Zuordnung von Hobbyraum oder Bastelraum im Mietrecht


Mietrecht: Hobbyraum, Bastelraum

Bei Hobbyräumen kann sich die Frage stellen, ob der Raum zur Wohnung dazu gehört oder nicht, denn nur wenn er zur Wohnung gehört, gelten die Mieterschutzvorschriften des Mietrechts. Ebenso kann sich die Frage stellen, ob es sich bei einem Hobbyraum um einen gewerblich genutzten Raum handelt, denn auch dann sind die Mieterschutzvorschriften des Mietrechts nicht anwendbar. Diese gelten nur für Wohnraum.

Unter „Wohnung“ versteht man eine selbständige räumlich und wirtschaftlich abgeschlossene Wohneinheit, in der ein selbständiger Haushalt geführt werden kann, ohne das eine Mitbenutzung anderer Räume mehr als ortsüblich erfolgt. (DIN 283 Blatt1). Ein Hobby- oder Bastelraum, der innerhalb der geschlossenen Wohnung liegt, ist deshalb Nebenraum, gehört zur Wohnungseinheit und zählt als Wohnraum. Die – isolierte – Kündigung eines solchen Hobbyraumes innerhalb einer Wohnung ist allenfalls unter den Vorrausetzung überhaupt zulässig, in denen auch eine >>>Teilkündigung zulässig wäre ( also wenn der Vermieter z.B. neuen Wohnraum schaffen will).

Liegt der Hobbyraum außerhalb der Wohnung zum Beispiel in einem separatem Zimmer im Keller, so ist bezüglich einer Kündigung genau wie im Falle der >>>Garage (dort weitere Details) zu unterscheiden:

Besteht ein einziger Mietvertrag (inklusive Hobbyraum), ist von einem einheitlichen Mietverhältnis auszugehen, dass nur insgesamt gekündigt werden kann, nicht bezüglich einzelner Räumen. Ausnahme: Eine >>>Teilkündigung wäre zulässig. Kündigungsfrist und Kündigungsschutz wie beim einem Mietvertrag (Wohnraum).

Bestehen zwei separate Verträge, so sind getrennte Mietverhältnisse anzunehmen. Dann gilt folgendes:

1. Schritt: Es ist zu prüfen, ob es sich bei dem Hobbyraum um Wohnraum handelt. Zu den Abgrenzungskriterien siehe unten. Dann gelten die gleichen Kündigungsfristen und Kündigungschutz wie bei Wohnraum.

2. Schritt: Handelt es sich um nicht zu Wohnzwecken dienende Räume, so gibt es keinen Kündigungsschutz, der Vermieter kann den Hobbyraum mit der für gewerbliche Objekte maßgebenden Kündigungsfrist >>> gewerblich – kündigen.

Zur Abgrenzung Wohnraum-Gewerberaum

BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 13. Februar 1985, Az: VIII ZR 36/84:
Bei Entscheidung der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjektes vertragsgemäß verfolgt. Der BGH hat es deshalb in dem genannten Urteil abgelehnt, den damals zu beurteilenden Vertrag, mit dem Räume zum Betrieb einer Pension vermietet worden waren, als Wohnungsmietvertrag einzuordnen, obwohl die Räume zum Wohnen geeignet und zur Benutzung hierzu durch die Untermieter des Mieters auch bestimmt waren.

Atelierwohnungen und Künstlerwohnungen:

LG Berlin 65. Zivilkammer, Urteil vom 29. Januar 1993, Az: 65 S 422/91:
Ein Mieter kann sich zur Begründung einer sozialen Härte iSv BGB § 556a auch darauf berufen, daß eine Beendigung des Wohnungsmietverhältnisses in seine beruflichen Belange eingreift bzw die Berufsausübung erschwert. Dies gilt in besonderem Maße für jede künstlerische Berufstätigkeit in einer Atelierwohnung.

Die Nutzung einer als Lebensmittelpunkt dienenden Wohnung als Schriftsteller, Musiker, Maler oder anderer Künstler stellt auch dann keine über die Wohnzwecke hinausgehende Nutzung dar, wenn der Künstler dort seine wesentlichen Einkünfte erzielt.

OLG Köln 11. Zivilsenat, Beschluß vom 17. Januar 1996, Az: 11 W 86/95:
Die Regelungen des sozialen Mieterschutzes greifen nur in Fällen der Wohnraummiete ein. Maßgeblich für die Abgrenzung, ob ein Fall von Wohnraum- oder Gewerbemiete gegeben ist, ist grundsätzlich die im Mietvertrag vereinbarte Zweckbestimmung (hier: Anmietung von „gewerblichen Räume und Wohnräumen“, wobei die Räume ausschließlich als Anwaltskanzlei genutzt wurden, und von der vertraglich eingeräumten Möglichkeit der Wohnraumnutzung kein Gebrauch gemacht wurde. Maßgeblich für die Abgrenzung, ob ein Fall von Wohnraum- oder Gewerberaummiete gegeben ist, ist grundsätzlich die im Mietvertrag vereinbarte Zweckbestimmung.

Mietrecht 05 – 2015 Mietrechtslexikon