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Der Befall einer Tiefgarage/Wohnung mit Mardern oder/und Ratten
Auch äußere Einwirkungen auf ein Mietobjekt können im Mietrecht einen Fehler im Sinne des § 536 BGB begründen. Dies ist allgemein seit langem in der Rechtsprechung und Literatur anerkannt, und zwar unabhängig davon, ob solche Einwirkungen vom Vermieter oder Eigentümer gem § 906 BGB geduldet werden müssen (vgl. BayObLG NJW 87, 1950).
Haben sich Marder, Ratten oder andere wildlebende oder herrenlose Tiere in einem Mietobjekt eingenistet oder wird es regelmäßig von ihnen als Unterschlupf, Nist- , Fress- , oder Tummelplatz aufgesucht, so kann mietrechtlich ein Sachmangel vorliegen, sofern die Tauglichkeit des Mietobjektes zum vertragsgemäßen Gebrauch dadurch gemindert wird. Die bloße Anwesenheit der Tiere begründet daher keinen Mangel. Anders jedoch, wenn störende Geräusche (Scharren, Kratzen), Geruch (Ausscheidungen, Urin, Kadaver) auftreten, oder Schäden durch Frass entstehen.
Marder in einer geschlossenen Tiefgarage stellen daher einen Mangel im Sinne von § 536 BGB dar, der jedenfalls dann zu einer Mietminderung berechtigt, wenn abgestellte Fahrzeuge durch Verbiss beschädigt werden. Eine Garage in offener Bauweise (z.B. offener Carport) ist allerdings auch dann zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet, wenn Tiere eindringen. Das Eindringen von Tieren muss hier aufgrund der Bauweise des Mietobjektes als vertragsgemäß hingenommen werden.
Der Vermieter ist in diesen Fällen (geschlossene Garagen) zur Beseitigung bzw. Bekämpfung der Tiere verpflichtet. Darüber hinaus hat er bauliche Vorkehrungen gegen das erneute Eindringen der ungebetenen Gäste zu treffen. Tut er dies nicht oder gerät mit der Beseitigung der Tiere in Verzug, so der Vermieter zum Ersatz eines dem Mieter entstandenen Schadens gem. § 536 a BGB verpflichtet. Stellt der Mieter allerdings sein Fahrzeug in der Tiefgarage ab, obwohl er weiß, dass diese von Mardern, Ratten oder ähnlichem Getier bewohnt wird, und eine Bekämpfungsaktion noch nicht durchgeführt wurde, so sind Ersatzansprüche für erneute Verbissschäden wegen Mitverschuldens des Mieter ausgeschlossen. Solange der Mieter die Garage wegen Gefahr des Marderverbiß nicht nutzen kann, ist er zu einer Mietzahlung nicht verpflichtet. Die Tauglichkeit des Objektes als Garage ist aufgehoben § 536 Abs 1 BGB.
Beispiele aus der Rechtssprechung
Bei erheblichen nächtlichen Lärmstörungen durch einen im Dachbereich eines Mietshauses nistenden Marder ist eine monatliche Mietminderung von ca. 30% der Bruttokaltmiete gerechtfertigt. AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 24. Januar 2003, Az: 815 C 238/02. Quelle: ZMR 2003, 582-583
Bei Auftreten von Ratten im Hof des Mietshauses ist eine Minderung der Nettomiete um 10% gerechtfertigt. AG Aachen, Urteil vom 19. April 2000, Az: 5 C 5/00 Quelle: WuM 2000, 379
Ständige Durchfeuchtung der Außenwände der Wohnung und Rattenbefall im Umfeld der Wohnung neben weiteren Mängeln mindern die Miete um 100%. AG Potsdam, Urteil vom 15. Juni 1995, Az: 26 C 533/93 Quelle: WuM 1995, 534. Zitat aus dem Urteil: „Die Wohnung der Beklagten hat insbesondere durch die Feuchtigkeit in den Räumen und wegen des Befalles von Ratten um die Wohnung herum keinerlei Wohnwert mehr. Da die Klägerin bisher einer Mängelbeseitigung nicht nachgekommen ist, kann sie auch nicht die Zahlung von Mietzins verlangen.“
Zur Haltung von Ratten als Haustiere siehe Ratte
Mietrecht 06 – 2012 Marder, Ratten im Mietrechtslexikon