Betriebskosten, Nebenkosten, Betriebskostenverordnung

Betriebskostenverordnung, Betriebskosten, Nebenkosten

Für Fragen zur Erhöhung der Betriebskostenpauschale oder Betriebskostenvorauszahlung >>>>siehe Betriebskostenpauschale.

Es dürfen nur die Betriebskostenarten, auch Miet-Nebenkosten genannt, auf den Mieter umgelegt werden, die in der neuen BetriebskostenVO 2004 ausdrücklich ausgeführt sind. Die Neuregelung enthält einige Klarstellungen, ansonsten aber keine großen Änderungen gegenüber der bisherigen Rechtslage. Die Betriebskostenverordnung ist nachstehend im vollen Wortlaut veröffentlicht. Zusätzlich haben die Nutzer des Mietrechtslexikon die Möglichkeit, den Text hier im Donwload herunterzuladen.
>>>> Download Text der Betriebskostenverordnung 2004 (.pdf. Datei AcrobatReader)

Häufig gestellte Frage – Welche Kosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden

Es dürfen nur Kosten umgelegt werden, die im Mietvertrag bezeichnet sind UND (!) in der Betriebskostenverordnung als umlagefähig genannt sind . Dazu zur Verdeutlichung >>> nochmals ein Beispiel und Details

Jährliche Abrechnung, Ausschlussfrist

Seit der Mietrechtsreform 2001 ist der Vermieter verpflichtet über die Betriebskosten jährlich abzurechnen ( § 556 Abs 3 BGB). Dabei ist die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes dem Mieter mitzuteilen (sogenannte Ausschlussfrist siehe auch unten). Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet § 556 Abs 3 BGB. Daraus kann geschlossen werden, dass der Vermieter umgekehrt zu Teilabrechnungen berechtigt ist. Zum Beispiel ein „Rumpfjahr“ nach Abschluss der Bauarbeiten und Erstbezug.

Es ist nicht möglich, Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Betriebskosten sind nur die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen ( vgl. § 1 Betriebskostenverordnung 2004). Instandhaltungskosten wiederum stellen nach § 1 Abs 2 BetriebskostenVO die Kosten dar, „die zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.“ Auch insoweit muss es sich also um Mängel an der Substanz der vermieteten Immobilie oder ihrer Teile handeln. BGH, Urteil v. 07.04. 2004 – VII ZR 146/03).

Kosten für den Hausmeister oder Hauswart dürfen nur auf die Mieter umgelegt werden, soweit dies nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreperaturen oder die Hausverwaltung betrifft (§ 2 Nr. 14 BetriebskostenVO 2004).>> siehe Hausmeister

Der Vermieter kann Vorauszahlungen oder Pauschalen für die Betriebskosten (Nebenkosten) im Mietvertrag vereinbaren.

Soweit im Mietvertrag kein Umlagemaßstab vereinbart ist, gilt die Wohnfläche als maßgebend. Der Gesetzgeber hat jedoch nicht festgelegt, wie die Wohnfläche richtig berechnet wird. (BGH Urteil v. 24.03.2004 Az: VII 44/03). Im Regelfall ist nach Ansicht des BGH eine stillschweigende Vereinbarung der Mietvertragsparteien im Zweifel anzunehmen, die dahin geht, dass es sich bei der Angabe „Wohnfläche“ im Mietvertrag um die Fläche handelt, die sich für die Wohnung unter zugrundelegung der Vorschriften der Wohnflächenverordnung ergibt. Der BGH (a.a.O.) hat damit in seinem Urteil im Frühjahr 2004 im wesentlichen die Rechtsansichten der Instanzgerichte bestätigt.
>> Einzelheiten zum Umlagemaßstab >>>> Wohnflächenverordnung

Soweit Betriebskosten verbrauchsabhängig oder verursachungsabhängig erfasst werden, ist der Vermieter verpflichtet, die verbrauchs- oder verursachungsgerechte Umlage anzuwenden und er darf nicht mehr nach Grundfläche vorgehen. Konkret bedeutet dies, dass beispielsweise nach Wasseruhr abgerechnet werden muss, wenn Wasseruhren vorhanden sind. Der Neueinbau von Erfassungsgeräten bei bestehenden Objekten ist bisher leider nicht Pflicht.

Ausschlußfristen

Ab der Abrechnungsperiode 2001 (Mietrechtsreform!) muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode dem Mieter übermitteln. Versäumt der Vermieter diese Frist, so ist er mit Nachforderungen an den Mieter ausgeschlossen. Der Mieter kann aber sowohl die Abrechnung als auch Guthaben zu seinen Gunsten auch noch nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist vom Vermieter verlangen.

Umgekehrt ist der Mieter nach zwölf Monaten ab dem Zugang der Abrechnung mit Einwendungen gegen die Abrechnung ausgeschlossen. Hat der Mieter sich also ein Jahr nach der Abrechnung nicht gemeldet, kann er beispielsweise vor Gericht nicht mehr einzelne Einwendungen geltend machen und behaupten, die Abrechnung sei unrichtig.

Mithin haben sowohl Mieter als auch Vermieter gewisse Fristen einzuhalten, wobei der Abrechnung des Vermieters größere Bedeutung zukommt. Wenn das Ende der Abrechnungsfrist droht, wird es sich empfehlen, die Abrechnung unter Zeugen oder per Einschreiben-Rückschein dem Mieter zu übermitteln. Wegen der zwölfmonatigen Einwendungsfrist des Mieters kann es sich für den Vermieter empfehlen, nach Übermittlung der Betriebskostenabrechnung zunächst zwölf Monate abzuwarten, bis er die Nachzahlung gerichtlich geltend macht.

Die „Verordnung über die Aufstellung der Betriebskosten“

Die Verordnung gilt ab 01.01.2004, sie hat den nachflogenden Wortlaut. Gegenüber der bisherigen Rechtslage bringt die neue Verordnung einige Klarstellungen, aber keine durchgreifenden Änderungen.

§ 1 Betriebskosten

(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1.
die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2.
die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

§ 2 Aufstellung der Betriebskosten

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;
2.
die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;
3.
die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;
4.
die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem BundesImmissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
oder
b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums;
oder
c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a;
oder
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
5.
die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a;
oder
b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a;
oder
c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und
Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder
b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder
c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;
8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;
10.
die Kosten der Gartenpflege,
hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;
11.
die Kosten der Beleuchtung,
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;
12.
die Kosten der Schornsteinreinigung,
hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;
13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;
14.
die Kosten für den Hauswart,
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft;
soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;
15.
die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen;
oder
b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse;
16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
17.
sonstige Betriebskosten,
hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

03/2005 – Mietrechtslexikon