Mietrecht: Trinkwasserversorgung

Die mietrechtlichen Auswirkungen von Trinkwasser Verunreinigungen insbesondere durch Schwermetalle (Blei) :

Die bloße Überschreitung von Grenzwerten nach der Trinkwasserverordnung berechtigt nicht zur Minderung, wenn eine gesundheitliche Gefährdung nicht zu befürchten ist. LG Berlin , Urteil vom 28. August 2001, Az: 64 S 108/01 NZM 2002, 143.
Hinweis: Der genaue Sachverhalt, der dieser Entscheidung des LG Berlin zugrunde lag ist dem Autor nicht bekannt. Werden die Grenzwerte überschritten, so kann eine Gesundheitsgefährdung jedenfalls nicht ausgeschlossen werden. Alle anderen Gerichte (siehe nachstehende Fallsammlung) haben anders entschieden.

Grundsätzlich ist der Mieter dafür beweispflichtig, dass eine Gesundheitsgefährdung vorliegt und diese auch erheblich ist. Sofern es bereits zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen gekommen ist, bestehen keine Zweifel daran, dass die Gefährdung auch "erheblich" ist. Kopfschmerzen, vorübergehenden Geschmacksveränderungen, Brennen in der Nase, Atembeschwerden und Übelkeit reichen aus (LG Berlin, Urteil vom 1. März 2001, Az: 67 S 574/99).

Die jeweils gültigen Grenzwerte für Blei und Schwermetalle sind in der Trinkwasserverordnung festgelegt. Dieser Wert ist auch für die Rechtsbeziehungen zwischen Vermieter und Mieter maßgebend. (LG Hamburg, Urteil vom 5. Februar 1991, Az: 16 S 33/88 /WuM 1991, 161-163) (entgegen LG Berlin, 20. Juni 1986, 62 S 49/86, DWW 1987, 130).
Die deutsche Trinkwasserverordnung regelt in allen Einzelheiten die Anforderungen an die Qualität, die Wasseraufbereitung, die Pflichten der Wasserversorgungsunternehmen, Überwachung durch das Gesundheitsamt usw. Sie finden die Verordnung im Internet unter http://www.wasser.de. Sofern die festgelegten Grenzwerte überschritten werden, muss zugunsten des Mieters eine Gesundheitsgefährdung vermutet werden. In diesen Fällen ist dann der Vermieter dafür beweispflichtig, dass trotz Überschreitung der Grenzwerte keine Beeinträchtigung vorliegt.

Der BGH vertritt nach seinen neuesten Urteilen vom 13. Februar 2004 - V ZR 217/03 und V ZR 218/03 dazu folgenden Standpunkt: Ob eine Beeinträchtigung wesentlich ist, hängt nach der ständigen Rechtsprechung des Senats von dem Empfinden eines verständigen Menschen und davon ab, was diesem auch unter Würdigung anderer öffentlicher und privater Belange billigerweise nicht mehr zuzumuten ist. Dabei steht dem Tatrichter ein auf die konkreten Umstände des Einzelfalls bezogener Beurteilungsspielraum zu. Hierbei hat er indes zu beachten, daß nach § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB eine unwesentliche Beeinträchtigung "in der Regel" dann vorliegt, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenzen oder Richtwerte von den ermittelten und bewerteten Immissionen nicht überschritten werden.

Ansprüche des Mieters bei bleihaltigen Wasserleitungen (Minderung, Austausch, Ersatzvornahme)

Für etwaige Ansprüche gegen den Vermieter muss zunächst feststehen, dass die Verunreinigungen des Trinkwassers durch Schwermetalle (insbesondere Blei) von den Hausleitungen her stammen (also nicht von der öffentlichen Wasserversorgung).

Die Tatsache der Wasserverunreinigung muss der Mieter beweisen, wenn er das Mietobjekt als vertragsgemäße Erfüllung angenommen hat. Falls in dem Gebäude Bleirohre verlegt sind, sollte der Vermieter bei Vertragsschluss immer darauf hinweisen. Sämtliche Ansprüche wegen eines Mangels der Wohnung (Minderung, Instandsetzung) sind nämlich dann ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Abschluss des Vertrages kannte, oder der Mangel ihm grob fahrlässig unbekannt geblieben ist (siehe >>> Sachmangel). Der Vermieter muss jedoch seinerseit beweisen, dass der Mieter Kenntnis vom Mangel hatte.

Zur Beurteilung der Wasserqualität werden immer Sachverständigengutachten benötigt. Beanstandet ein Mieter die Wasserqualität und äußert er die Vermutung, daß ein Mangel am Hausleitungsnetz vorliegt, ist der Vermieter deshalb nicht befugt, ein Sachverständigengutachten einzuholen und den Mieter mit den Sachverständigenkosten zu belasten, nachdem der Sachverständige festgestellt hat, dass eine Gesundheitsgefährdung nicht vorliegt. Umlagefähige Kosten wären lediglich die Kosten einer behördlich angeordneten Trinkwasseruntersuchung nicht aber einer von einer Mietpartei in Auftrag gegebenen (AG Ulm, Urteil vom 19. Mai 2000, Az: 2 C 537/00). Sofern die festgelegten Grenzwerte (siehe oben) überschritten werden, muss zugunsten des Mieters auch eine Gesundheitsgefährdung vermutet werden. In diesen Fällen ist dann der Vermieter dafür beweispflichtig, dass trotz Überschreitung der Grenzwerte keine Beeinträchtigung vorliegt.

