MIETRECHTSLEXIKON

Das Lexikon mit der garantierten Antwort zum Mietrecht

Die außerordentliche (fristlose) Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter bei vertragswidrigem Gebrauch

Weitere Einzelheiten und Überblick siehe auch >>> Kündigung (außerordentlich / fristlos) durch den Vermieter

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen ( § 543 BGB). Nur wenn unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann, ist eine fristlose Kündigung zulässig. In aller Regel werden Vertragsverletzungen des Mieters nicht derart schwerwiegend sein. Meistens wird man dem Vermieter die Einhaltung der Kündigungsfrist zumuten können. Die fristlose Kündigung ist bei der Kündigung von Wohnraum daher ein Ausnahmetatbestand für besonders krasse Fälle (siehe nachstehende Fallsammlung).
Ein Grund für eine fristlose Kündigung besteht nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB insbesondere dann, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet (AG München, Urteil vom 12. Dezember 2002, Az: 453 C 29264/02). Bei Mietwohnungen muss die Bausubstanz gefährdet sein. Das ist zum Beispiel bei drohendem Befall mit Ungeziefer der Fall. Vergleich dazu das "Messi-Urteil" in nachstehender Fallsammlung.

Wichtig! In vielen dieser Fälle kann der Vermieter entweder die ordentliche Kündigung oder auch die außerordentliche und damit fristlose Kündigung aussprechen. Bei Fällen die weniger schwerwiegend sind, darf der Vermieter nur den Weg der ordentlichen Kündigung wählen. Wann ein Fall schwer oder als weniger schwer zu beurteilen ist, ist eine Einzelfallentscheidung. Die Beurteilung hängt von sehr vielen Faktoren ab. Dazu wurde die nachstehende Fallsammlung mir den verschiedensten Gerichtsentscheidungen zusammengetragen.

Im Fall einer außerordentlichen Kündigung muss der Vermieter dem Mieter zunächst eine >>>Abmahnung erteilen. Dabei darf er sich nur eine angemessene Überlegungsfrist Zeit nehmen (Details >>> siehe Abmahnung). Der Vermieter oder im umgekehrten Fall der Mieter darf also nicht im August die Kündigung wegen einer vertragswidrigen Nutzung sich sich im März ereignet hat, aussprechen! Die Kündigung ist dann erst zulässig, wenn der Mieter sein Verhalten nicht innerhalb einer gesetzten Frist ändert, so dass keine vertragliche Pflichtverletzung mehr vorliegt. Wenn allerdings offensichtlich ist, dass die Abmahnung keine Abhilfe bringt, dann kann der Vermieter auch auf eine vorherige Abmahnung des Mieters verzichten ( § 543 Abs 3 Nr. 1 BGB). Ohne vorherige Abmahnung ist eine firstlose Kündigung also in der Regel unwirksam !

Im Fall einer ordentlichen Kündigung muss der Vermieter unter anderem die mietrechtliche Kündigungsfrist einhalten. Der Mieter kann gegen die Kündigung auch Widerspruch einlegen. Dazu siehe >>> Kündigung außerordentlich (Vermieter).

Kurzbeschreibung Fallsammlung
Leitsatz des Gerichts, oder /und Anmerkung
Gericht mit Az. Ergebnis
Verdacht einer
strafbaren Handlung

Unterstellt, die Verdachtskündigung eines Mietverhältnisses sei grundsätzlich zulässig, obliegt es dem Vermieter in entsprechender Anwendung der vom BAG entwickelten Grundsätze (Anschluss BAG, 26. März 1992, 2 AZR 519/91, NJW 1993, 83 und BAG, 12. August 1999, 2 AZR 923/98, NJW 2000, 1969) den Sachverhalt, auf den er die fristlose Kündigung wegen des Verdachts einer strafbaren Handlung seitens des Mieters stützt, soweit wie ihm möglich aufzuklären und dem Mieter Gelegenheit zu geben, zu den Vorwürfen Stellung zu nehmen.
AG Lichtenberg, Beschluß vom 20. Januar 2003, Az: 7 C 319/02, NZM 2003, 153-154 fristlose Kündigung unzulässig

