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Mietrecht: Schädlingsbekämpfung – Kosten, Gefahren
Ein erheblicher Befall der Wohnung mit Schädlingen begründet einen Mietmangel und berechtigt den Mieter zu einer Mietminderung. Dies gilt auch dann, wenn weder dem Vermieter noch dem Mieter eine Ursache des Ungezieferbefalls vorzuwerfen ist oder die Ursache nicht aufklärbar ist. AG Bremen, Urteil vom 6. Dezember 2001, Az: 25 C 0118/01, 25 C 118/01. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter den Befall anzuzeigen, gleichzeitig ist ihm unter Setzung einer angemessenen Frist die Gelegenheit zu geben, eine Schädlingsbekämpfung durchführen zu lassen. Wenn der Mieter den Schädlingen selbst zu Leibe rückt, kann er einen Kostenersatz für die Ungezieferbekämpfungs-maßnahmen nur fordern, wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in »Verzug ist. Für den Mieter und alle Laien ist es sehr riskant, selbst gegen das Ungeziefer etwas zu unternehmen, denn durch Verwendung ungeeigneter Mittel kann die Wohnung gänzlich unbewohnbar werden, und dann wäre der Mieter für den angerichteten Schaden verantwortlich. (siehe nachstehende Urteile).
Der Vermieter kann die Kosten einer Ungezieferbekämpfung vom Mieter nur dann fordern, wenn er darlegt und beweist, dass der Mieter allein den Ungezieferbefall verursacht hat. Soweit der Vermieter behauptet, die Wohnung des Mieters habe sich in einem unreinen Zustand befunden und dies unter Beweis stellt, kann hieraus nur der Schluss gezogen werden, dass für das Ungeziefer der ideale Lebensraum geschaffen wurde, nicht kann jedoch der Schluss gezogen werden, dass dadurch der Ungezieferbefall auch eintrat, denn nicht jede verschmutzte Wohnung ist von Schaben befallen. Dies ist allgemein bekannt – so das LG München I 20. Zivilkammer, Urteil vom 5. Dezember 2000, Az: 20 S 19147/00
Zu den Folgen einer falschen Schädlingsbekämpfung
Bei der Schädlingsbekämpfung sind Insektizide erst dann einzusetzen, wenn zunächst weniger einschneidende Maßnahmen erfolglos bleiben. Werden mehr als ein Jahr nach der Schädlingsbekämpfung noch überdurchschnittliche Rückstände an Insektiziden (hier: Piperonylbutoxid und Cypermethrin) in der Wohnung gefunden, indiziert dies jedenfalls dann eine Pflichtverletzung wegen Versprühens zu großer Mengen, wenn nach Angaben des Insektizidherstellers innerhalb von zwei Monaten nach Anwendung dieser Stoffe alle Spuren verschwunden sein sollen. LG Bremen 7. Zivilkammer, Urteil vom 7. März 1996, Az: 7 O 1984/94.
Beauftragt ein Futtermittelhersteller einen entsprechenden Fachbetrieb mit der Bekämpfung von Getreidemotten, so ist dies als ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter anzusehen, in den der Wohnungsmieter auch dann einbezogen ist, wenn er das Trocken-Tierfutter erworben hat, von dem die Schädlinge ihren Ausgang nahmen. LG Bremen 7. Zivilkammer, Urteil vom 7. März 1996, Az: 7 O 1984/94. In diesem Fall ging der Befall der Wohnung mit Motten von Tierfutter aus. Der Mieter konnte den entstandenen Schaden (= Kosten der Schädlingsbekämpfung) mit Erfolg bei der Firma geltend machen, die vom Hersteller des Tierfutters mit der vorbeugenden Bekämpfung der Motten im Tierfutter beauftragt war.
Schmerzensgeld für den Mieter
Insgesamt neun mal hatte der vom Vermieter beauftragte Hausmeister in einem Haus Kakerlaken in einer Wohnung mit bekämpft. Dabei wurde das Produkt „Blattanex EC“ angewendet habe, das nicht nur höchst gesundheitsschädlich ist, sondern auch in von Menschen bewohnten Räumen nicht verwendet werden darf. Zum Beispiel ist die Chemikalie so aggressiv, dass sie nicht mit Kunststoff in Berührung kommen dürfe. Es wurde den Mietern auch nicht gesagt, dass sie sämtliches Mobiliar wie Polster und Gardinen hätten abwaschen müssen. Infolge dieser Maßnahme traten Atembeschwerden sowie Übelkeit und Herzbeklemmungen beim Mieter auf, wobei diese Beeinträchtigungen über Tage und manchmal über Wochen dauerten. Das Gericht sprach dem Mieter eine Schmerzensgeld in Höhe von 500 € zu, zusätzlich hat der Vermieter den gesamten Schaden (Arztkosten usw. der Mieter zu tragen). LG Köln, Urteil vom 24. Mai 1995, Az: 207 C 609/93
Kosten der Schädlingsbekämpfung als Mieterumlage
Die Kosten eine einmaligen Ungezieferbekämpfung sind nicht anteilig auf die Mieter umlegbar, da es sich insoweit nicht um Betriebskosten handelt. ( LG München I WM 2001, 245). Umlagefähig sind nur die Kosten einer regelmäßigen und damit laufenden Ungezieferbekämpfung (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete 1997, Rdn. A 71 m.w.N.). Es muss sich zudem um prophylaktische Maßnahmen handeln; die Kosten für die Bekämpfung von im Hause vorhandenem Ungeziefer sind allein vom Vermieter zu tragen, da es sich insoweit um Instandhaltungs-/Mangelbeseitigungsmaßnahmen handelt. AG Hamburg, Urteil vom 15. August 2001, Az: 45 C 35/01 WuM 2002, 265-266. Anderer Ansicht ist da das AG Offenbach, Urteil vom 20. September 2001, Az: 34 C 132/01 NZM 2002, 214: „Als Betriebskosten umlagefähig sind auch die Kosten einer einmaligen Schädlingsbekämpfung“.
Mietrecht 03 – 2015 Mietrechtslexikon