Mietrechtliche Aspekte bei Altbauwohnungen

Mietrecht: Altbauwohnung

Im Mietrecht sind Altbauwohnungen solche Wohnungen, die vor dem 31.12.1949 fertiggestelt wurden (Palandt-Putzo Einf. 96 vor § 535 a.F.BGB).

Bei Altbauten ist der Vermieter zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustandes mit besonderer Sorgfalt verpflichtet. Der Mieter muß sein Wohnverhalten aber ebenso auf die Bauweise des Hauses einstellen (AG Rheine, Urteil vom 20. Juli 1988, Az: 3 C 431/87).
Dennoch sollen nach Ansicht eines anderes Gerichtes überlaut geführte Streitgespräche (entsprechend hellhöriger Altbau) als nächtliche Lärmbelästigung der Wohnungsnachbarn die Mietminderung begründen (im konkreten Fall waren es 5%). AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 24. Juli 2001, Az: 64 C 125/00
Ein weiteres Urteil zum Mietrecht, Thema „Altbau“: Die weitere Abnutzung der bei Anmietung der Wohnung bereits 20 Jahre alten Badewanne ist vom Mieter hinzunehmen. Ein Mangel und eine Instandsetzungspflicht des Vermieters kommen erst dann in Betracht, wenn die Badewanne oder Duschwanne nach weiterem Verschleiß nicht mehr benutzt werden kann. AG Coesfeld, Urteil vom 11. Februar 2003, Az: 4 C 525/02 Quelle: WuM 2003, 206. Siehe dazu aber auch >>>Badewanne

Mindeststandart der elektrischen Anlage

Auch in einer Altbauwohnung muss der folgende vom BGH (Urteil vom 26. Juli 2004 Az: VIII ZR 281/03) Mindeststandard gegeben sein, ansonsten liegt ein Sachmangel vor. Der Mieter ist dann berechtigt, vom Vermieter die Herstellung dieses Mindeststandards zu verlangen, er ist zu einer Mietmietminderung bis zur Ereleidung der erforderlichen Arbeiten durch den Vermieter berechtigt. Nach der Verkehrsanschauung umfaßt mangels abweichender Vereinbarung der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung, dass zumindest ein größeres Haushaltsgerät wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine und gleichzeitig weitere haushaltsübliche Elektrogeräte wie etwa ein Staubsauger in der Wohnung benutzt werden können. Zu einer zeitgemäßen Wohnnutzung gehört außerdem, dass das Badezimmer über eine Stromversorgung verfügt, die nicht nur eine Beleuchtung, sondern auch den Betrieb von kleineren elektrischen Geräten über eine Steckdose ermöglicht. Sofern der Herd in der Küche nicht mit Gas betrieben wird, gehört zu einer zeitgemäßen Wohnungsnutzung auch im Altbau, dass zumindest eine handelsüblicher Herd ohne technische Schwierigkeiten betrieben werden kann.

Gewisse Unzulänglichkeiten sind hinzunehmen

Übernimmt ein Mieter eine nicht als saniert oder modernisiert angebotene Altbauwohnung, so kann er nur erwarten, daß diese Wohnung einem üblichen Standard vergleichbarer Wohnungen entspricht. Gewisse Unzulänglichkeiten einer Altbauwohnung, die allgemein verbreitet sind, hat ein Mieter damit hinzunehmen. Dies gilt auch für die üblichen Knarrgeräusche, die bei Benutzung eines älteren Parkettbodens entstehen. Dabei ist ohne Bedeutung, ob diese Geräusche durch normale Abnutzung oder durch unfachmännische Reparaturen des Parketts oder seiner Unterkonstruktion verursacht werden, solange sie sich von der Intensität her im üblichen zu erwartenden Umfang halten. BGH (Urteil vom 26. Juli 2004 Az: VIII ZR 281/03).

Mieter müssen ihr Wohnverhalten grundsätzlich auf den „Altbau“ einstellen. Falsches Wohnverhalten kann einer Mithaftung der Mieter für dadurch auftretende Schäden bedeuten. Dazu ein sehr anschauliches Urteile des AG Rheine. Die Mieter hatten Ihre Altbauwohnung mit reichlich Planzen und einem Aqarium ausgestattet: (Orginalauzug aus dem Urteil ):Entgegen der vom Vermieter vertretenen Auffassung ist die Mietwohnung mit Mängeln behaftet, die in ihrer Gesamtheit nicht nur als unerheblich gewertet werden können. Es trifft zwar zu, dass die Mieter in einen Altbau gezogen sind, von dem sie wissen mussten und auch wußten, dass dieses Haus nicht dem neuesten Stand der Bautechnik entsprechen und aus heutiger Sicht nicht hinreichend isoliert sein konnte. Auf der anderen Seite ist der Vermieter aber auch bei Altbauten verpflichtet, dem Mieter eine Wohnung zu überlassen, die für den gewöhnlichen Gebrauch geeignet ist. Das bedeutet, dass auch Altbauwohnungen nicht mit Feuchtigkeitsschäden und Baumängeln behaftet sein dürfen. Deshalb sind gerade Vermieter von Altbauwohnungen verpflichtet, alle erforderlichen Maßnahmen zu treffen, die vermietete Wohnung mit besonderer Sorgfalt in einem vertragsmäßigen Zustand zu erhalten, um die ohnehin bestehenden bautechnischen Nachteile solcher Altbauwohnungen durch mangelnde Instandhaltung nicht noch zu verstärken.

Das Gericht schätzt den Minderwert der Wohnung infolge der festgestellten Bauschäden auf 5%. Auch die Summe der optischen Mängel und der Ursachen für das Entstehen zusätzlicher Feuchtigkeit in der Wohnung rechtfertigen keinen höheren Minderwert. Die Feuchtigkeitsschäden sind zum überwiegenden Teil auf das Wohnverhalten der Mieter zurückzuführen. Wie der Sachverständige zutreffend ausgeführt hat, ist bei der Bauweise des alten Hauses bei erhöhtem Feuchtigkeitsgehalt der Luft ein Kondensatausfall selbst bei übermäßigem Heizen und Lüften kaum zu vermeiden. Darauf hätten sich die Mieter einstellen müssen. Sie hätten deshalb darauf verzichten müssen, in dem Wohnzimmer sowie dem Arbeitszimmer und Esszimmer insgesamt 19 Pflanzen und 1 Aquarium aufzustellen, was die Feuchtigkeit in der Raumluft deutlich erhöht hat und es vor allem deshalb zu den Feuchtigkeitsschäden an den Wänden gekommen ist.

Kellermiete: Mieteranspruch auf Herstellung einer Kellerbeleuchtung (im Altbau)

Hat der Mieter einen Kellerverschlag ohne Beleuchtung und Stromzufuhr in einem Altbau gemietet, kann er nicht nachträglich Installation einer Lampe und einer Steckdose vom Vermieter verlangen. LG Berlin, Beschluß vom 3. Juni 2002 , Az: 67 S 172/02. – Bei Neubauten wäre eine fehlenden Kellerbeleuchtung ein Mangel.

Mietrecht 05-2014 Mietrechtslexikon