Gewerbemiete:

Ständig unpünktlichen
Mietzahlungen

Ständige unpünktliche Mietzahlungen, ohne dass die in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB umschriebenen Rückstände (2 Monatsmieten) erreicht werden, rechtfertigt nach vorheriger Abmahnung die fristlose Kündigung. Maßgeblich ist jeweils die Wertung, ob dem Vermieter aufgrund der ständig verzögerten Mietzahlungen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar geworden ist. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn der Mieter auch nach einer zweiten Abmahnung und einer nicht durchgesetzten fristlosen Kündigung weiterhin unpünktlich zahlt. Demgegenüber ist es unwesentlich, wenn die Zahlungstermine jeweils nur um Tage oder Wochen überschritten werden und der Mieter jeweils vor dem nächsten Zahlungstermin das Mietkonto ausgeglichen hat. OLG Rostock 3. Zivilsenat, Urteil vom 7. Oktober 2002, Az: 3 U 90/02 OLGR Rostock 2003, 30-31 fristlose Kündigung zulässig
100 Vögel Die Haltung von 100 frei fliegenden Vögeln in einer Zweizimmerwohnung im ersten Obergeschoß eines innerstädtischen Mehrfamilienhauses gehört nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch und damit zum selbstverständlichen Bestand der Rechte eines Mieters. Die konkrete Tierhaltung stellt bereits als solche wegen der damit verbundenen Gefahren eine erhebliche Verletzung der Rechte des Vermieters iSv BGB § 543 dar. LG Karlsruhe, Urteil vom 12. Januar 2001, Az: 9 S 360/00 fristlose Kündigung zulässig
Hundeurin Das gelegentliche Urinieren des Hundes eines Mieters im Treppenhaus stellt keine wesentliche Beeinträchtigung der Mitmieter und keine nachhaltige Störung des Hausfriedens dar, so daß eine fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt ist. AG Köln, Urteil vom 8. August 2000, Az: 208 C 164/00 fristlose Kündigung unzulässig
nicht genehmigter
Umbau
Der Vermieter ist zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter den ohne Genehmigung vorgenommenen Einbau von Dusche, Handwaschbecken und Toilettenschüssel trotz Abmahnung nicht rückgängig macht. AG Tiergarten, Urteil vom 16. November 1999, Az: 2 C 394/98 fristlose Kündigung zulässig
Kampfhund Wenn der Mieter der Aufforderung, den Pitbull-Terrier aus der Wohnung zu entfernen, nicht nachkommt, ist dies jedenfalls dann noch kein hinreichender Grund für eine fristlose Mietvertragskündigung, wenn der Vermieter die Hundehaltung in der Wohnung seit über 10 Jahren und die Haltung des Pitbulls seit 2 Jahren geduldet hat. Der Vermieter hat dann auf Unterlassung der Haltung dieses Hundes zu klagen.
Anmerkung: Anders ist der Fall zu beurteilen, wenn der Kampfhund andere Mieter bereits gefährdet hat.
AG Frankfurt, Urteil vom 13. Februar 1998, Az: 33 C 4082/97 - 76 fristlose Kündigung unzulässig
Überbelegung Der Vermieter ist nicht deshalb zur fristlosen Kündigung des Wohnraummietvertrages berechtigt, weil in der 78 qm großen Wohnung insgesamt sieben Personen wohnen.
Anhaltspunkt kann die in Verordnungen häufig geforderte Mindesgrösse von Wohnraum sein: 6 m² für Kinder , 10 m² für Erwachsene, in manchen Bundesländern auch 12 m².
LG Kempten Urteil vom 26. Juli 1995, Az: 5 S 1276/95 fristlose Kündigung unzulässig
Wohnungsbrandstiftung des Untermieters 1. Hat der Untermieter in Suizidabsicht die Mietwohnung in Brand gesetzt, ist der Vermieter nur dann zur fristlosen Kündigung des Hauptmietvertrags berechtigt, wenn ein schuldhaftes Handeln vorliegt, dass dem Hauptmieter zugerechnet werden kann. Dies setzt voraus, dass der Untermieter nicht in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand gehandelt hat. Anmerkung: Mit anderen Worten: Wenn der Untermieter nicht mehr wußte was er tat (=schuldunfähig) kann auch kein schuldhaftes Handel des Hauptmieters angenommen werden.
2. Ist der Hauptmieter der im Mietvertrag vereinbarten Pflicht zur Anzeige der Aufnahme eines Untermieters nicht nachgekommen, berechtigt dies den Vermieter auch dann nicht zur fristlosen Kündigung gemäß BGB § 553 wegen vertragswidriger Gebrauchsüberlassung, wenn der Untermieter die Wohnung später in Brand steckt.
LG Berlin Beschluß vom 22. Februar 1995, Az: 61 T 25/95 fristlose Kündigung unzulässig
Fenstereinbau durch
Mieter
Läßt ein Mieter einer Altbauwohnung gegen den erklärten Willen des Vermieters ein modernes Fenster einbauen, das in seiner Konstruktionsart von dem ursprünglichen Fenster abweicht, so stellt dies einen Eingriff in die Dispositionsbefugnis des Vermieters dar, die eine Kündigung gemäß BGB §§ 553 (alte Fassung) rechtfertigt. Anmerkung, die alte Fassung des § 553 BGB entspricht inhaltlich §543 BGB in der neuen Fassung. Unerlaubte Umbauten sind in der Regel ein Kündigungsgrund! AG Schöneberg, Urteil vom 29. März 2000, Az: 7 C 521/99 fristlose Kündigung zulässig
Müllberge in der
Wohnung "Messi-Urteil"
"Messi" darf vorerst bleiben

