Inhaltsverzeichnis
Mietrecht: Probleme mit den Fenstern
Feuchtigkeit
Bei undichten Fenstern in Wohn- und Schlafzimmer und dadurch verursachten Feuchtigkeitsschäden (Schimmel) ist eine Minderung von 20% angemessen. AG Schöneberg, Urteil vom 8. Oktober 1997, Az: 7 C 284/97
Eine „rückwirkende“ Mietminderung wäre eine Rückforderung in der Vergangehiet zuviel bezahlter Miete. Ein solcher Anspruch des Mieters setzt voraus, dass bei den Mietzahlungen ausdrücklich erklärt wurde, dass die Zahlung nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung erfolgt. Die vorangegangene Ankündigung, man werde die Miete mindern, reicht nicht aus. AG Gotha, Urteil vom 24. März 2003, Az: 2 C 116/02
Zugluft
Führen nicht ordnungsgemäße Dichtungen an Fenstern und Außentüren zu Zugluft und nicht nur zu einem zumutbaren Luftaustausch, so ist der Mietzins – im vorliegenden Fall um 20% – zu mindern. LG Kassel, Urteil vom 30. Juli 1987, Az: 1 S 274/84, Quelle: WuM 1988, 108-108. Undichte Fenster, die zu Zugluft in den Räumen, zu Wärmeverlusten und damit zur Verschwendung von Heizenergie führen, stellen einen Mangel der Mietwohnung dar. AG Hamburg, Urteil vom 7. Oktober 1986, Az: 47 C 2059/85. Geringfügiger Luftdurchgang zwischen Blendrahmen und Fensterflügel an enem 90 Jahre alten Gebäude rechtfertigt jedoch keine Mietminderung – AG Steinfurt, Urteil vom 14. März 1996, Az: 4 C 484/95
Die Geltendmachung von Ansprüchen auf Mietminderung setzt – wie in allen Fällen – Unkenntnis beim Mieter voraus. Auch wenn dem Mieter ein Mangel grob fahrlässig unbekannt geblieben ist, schließt dies die Geltendmachung entsprechender Ansprüche (z.B. Mietminderung) aus. Grobe Fahrlässigkeit liegt nach dem BGH dann vor, „wenn dasjenige unbeachtet gelassen wird, was jedem hätte einleuchten müssen.“ (BGH NJW 80, 777). Zum Beispiel: in einer Altbauwohnung mit einfach verglasten alten Holzfenstern ist das Auftreten von Zugluft bei einer entsprechend ungünstigen Wetterlage (Sturm, Starkwind) wahrscheinlich und kann „dazu gehören“.
Sonstige Probleme mit den Fenstern
Blinde Fenster
Eine blinde, feuchtigkeitsbeschlagene Isolierglasscheibe rechtfertigt die Mietminderung (hier: 5% je Fenster). AG Kassel, Urteil vom 14. Juli 1993, Az: 802 C 2502/92.
Fenstermodernisierung
Werden bereits vorhandene Isolierglasfenster durch neue Fenster ersetzt, so ist sehr fraglich, ob die Miete nach § 559 Abs. 1 BGB erhöht werden kann. Der Vermieter kann nach § 559 BGB die Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Der BGH (Urteil v. 25.01.2006 – VIII ZR 47/05) stellt dafür sehr strenge Kriterien auf: Anzugeben sind in der Begründung zur Mieterhöhung nicht nur der Wärmedurchgangskoeffizient der neuen Fenster. Es muss auch so genau beschrieben werden wie der Zustand der alten Fenster war, dass der Mieter dazu in der Lage ist einen entsprechenden Vergleich zwischen alten und neuen Fenstern anszustellen, um den Energiespareffekt zu beurteilen. Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist nur zulässig, wenn sich dadruch der Gebrauchswert der Wohnung erhöht. Bei Ersatz alter Isoliergalsfenster durch neue Isoliergalsfenster ist sehr zweifelhaft, ob sich dadurch der Gebrauchwert „nachhaltig“ erhöht. Sicher nur dann, wenn sich eine Energieeinsparung ergibt. Zur Moderinsierung siehe auch >>> Modernisierung
Neueinbau von Fenstern, Schimmelpilzbildung, Mietminderung
Wenn Altbauten, mit dichtschließenden Kunststoffenstern versehen werden, die keinen Luftdurchgang ermöglichen, führt dieses regelmäßig zu einem Ansteigen der Luftfeuchtigkeit mit einem entsprechenden Kondensatausfall an den Außenwänden des Mietobjektes mit nachfolgender Schimmelpilzbildung. Verschiedene Gerichte mussten sich gerade wegen dieses Problems mit einer Vielzahl von Fällen beschäftigen. Zur Vermeidung entsprechender Mängel und Schäden wird deshalb von Sachverständigen empfohlen, ein Teilstück der zwischen Fensterrahmen und Blendrahmen eingebauten Gummidichtungen zu entfernen, um einen ständigen Luftaustritt durch die Fenster zu ermöglichen.
Läßt der Vermieter neue Isolierglasfenster in einen Altbau einbauen, ist er dazu verpflichtet, den Mieter darüber aufklären, dass eine Änderung des Lüftungsverhaltens zur Vermeidung von Schimmelbildung notwendig ist. Unterläßt der Vermieter dies, dann stammt der Mangel dennoch aus dem Gefahrenbereich des Vermieters, wenn dieser den Mieter nicht präzise über die nach dem Fenstereinbau aufgrund des veränderten Raumklimas notwendigen zusätzlichen Lüftungsmaßnahme aufgeklärt hat. Der Vermieter haftet daher für auftretende Mängel, eine Mietminderung ist gerechtfertigt. LG Gießen , Urteil vom 12. April 2000, Az: 1 S 63/00. Anders ausgedrückt: der Mieter kann sein Wohnverhalten nur ändern und den neuen Gegebenheiten (neue Fenster) anpassen, wenn er über das Problem aufgeklärt wurde und Bescheid weiß. Der Vermieter muss daher nachweisen, dass der Mieter die Feuchtigkeit durch vertragswidriges Wohnverhalten verursacht hat. Gelingt ihm dieser Nachweis, zu dem die Aufklärung über das neue Wohnverhalten gehört, nicht, kann er keine Ansprüche gegenüber dem Mieter durchsetzen. ( LG Düsseldorf , vom 9. September 1988, Az: 21 S 625/87 mit Hinweis auf die folgenden gleichlautenden Urteile : LG Hamburg, 12. Juni 1987, 11 S 341/86, WuM 1988, 106; LG Göttingen, 7. Mai 1986, 5 S 106/85, WuM 1986, 308; LG Köln, 14. Juli 1983, 6 S 471/82, WuM 1985, 24; LG Hannover, 27. Januar 1982, 11 S 322/81, WuM 1982, 183.)
Anderer Ansicht: LG Berlin Urteil vom 23. November 1999, Az: 65 S 94/99:
Den Vermieter trifft ein Mitverschulden von 50% an der Schimmelbildung, wenn er im Zusammenhang mit dem Einbau von wärmedämmenden Fenstern den Mieter nicht zur Änderung seines Lüftungsverhaltens auffordert. Quelle: Grundeigentum 2000, 124
Weitere Details zu Feuchtigkeitsschäden u. Schimmelpilzbildung siehe >>> Schimmel
Mietrecht 02 – 2015 Mietrechtslexikon