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Mietrecht: Staffelmietvertrag
Zukünftige Mieterhöhungen können im Mietvertrag bereits bei Vertragsabschluß genau festgelegt werden ( § 557 a BGB ). Ein Staffelmietvertrag ist daher ein „normaler“ Mietvertrag, mit dem Unterschied, dass die Miete innerhalb der im Vertrag festgelegten Zeitintervalle steigt. Das ist sowohl bei befristeten als auch bei unbefristeten Verträgen möglich. Die Miete kann dann über die festgelegten Beträge hinaus nicht erhöht werden (es sei denn, die Parteien einigen sich). Die vereinbarten Mietzahlungen sind für beide Vertragsparteien bindend.
Verlangt der Mieter bei einem befristeten Vertrag berechtigterweise Verlängerung des Vertrages auf unbestimmte Zeit ( § 575 BGB )so kann der Vermieter nicht den Abschluß einer neuen Staffelmietvereinbarung verlangen. Der Vermieter kann dann zukünftig die Miete nur im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten erhöhen >>>>Mieterhöhung ( LG München, Beschluß vom 2. Juli 1996, Az: 14 T 10571/96).
Sonderkündigungsrecht des Mieters
Wird ein Staffelmietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen bzw. das Kündigungsrecht ausgeschlossen, kann der Mieter höchstens auf die Dauer von 4 Jahren gebunden werden (§ 557 a Abs 3 BGB). Diese mietrechtliche Bestimmung kann nicht durch eine Klausel im Mietvertrag ausgehebelt werden, besteht also immer (§ 557 a Abs 4 BGB).
Ein einseitig zu Lasten des Mieters vereinbarter Kündigungsausschluß im Mietvertrag ist zulässig, wenn seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Urteil des BGH vom 23.11.2005 – VII 154/04). Zum Ablauf der 4-Jahresfrist oder jederzeit danach kann der Mieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (3 Monate) kündigen. (OLG Hamm RE WM 89, 485; LG Berlin WM 2000,193). (Siehe auch Ziff 4 unten). Diese Regelung kann auch nicht damit umgangen werden, dass eine sog. Verlängerungsklausel vereinbart wird, nach der sich der Vertrag z. B. nach Ablauf von 4 Jahren jeweils um 2 Jahre verlängert (LG Berlin WM 2000, 359).
Ein Staffelmietvertrag ist nur wirksam, wenn die folgenden Vorausetzungen erfüllt sind
1. Schriftform
Der Vertrag muß schriftlich abgeschlossen sein und von allen Vertragspartnern unterschrieben sein. Eine mündliche Vereinbarung oder eine Vereinbarung in >>>Textform genügt nicht.
2. Festlegung der Mietbeträge
In der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen. Es genügt nicht, die Mieterhöhung in %-Sätzen auszudrücken.
Beispiel für eine wirksame Staffelmietvereinbarung: Das Mietverhältnis beginnt am 1. Oktober 2003. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 500,00 €. Die Miete erhöht sich nach jeweils 12 Monaten – auf 550,00 € ab dem 1. Oktober 2004 – auf 600,00 € ab dem 1. Oktober 2005 – ….. usw. Alternative Formulierungsmöglichkeit: Die Miete erhöht sich jeweils nach 12 Monaten um 50,00 € . Ab dem 1. Oktober 2004 um 50,00 € auf 600,00 € , ab dem 1. Oktober 2005 um 50,00 € auf 650,00 € ….usw. Dabei können die Beträge, um die die Miete erhöht wird jeweils unterschiedlich hoch sein. Es können für eine Mieterhöhung auch längere Zeitabschnitte gewählt werden. Davon gibt es gibt keine Ausnahmen, diese Form ist gesetzlich vorgeschrieben ( § 557 b Abs 1 BGB).
3. Zeitraum
Die Miete muss jeweils für einen Zeitraum von mindestens 1 Jahr unverändert bleiben. Eine Staffelmietvertrag, der eine Mieterhöhung in kürzeren Zeitabschnitten vorsieht ist unwirksam. Längere Zeitabschnitte sind dagegen möglich.
Ist eine Staffelmietvereinbarung deshalb unwirksam, weil nach Verzögerung des Einzugs die erste Mietstaffel nur zehn Monate Gültigkeit haben sollte, kommt eine ergänzende Vertragsauslegung jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn nach der Verzögerung des Einzugs der Vertrag teilweise geändert wurde, die Staffelmietvereinbarung jedoch unberührt blieb. Die gesamte Vereinbarung ist in diesem Fall unwirksam (LG Berlin 64. Urteil vom 20. April 2001, Az: 64 S 471/00).
4. Bindungsdauer, Befristung
Das Kündigungsrecht des Mieters darf höchstens auf die Dauer von 4 Jahren ausgeschlossen werden. Eine Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraumes zulässig. Diese Grenze gilt nicht für gewerbliche Räume (Urteil des BGH vom 23.11.2005 – VII 154/04 – siehe auch oben und auch >>>Verzicht).
5. Miethöhe, Höhe der einzelnen Erhöhungen, Wirksamkeit der einzelnen Staffelbeträge
Während der Laufzeit der Staffelmiete ist eine sonstige Mieterhöhung wegen >>>Modernisierung oder Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ( §§ 558 bis 559 b BGB) ausgeschlossen.
Die Miethöhe kann durch die Staffelmietvereinbarung auch über die ortsübliche Vergleichmiete ansteigen. Eine Kappungs-grenze gibt es nicht. Die Miethöhe wird hier nur durch das Wucherverbot nach oben begrenzt. Dem Mieter bleibt nur die Möglichkeit einer Vertragskündigung, sofern diese nicht zulässigerweise ( 4 Jahre Höchstgrenze bei Wohnraum siehe oben ) ausgeschlossen ist (BGH 12. Urteil vom 8. Mai 2002, Az: XII ZR 8/00).
Ist eine Staffelmietvereinbarung wegen eines unangemessen hohen Entgelts (>>>Mietwucher) teilweise nichtig, führt dies nicht zum Wegfall der folgenden Staffelbeträge in der Zukunft. Deren Wirksamkeit ist selbständig im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete im Zeitpunkt des jeweils bestimmten Anfangstermins zu beurteilen (Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Beschluß vom 13. Januar 2000, Az: 4 U 112/99).
Mietrecht 04 – 2015 Mietrechtslexikon