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Mietrecht: Kündigungsfristen bei „fristlosen“ Kündigungen
Gemäß § 543 BGB kann sowohl der Mieter als auch der Vermieter bei Vorliegen eines wichtigen Grundes das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen. § 569 BGB gilt anders als § 543 nur für Wohnraum und enthält neben der Verweisung auf § 543 BGB für Wohnraum einige genaue gesetzliche Definitionen dafür, wann ein „wichtiger Grund“ vorliegt. Häufigster Fall für Mieter – erhebliche Gesundheitsgefährdung. Häufigster Fall für Vermieter – Zahlungsverzug. Fristlos bedeutet dabei lediglich, dass der Kündigende die Frist nach Wohlgefallen frei wählen kann, eine gesetzlich Frist, die zu beachten wäre gibt es nicht. Der Kündigende darf aber nicht mit der Kündigung mehrere Wochen oder noch länger abwarten, ansonsten könnte sein Recht zur fristlosen Kündigung verwirkt sein. Ich habe dazu einige Fälle für die Praxis zusammengestellt:
Zu beachten ist, dass auch bei einer außerordentlichen Kündigung für die Wirksamkeit alle Formalien erfüllt sein müssen. Zu beachten: Eine E-Mail oder ein Telefax genügen als Kündigung bei Wohnraum nicht. Weitere Einzelheiten siehe >>>Formalien.
Kündigung – Praxisfall (1)
Steht in dem Kündigungsschreiben die folgende (oder ähnliche) Formulierung: “ …..aus diesem Grund kündigen ich/wir hiermit das Mietverhältnis bezüglich des ……….(>>>Mietobjekt) fristlos.„ So wird die Kündigung mit >>>Zugang beim Vertragsgegner (Mieter oder Vermieter – je nachdem wer kündigt) wirksam. Dieses Vorgehen ist allgemein üblich und zu empfehlen bei Vermieterkündigungen im Falle von Zahlungsverzug. Das Mietverhältnis endet dann mit Zugang der Kündigung. Details >>>Beendigung.
Ist sich der Mieter seiner Sache sehr sicher, so ist folgende Vorgehensweise zu empfehlen: Kündigungsschreiben fertig (ggf. Datum erst später eintragen) formulieren und schreiben. Wohnung – sobald Ersatzbleibe gefunden ist – räumen und in vertragsgemäßen Zustand versetzen (z.B. renovieren soweit verpflichtet). – Ausziehen – und am Tag des Auszugs den Brief mit der Kündigung persönlich in den Briefkasten des Vermieters werfen. Achtung ! zum Nachweis des Zugangs – falls später erforderlich – unbedingt einen oder zwei Bekannte als Zeugen mitnehmen! – oder noch besser – den Vermieter den Empfang persönlich auf einer Kopie bestätigen lassen. Termin für Übergabe mit dem Vermieter vereinbaren ! >>>Beendigung
Kündigung -Praxisfall (2)
Man ist sich bei der Kündigung nicht so ganz 100%-ig sicher. Dann bietet sich folgende Formulierung an: „……aus diesem Grund kündige ich/wir das Mietverhältnis bezüglich des ………..(Mietobjekt) fristlos ( oder beliebige Frist einsetzen -siehe unten) . Rein vorsorglich für den Fall, dass die fristlose Kündigung unwirksam wäre, kündigen wir/ich das Mietverhältnis fristgerecht zum ……..(Datum).“ >>>Kündigungsfrist. Sollte es je zu einem Streit kommen, dann muss nicht darüber gestritten werden, ob die fristlose Kündigung bei Unwirksamkeit in dem speziellen Fall in eine ordentlich Kündigung umgedeutet werden kann. In einem Rechtstreit – im schlimmsten Fall – geht es dann immer nur um 2 oder maximal 3 Monatsmieten – da betragen schon die Prozesskosten nur einen Bruchteil . – In aller Regel werden Vermieter kein gerichtliches Verfahren anstrengen, da sich dies sicher wegen 1 oder 2 Monatsmieten nicht „lohnt“ d.h. wirtschaftlich gesehen völlig sinnlos wäre.
Kündigung -Praxisfall (3)
Bei der außerordentlichen Kündigung gilt keine gesetzliche Kündigungsfrist – „fristlos“ -. Man kann deshalb als Vermieter oder Mieter eine Frist nach eigenen Wohlgefallen auch setzen, wenn man sich sicher ist, an diesem Tag auch ausgezogen zu sein. Es ist also eine beliebige Frist frei wählbar.
Mietrecht 04- 2004 Mietrechtslexikon