der Mieter vernünftigerweise von dem Bestehen einer erheblichen Gefahr ausgehen kann, unabhängig davon, ob diese letztlich tatsächlich gegeben ist oder nicht. LG Lübeck 14. Zivilkammer, Urteil vom 6. November 1997, Az: 14 S 135/97

Im Ergebnis ebenso: In diesem Fall ging es um die mögliche Abgabe von Asbestfasern in die Raumluft, das Gericht führte aus: Es sei im Mietrecht auch nicht Voraussetzung , dass bereits ein konkreter Schaden eingetreten ist, sondern es ist ausreichend, wenn eine objektiv begründete Gefahrbesorgnis vorliegt, eine Gesundheitsgefährdung objektiv jedenfalls nicht auszuschließen ist. AG Hof, Urteil vom 4. April 1997, Az: 15 C 2065/95.

Wohnungshygiene - Übersicht über gesundheitsgefährdende Stoffe

Hausstaub und Luft kann man kostengünstig bei der Stiftung Warentest analysieren lassen. Die eingesandten Proben auf zahlreiche Umweltschadstoffe im Hausstaub und in der Luft analysiert. Zudem erhalten Sie nützliche Tipps und Handlungsempfehlungen (Luftanalytik 108 Euro, Hausstaub je nach Umfang 90 Euro oder 128 Euro).
Solche Analysen bieten erste Anhaltspunkte, können aber bei Gericht nicht als Beweis verwertet werden. Für den Nachweis bei Gericht ist immer ein Gutachten eines vom Gericht bestellten Sachverständigen >>>Sachverständige

 

Stoff
Vorkommen
Asbest
Heute ist die Herstellung und Verwendung von Asbestprodukten in der Bundes-republik laut Gefahrstoffverordnung (Stand Oktober 2002) der Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin (BAuA) verboten. Isolierungen, Haushaltsgeräte, alte Nachstromspeicheröfen. Der Vermieter ist mietrechtlich zum Austausch der betroffenen Geräte verpflichtet. Siehe dazu auch >>> Nachstromspeicherofen
Quelle: Krebsinformationsdienst Deutsches Krebsforschungszentrum in Heidelberg www.krebsinformation.de
DDT - Dichlordiphenyltrichlorethan
Starkes Insektengift
Richt- und Grenzwerte:
Es gibt noch keine allgemein verbindlichen Richt- und Grenzwerte für DDT-Gehalte in Staub, Raumluft und Baumaterialien. (Stand Okt. 2003)
Entscheidend für die Beurteilung der gesundheitlichen Gefährdung ist der von der Weltgesundheitsorganisation (WHO) festgelegte ADI-Wert (acceptable daily intake). Die tägliche Aufnahme dieser Menge soll auch bei lebenslanger Zufuhr nicht zur Beeinträchtigung der Gesundheit führen. Dieser ADI-Wert beträgt für DDT 20 µg/kg Körpergewicht pro Tag. Am Boden spielende Kleinkinder nehmen DDT-haltigen Hausstaub ebenfalls über Hand-Mund-Kontakt auf. Ein am Boden spielendes Kleinkind kann bei mit 100 mg DDT/kg belastetem Staub etwa 1 µg/kg KG aufnehmen. Über die Atmung können bei 0,1 µg DDT/m³ Raumluft maximal 0,03 µg/kg KG in den Körper gelangen. Dieser Aufnahmepfad ist also bei Kindern und Erwachsenen zu vernachlässigen. Seit 1972 verboten. Das Gift ist extrem langlebig.
Glas- und Steinwolle
Risiken treten bei Glas- und Steinwolle vermutlich nur bei der Verarbeitung auf und nicht mehr danach, solange nicht durch Verwitterung Fasern freigesetzt werden. Vorkommen: Isolierungen, insbesondere Wärmedämmung im Dachbereich.
Siehe Quelle: Krebsinformationsdienst Deutsches Krebsforschungszentrum in Heidelberg www.krebsinformation.de
Siehe auch >>> Glasfaserdämmung - mit Urteil und Auswertung eines Gutachtens.
polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe PAK
In Gebäuden hauptsächlich zu finden in teer- und pechhaltigen Klebstoffen und Farben unter Holzparkett und Hirnholzfußboden, teerhaltigen Beschichtungen (innen) von Trinkwasserleitungen, Bitumenerzeugnissen, Asphalt-Foßbodenbelägen, bitumierten Dichtungs- und Dachbahnen , Bitumenlösungen, Bitumenvergussmassen, Bitumenlacken und Bitumenemulsionen. PAK Ist krebserregend.
Lindan
und Pentachlorphenol (PCP)
Enthalten in älteren Holzschutzmitteln zur Vorbeugung gegen Pilzbefall. Seit etwa 1930 bis 1989. Verwendungsverbot seit 1986, Herstellungsverbot 1989. Lindan ist ein weitverbreitetes Kontaktinsektizid. Es wird etwa seit 1945 im Haushalt und Hausgarten (gegen Ameisen, Schaben, Flöhe, Milben, Läuse, z. B. Ameisenfrei® ), zum Textilschutz (z. B. Rinal Mottenhexe® zur Mottenbekämpfung im Kleiderschrank), in der Vetereinärmedizin (z. B. Dermakulin® ) und zur äußerlichen Anwendung beim Menschen (z. B. Jacutin® ) eingesetzt. In den meisten Holzschutzmitteln war es bis zur Mitte der achziger Jahre in einer Konzentration von 0,5 bis 2 % enthalten. Der Richtwert in der Innenraumluft soll nach der Weltgesundheitsorganisation und dem Bundesinstitut für Risikobewertung 0,001 mg/m³ nicht überschreiten.
Pyrethroinde
Synthetische Abkömmlinge der Pyrethine, einer insektiziden Wirkstoffgruppe, die aus getrockneten Blüten von Chrysanthemen gewonnen werden. Einsatz zur Insekten und Ungezieferbekämpfung. Diese Mittel der 4. Generation werden allgemein als wenig giftig für Menschen eingestuft.
Radon
Radon in der Atemluft gefährdet die Gesundheit. Nach dem Rauchen gilt es als der Hauptverursacher von Lungenkrebs. Das Krebsrisiko hängt von dem Ausmaß der Radonbelastung in der Raumluft ab. Dieses wiederum ist davon abhängig, wieviel Radon im Erdboden vorhanden ist. Vom Erdboden aus dringt Radon über undichte Stellen in den Keller und in die Wohnung. Das Radonvorkommen schwankt regional sehr stark; in Gebieten mit uranhaltigem Gesteinsuntergrund sind erhöhte Werte anzutreffen. Dazu zählen beispielsweise Erzgebirge, Thüringer Wald, Oberpfalz und Bayrischer Wald. Neben einer Karte mit Angaben zur Radonaktivitätskonzentration in der Bodenluft enthält der Artikel eine Zusammenstellung der wichtigsten Sanierungsmaßnahmen. Quelle: WOHNUNG + GESUNDHEIT/ Band: 3/1998; Seite: 24