Meist auf dem Fußboden seiner Wohnung stapelte der Mieter eine Unmenge Flaschen, Kartons, Plastiksäcke, Zeitschriften und Kleidungsstücke. Das führte zu einem muffigen oder sonst unzuträglichen Geruch in der Wohung, und veranlasste den Vermieter die sofortige (fristlose) Kündigung auszusprechen. Das alleine sei aber noch kein wichtiger Grund für eine Wohnungs-kündigung befand aber das schließlich habe es sich nicht um biologischen Müll gehandelt. Die für den Vermieter zumutbare Grenze sei erst dann überschritten, wenn der Geruch "Außenwirkung" entfalte, also zum Beispiel im Treppenhaus bemerkbar ist. Anmerkung: fristlose Kündigung u.U. gerechtfertigt bei Ablagerung von biologisch Müll, wegen Ungeziefergefahr.

AG München, Urteil vom 12. Dezember 2002 , Az: 453 C 29264/02 fristlose Kündigung unzulässig
Drogenhandel im
Hausflur
Der Mieter hatte im Hausflur einer Wohnanlage mit Heroin gehandelt. Dadurch seien die Interessen aller Bewohner nachteilig verletzt entschied das Amtsgericht. Der Vorfall begründet eine besondere Attraktivität der Wohnanlage für die Drogenszene und stellt eine unmittelbare Gefährdung insbesondere auch jugendlicher Hausbewohner dar. Eine solche Gefährdung muss weder der Vermieter noch die anderen Mieter hinnehmen. AG Pinneberg, Urteil vom 29.08.2002, 68 C 23/02) fristlose Kündigung zulässig
Heimliche Untervermietung Der Mieter hatte über Jahre hinweg wohl die gesamte Whg untervermietet und dies dem Vermieter gegenüber geleugnet. Erschwerend kam hinzu, dass es sich um öffentlich geförderten Wohnungsbau gehandelt hatte.

AG München Urteil vom 30. Sept. 2013

423 C 29146/12

fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung zulässig