Die Bedeutung des Zugangs von Schriftstücken im Mietrecht


Mietrecht : „Einschreiben“ (Brief)

Die Kündigung oder Abmahnungen sind nicht deshalb unwirksam, weil sie nicht mittels eingeschriebenen Brief verschickt wurden. Für Kündigungen ist die einfache >>> Schriftform ausreichend, ebenso für alle Abmahnungen.

Bei Wohnraummietverträgen verstößt die Verpflichtung, mit eingeschriebenem Brief zu kündigen, als besonderes Zugangserfordernis gegen § 309 Nr 13 BGB und ist nichtig. ( BGH NJW 1985, 2585, 2587). Sollte in ihrem Mietvertrag also noch stehen, dass die Kündigung nur mittels eingeschriebenem Brief erfolgen kann, so ist dies unwirksam. Ein normaler persönlich unterschriebener Brief reicht aus. Er muss dem Empfänger nur zugegangen sein, und die Tatsache des Zuganges muss notfalls auch beweisbar sein.

Die Problematik des Zuganges wird bei „Einschreiben“ häufig völlig falsch beurteilt

Damit eine Erklärung gegenüber dem Empfänger rechtlich wirksam werden kann, muss sie ihm zugegangen sein. Häufigster und wichtigster Fall ist die Kündigung oder auch Mieterhöhungsverlangen. Zugegangen ist eine schriftliche Erklärung dann, wenn sie in den „Machtbereich“ des Erklärungsempfängers gelangt ist, so dass dieser von ihr Kenntnis nehmen kann. Im Klartext: Wird die Erklärung in den Haus- oder Wohnungsbriefkasten eingeworfen oder unter der Türe durchgeschoben, ist sie zugegangen. Bei Einwurf einer Willenserklärung in den Briefkasten des Adressaten ist der Zugang an dem Tag bewirkt, an dem nach der Verkehrsanschauung mit der Leerung des Briefkastens noch gerechnet werden kann, so die Rechtsprechung des BGH (BGH NJW 98, 976). Erreicht eine Willenserklärung den Briefkasten des Empfängers zu einer Tageszeit, zu der eine Entnahme durch ihn nicht mehr erwartet werden kann, ist sie an diesem Tag nicht mehr zugegangen. >>> siehe dazu auch Zugang . Grundsätzlich muss wohl bis in die späten Nachmittagsstunden noch mit dem Zugang von Schreiben gerechnet werden (LG Berlin, Urteil v. 22.12.2005 – 67 S 260/05).

Wichtig: Trifft der Postbote den Empfänger nicht an, so wirft er das Schreiben nicht in Briefkasten, sondern benachrichtigt den Empfänger, er nimmt den Brief aber wieder mit, damit ist der Brief dem Empfänger nicht zugegangen und rechtlich bedeutungslos. Erst wenn der Empfänger den Brief bei der Post abholt, so ist er nicht zugegangen, holt er ihn nicht ab, ist der Brief nicht zugegangen. Das gleiche gilt, wenn der Empfänger die Annahme verweigert. Es gibt keine rechtliche Verpflichtung, eingeschriebene Sendungen abzuholen oder anzunehmen. In besonderen Situationen hat die Rechtsprechung vereinzelt eine Ausnahme von diesem Grundprizip gemacht: Muss der Vermieter nach den Umständen mit dem Zugang einer Kündigungserklärung seines Mieters rechnen, so muss er sich so behandeln lassen, als sei ihm der niedergelegte, die Kündigungserklärung enthaltende und von ihm nicht abgeholte Einschreibebrief des Mieters zugegangen. LG Osnabrück, Urteil vom 16. Juni 2000, Az: 12 S 1325/99 (495), 12 S 1325/99; Quelle: WuM 2001, 196
Praxistipp:
Die Eigenzustellung – auch durch einen zuverlässigen Freund oder Bekannten als Boten – hat sich in Praxis bewährt, besonders wenn es schnell gehen muss. Man muß allerdings nun dafür sorgen, dass man den Zugang, also das Einwerfen in den Briefkasten auch nachweisen kann. Bestreitet der Empfänger, die Sendung erhalten zu haben, dann muss nämlich der Absender den Zugang beweisen. Der Nachweis kann zum Beispiel durch einen zuverlässigen Zeugen geführt werden, der auch der Bote gewesen sein kann, der die Sendung eingeworfen hat. Der Bote oder Zeuge sollte sich im Hinblick auf eine spätere Zeugenaussage eine schriftliche Notiz über die Zustellung anfertigen. Noch besser ist es, man übergibt die Erklärung persönlich dem Empfänger, und bittet ihn darum, den Erhalt auf einer Kopie zu bestätigen.
Postzustellungen:
Um zumindest einen sicheren Nachweis darüber zu haben, ob das Einschreiben vom Empfänger angenommen wurde, sollte man daher immer ein „Einschreiben-Rückschein“ verwenden. Beim Empfang der Sendung unterschreibt der Empfänger den Rückschein. Der Rückschein mir Unterschrift geht zurück an den Absender als Nachweis. Nimmt der Empfänger die Sendung nicht an, dann erhält man durch den „Rückschein“ zumindest Kenntnis von der Nichtannahme und erlebt später keine Überraschungen.
Es gibt auch die (bessere) Möglichkeit eines „Einwurf-Einschreibens“. Hier erhält der Absender zunächst nur einen Aufgabebelg. (Einlieferungsschein). Der Briefträger vermerkt bei der Zustellung, Ort, Datum und Uhrzeit der Zustellung, übergibt das Schreiben aber nicht persönlich sondern wirft es in den Briefkasten des Empfängers. Der Beleg des Briefträgers wird zentral in eine Datenbank eingescannt. Die Daten können dann im Internet unter Angabe der Kennziffer auf dem Einlieferungsbeleg abgefragt werden. Sollte der Gegner den Zugang noch immer bestreiten, so kann gegen eine weitere Postgebühr auch ein schriftlicher Belegt der Post angefordert werden.

Mietrecht 04 – 2012 Mietrechtlexikon