Mietrecht: Baden und Duschen, Verbote in der Hausordnung.


Mietrechtrechtliche Betrachtung: Baden, Duschen, Verbote

Eine defekte Badewanne oder Duschwanne stellt einen Wohnungsmangel dar, der zur Minderung der Miete berechtigt. Details dazu siehe>>>Badewanne.

Details zur Mietminderung >>> Minderungsliste.

Zu der Anordnung und mietrechtlichen Wirksamkeit eines Bade- oder Duschverbotes zur Nachtzeit gibt es keine einheitliche Rechtssprechung: Folgende Meinungen werden vertreten:

Enthält der Mietvertrag oder Die Hausordnung, auf die im Mietvertrag verwiesen wird, keine Regelung zum Duschen oder Baden, dann gilt folgendes: Geräusche, die durch nächliches Duschen oder Baden entstehen sind grundsätzlich hinzunehmen, sofern eine Dauer von etwa 30 Minuten nicht überschritten wird. (OLG Düsseldorf WuM 91,288) Es handelt sich insoweit um normale >>>Wohngeräusche, die jeder Mieter in einem Mietshaus hinnehmen muss.( BGH Urteil vom 22. Januar 2003, Az: VIII ZR 244/02)

Bade- und Duschverbote in der Hausordnung

Wie ist zu entscheiden, wenn der Mietvertrag oder die Hausordnung die auf den Mietvertrag verweist, ein Bade- oder Duschverbot zur Nachtzeit enthält? Auch zu dieser Frage gibt es keine einheitliche Rechtssprechung, folgende Meinungen werden vertreten:

Ein Bade- oder Duschverbot in der Hausordnung ist unwirksam, genauso wenig könnte man das „Wohnen“ in der Wohnung an bestimmten Zeiten oder Tagen untersagen. Ein Verbot ist mit den wesentlichen Grundgedanken und Hauptpflichten des Mietrechts nicht vereinbar. Eine Klausel indessen, die nach der Hausordnung ein nächtliches Baden verbietet, hält einer Nachprüfung anhand von § 307 BGB nicht stand. Eine derartige Klausel beinhaltet eine unangemessene Benachteiligung zu Lasten des Mieters; eine derartige Klausel ist mit wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren und wesentliche Rechte, die sich aus der Natur des Mietvertrages ergeben, werden so eingeschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist, denn der Mietgebrauch erstreckt sich auf alle Teile der Wohnung.

Der Mieter kann ein vorhandenes Bad grundsätzlich zu jeder Tages- und Nachtzeit benutzen. Bestimmte Badezeiten lassen sich aus dem Mietgebrauch selbst nicht ableiten; entsprechende Formularklauseln sind unzulässig (vgl. Sternel II 151). Das Geräusch ein- und ablaufenden Wassers zählt zu den normalen Wohngeräuschen, die von allen Mitbewohnern hingenommen werden müssen. Waschen, auch nächtliches Duschen bzw. Baden gehört zu einem hygienischen Mindeststandard, der ohne weiteres normaler Lebensführung eines Mieters zugeordnet werden kann. Sollte durch die Hausordnung eine derartige Betätigung des Mieters, sei es auch für die Nachtzeit, unterbunden werden, so ist dies mit den Grundgedanken des Mietrechts nicht in Einklang zu bringen, wird doch der Mietgebrauch des Mieters nachhaltig beeinträchtigt, sollte er durch Vertragsklauseln oder Hausordnung an dem Einhalten von hygienischen Mindeststandards gehindert werden.
LG Köln 1. Zivilkammer, Urteil vom 17. April 1997, Az: 1 S 304/96

Ein Bade- und Duschverbot für die Zeit von 23.00 Uhr bis 5.00 Uhr in der Hausordnung ist auch ohne einer Regelung für Ausnahmefälle wirksam. Es gäbe schließlich noch andere Möglichkeiten der Körperpflege wie zum Besipiel das Waschen (Waschbecken) weitere Ausnahmen seien daher nicht notwendig, schrieb das Gericht im Urteil. BayObLG München, Beschluß vom 21. Februar 1991, Az: BReg 2 Z 7/91, NJW-RR 1991, 912. In dem Fall handelte es sich um den Streit zwischen mehreren Eigentümern einer WEG, die eine Hausordnung mit diesem Inhalt erlassen hatten. Der Betroffene Eigentümer darf nun nicht mehr nach 23:00 Uhr Duschen oder Baden.

Die Hausordnung wird nicht für unwirksam gehalten, wenn dort zwar ein nächtliches Bade- und Duschverbot angeordnet ist, aber Ausnahmen zugelassen werden. Erlaubt eine Regelung der Hausordnung, die Inhalt des Mietvertrages ist, mit Rücksicht auf die Mitbewohner Duschen und Baden nur in Ausnahmefällen in der Zeit von 22.00 Uhr bis 6.00 Uhr früh, ist der Mieter verpflichtet, Duschen und Baden während des fraglichen Zeitraums zu unterlassen, sofern er für sich keinen Ausnahmefall iSd Hausordnung reklamieren kann. AG Rottenburg (Neckar), Urteil vom 31. Oktober 1994, Az: 2 C 356/94 ZMR 1995, 163-164 Mietrecht 02-2015 Mietrechtslexikon