Strahlenschutz in Deutschland wird in erster Linie durch das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit, das Bundesamt für Strahlenschutz (BfS) und die Strahlenschutzkommission (SSK) reglementiert.. Die SSK empfiehlt für Wohnräume Jahresmittelwerte der Radonkonzentration bis 250 Bq/m3 nicht zu überschreiten. Ab 1000 Bq/m3 werden erst umfangreichere Sanierungsmaßnahmen empfohlen. In Gebieten mit erhöhten Radon-Vorkommen wird jedoch empfohlen, neue Häuser generell radongeschützt zu bauen. Die baubiologischen Richtwerte für Radon orientieren sich an den durchschnittlichen Jahresmittelwerten im Freien (Bodennähe ca. 15 Bq/m3). Ab 20 Bq/m3 treten schwache Anomalien auf und über 200 Bq/m3 sind bereits als Extremwerte zu betrachten.
Schimmelpilze
Feuchte Wohnungen
Allergien, Atemwegserkrankungen. Genaue Aussagen über das Gesundheitsrisiko sind nach Angaben der unten zitierten Quelle nicht möglich.

Epidemiologisch wird eine Assoziation zwischen feuchten Wohnungen, Milben und/oder Schimmelpilzen und Atemwegserkrankungen der Bewohner beobachtet. Genaue Aussagen über das Gesundheitsrisiko, das von Schimmelpilzen in Innenräumen ausgeht, sind derzeit nicht möglich, da zahlreiche weitere Faktoren ebenfalls eine Rolle spielen: Die individuelle Empfindlichkeit, weitere biologische Verunreinigungen, chemische Schadstoffe, Tabakrauch u. a. Daneben sind Schimmelpilze immer auch ein Indikator für das Vorkommen von Milben und Bakterien sowie generell für ungesundes Raumklima. Das Wachstum von Schimmel in Wohnräumen ist auf alle Fälle unerwünscht und wenn immer möglich zu vermeiden.

Formaldehyd
Formaldehyd entsteht als Abbauprodukt in der Natur sowie als Produkt einer unvollständigen Verbrennung. Industrielle Verwendung findet Formaldehyd u. a. bei der Spanplatten-, Kunstharz-, Farbstoff-, Teppichboden- und Textilherstellung sowie auch als Desinfektions- und Konservierungsmittel. Insbesondere durch Spanplatten und daraus hergestellte Produkte, Teppichböden und Isolierschäume (Harnstoff-Formaldehydharze zur Wärmedämmung) gelangt Formaldehyd durch kontinuierliche Freisetzung in die Innenraumluft. Dabei können Konzentrationen oberhalb des vom Bundesgesundheitsamt empfohlenen Innenraumgrenzwertes von 0,1 ppm auftreten.

Formaldehyd reizt die Schleimhäute, ruft Allergien hervor und steht im Verdacht, ein krebserzeugendes Potential zu besitzen.

Quelle (soweit keine anderen Quellen angegeben) : Bayerisches Staatsministerium für Umwelt, Gesundheit und Verbraucherschutz 2003
Das Mietrechtslexikon bietet an dieser Stelle nur eine Übersicht. Für weitergehende Informationen und als "Einstieg" in den großen Themenbereich Umweltgifte usw. siehe
» Gesundheitsamt mit Umweltlexikon.

Mietrecht 04-2015 Mietrechtslexikon