Heizkostenabrechnung bei Mietwechsel, Zwischenablesung


Heizkosten – Mieterwechsel und Zwischenablesung

Für Fragen zum Verteilungsschlüssel siehe >>> Verteilungsshlüssel
Für Fragen zum Verbrauchsermittlung siehe >>> Verbrauchsermittlung.
Für Fragen zur Form einer korrekten Abrechnung siehe >>> Abrechnung
Für Fragen bezüglich der einzelnen Kostenpositionen siehe >>> Kostenpositionen
Zum Kürzungsrecht des Mieters >>> Kürzungsrecht

Die Heizkostenverordnung enthält hinsichtlich aller Fragen der Kostenverteilung und Abrechnungen bei einem Mieterwechsel bindende Regelungen. Vermieter sind mietrechtlich dazu verplichtet, für die Heiz- und Warmwasserkosten eine Zwischenablesung durchzuführen.
Mieter und Vermieter können – abgesehen von der einen Ausnahme im Zweifamilienhaus (siehe oben) keine Vereinbarungen treffen, die der HeizkostenV zuwider laufen. Enthält der Mietvertrag oder eine sonstige Vereinbarung solche Bestimmungen sind diese nichtig.

Die Heizkostenverordnung regelt in den §§ 9 b der Heizkostenverordnung wie bei einem Mieterwechel zu verfahren ist. Die Regelungen sind in vollem Wortlaut nachstehend veröffentlicht (blaue Schrift) und soweit erforderlich kommentiert.

Ein Original-Abdruck der HeizkostenV ist jederzeit im Internet hier >>

http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/heizkostenv/gesamt.pdf

erhältlich.

§ 9 b Kostenausteilung bei Nutzerwechsel

(1) Bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes hat der Gebäudeeigentümer eine Ablesung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung der vom Wechsel betroffenen Räume (Zwischenablesung) vorzunehmen.

(2) Die nach dem erfaßten Verbrauch zu verteilenden Kosten sind auf der Grundlage der Zwischenablesung, die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs auf der Grundlage der sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen.

(3) Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder läßt sie wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zu, sind die gesamten Kosten nach den nach Absatz 2 für die übrigen Kosten geltenden Maßstäben aufzuteilen.

(4) Von den Absätzen 1 bis 3 abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen bleiben unberührt.

Kommentar zu § 9 b HeizkostenV – Mieterwechsel

Wenn während der Abrechnungsperiode ein Mieterwechsel erfolgt, dann kann nicht für das ganze Gebäude eine Ablesung und Abrechnung gemacht werden. Das würde sehr hohe Kosten verursachen. Vorgeschrieben ist jedoch eine Zwischenablesung der Erfassungsgeräte (zu unterscheiden von einer Zwischenabrechnung). Im Rahmen der Jahresabrechnung können dann die Verbrauchswerte nach der Zwischenablesung dann auf Vor- und Nachmieter aufgeteilt werden. Der Vermieter ist zur Durchführung der Zwischenablesung (nicht Zwischenabrechnung) verpflichtet. Er kann entweder eine Selbstablesung zu machen oder das Wärmedienstunternehmen zu beauftragen. Nach Ansicht vieler Gerichte muss der Vermieter die anfallenden Kosten für die Zwischenablesung – da grundsätzlich nicht umlagefähige Verwaltungskosten – bezahlen (z.B. AG Münster WM 96, 231). Es gibt aber keine einhellig Meinung. Vertreten wird auch, dass die Kosten als Heiznebenkosten in die Gesamtabrechnung eingestellt werden, und damit im Prizip auf alle Mieter umgelegt werden.

Beim Mieterwechsel während einer Heizperiode sind die Heizkosten im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung nicht nach Gradtagsanteilen zu schätzen, sondern durch eine Zwischenablesung zu ermitteln ( LG Berlin 62. Zivilkammer, Urteil vom 21. November 1988, Az: 62 S 130/88; Grundeigentum 1989, 153; so auch LG Berlin, 21. Januar 1986, 64 S 293/85, Grundeigentum 1986, 281). Gradtagzahl

Die Gradtagzahl ist eine Zahl zur Beurteilung der Aussentemperaturwerte. Sie wird vom Deutschen Wetterdienst für alle größeren Städte ermittelt und kann dort gegen eine Gebühr eingeholt werden. Der Begriff wird in § 9 b der HeizkostenV verwendet. Es gibt auch Durchschnittswerte über die vergangenen 10 oder 20 Jahre. Profesionellen Wärmedienstunternehmen liegen die Gradtagzahlen in aller Regel vor.
Eine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchseinheiten ist bei Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungs-prinzip (Röhrchen) häufig nicht möglich. Abhängig vom Zeitpunkt des Nutzerwechsels ist deshalb aus technischer Sicht die Trennung nach Gradtagzahlen oft vorzuziehen.

Mietrecht Betriebskostenrecht 05 – 2012