(1) Mietminderung:

Läßt sich der Bleigehalt durch kurzes Ablaufenlassen des Standwassers auf die nach der TrinkwV 2001 unbedenklichen Werte senken, liegt kein erheblicher, die Mietminderung rechtfertigender Mietmangel vor. Insoweit scheint die neuere Rechtssprechung einheitlich zu sein. LG Berlin 63. Zivilkammer, Urteil vom 15. März 2002, Az: 63 S 54/00

Enthält das Trinkwasser für die Mietwohnung erst nach Ablaufenlassen des Frischwassers einen Bleigehalt, der den Grenzwert der Trinkwasserverordnung nicht übersteigt, so liegt ein Mangel der Mietsache vor, wenn die Ablaufzeit 30 bis 60 Sekunden beträgt. Der Mieter hat dann einen Mängelbeseitigungsanspruch und das Mietminderungsrecht. So entschied das AG Hamburg, im Urteil vom 18. August 1993, Az: 40a C 1476/92. Zuvor etwas differenzierter das selbe Gericht: AG Hamburg, Urteil vom 23. August 1991, Az: 43 b C 2777/86: Ein Mangel der Mietsache, der die Minderung rechtfertigt, ist gegeben, wenn das Trinkwasser durch Blei des hauseigenen Wasserrohrnetzes erheblich über den zulässigen Grenzwerten verunreinigt wird.

Ein Mangel der Mietsache, der die Minderung rechtfertigt, ist gegeben, wenn das Trinkwasser durch Blei des hauseigenen Wasserrohrnetzes erheblich über den zulässigen Grenzwerten verunreinigt wird. AG Hamburg, Urteil vom 23. August 1991, Az: 43 b C 2777/86 MDR 1991, 1060-1061
Die Rechtsprechung ist wie vorstehend gezeigt nicht völlig einheitlich. Bei einer konkreten Gesundheitsgefährdung ist der Mieter aber in jedem Fall zu einer Mietminderung berechtigt. Zur Berechnung der Höhe >>>>Mitminderungsrechner

(2) Mangelbeseitigung, Austausch der Rohre:

Der Mieter hat keinen mietrechtlichen Anspruch auf Austausch von Bleirohren, wenn eine Überschreitung der Werte der Trinkwasserverordnung im sogenannten Stagnationswasser durch kurzes Ablaufenlassen behoben werden kann. LG Berlin Urteil vom 9. Mai 1996, Az: 62 S 410/95 Grundeigentum 1996, 929
Zu beachten ist, dass sich der Austausch der Rohre als Instandsetzung und nicht als Modernisierung darstellt (AG Halle-Saalkreis, Urteil vom 21. Oktober 1992, Az: 24 C 194/9). Der Vermieter kann deshalb die Miete nicht wegen Modernisierung erhöhen.

Die Leitungen sind vom Vermieter durch fehlerfreie Zuleitungen dort zu ersetzen, wo Trinkwasserverunreinigungen gesund-heitliche Schäden bewirken können. ( AG Hamburg siehe oben).

Soweit die im Wohnhaus installierten Wasserleitungen aus Blei eine gesundheitsgefährdende Bleikonzentration im Trinkwasser bewirken, kann der Mieter vom Vermieter grundsätzlich verlangen, daß der Mangel durch Verlegen anderer Leitungen beseitigt wird, auch wenn der Mangel eine Mietminderung nicht rechtfertigt. LG Hamburg, Urteil vom 5. Februar 1991, Az: 16 S 33/88 WuM 1991, 161-163 / LG Berlin 62. Zivilkammer, Urteil vom 20. November 1986, Az: 62 S 49/86
Die Besorgnis einer derartigen nachhaltigen Gesundheitsgefährdung muß vom Mieter in einem Prozeß dargelegt werden. Subjektive Befürchtungen des Mieters reichen nicht. Es kommt auf Erkenntnisse der Wissenschaft an. Dabei ist der jeweilige Entwicklungsstand der medizinischen, technischen, biologischen und sonstigen Erkenntnissen zu berücksichtigen (LG Berlin siehe oben).
Die Rechtsprechung ist wie vorstehend gezeigt nicht völlig einheitlich. Bei einer konkreten Gesundheitsgefährdung kann der Mieter aber in jedem Fall einen Austausch der Rohre verlangen. Die uneinheitliche Rechtsprechung scheint daran zu liegen, dass der Austausch der Rohre in der Praxis mit einem erheblichen Aufwand und Kosten verbunden ist. Der Mieter kann oft mit geringerem Aufwand ausziehen und in eine Schadstoffreie Wohnung wechsel. Die Gerichte tragen diesem Zumutbarkeitsgedanken in der Praxis offenbar Rechnung, obwohl die gesetzliche Regelung keine Zumutbarkeitsprüfung enthält.

Das Auswechseln von Bleirohren und der Neueinbau verzinkter Rohre stellen keine Modernisierungsmaßnahmen dar. Die entstehenden Gesamtkosten können dehalb nicht mit 11 % jährlich auf die Mieter umgelegt werden. AG Halle-Saalkreis, Urteil vom 15. September 1992, Az: 22 (4) C 196/92 Fundstelle des Ureils : WuM 1992, 682

(3) Ersatzvornahme "Selbsthilfe" des Mieters

Grundsätzlich kommt bei Vorliegens eines Mangels, den der Vermieter trotz Abmahnung des Mieters nicht beseitigt die Ersatzvornahme durch den Mieter in Betracht. >>>siehe Aufwendungsersatz

Sofern sich der Mangel durch den Einbau von Wasseraufbereitungsanlagen bzw. Geräten in der Wohnung des Mieters beheben läßt, gibt es keine praktischen Bedenken.

Um die Wasserleitungen zu ersetzen müssen in aller Regel auch in anderen, nicht vom Mieter bewohnten Räumen Arbeiten durchgeführt werden. Daher kommt diesem Aspekt in der Praxis keine Bedeutung zu. Abgesehen davon kann der Mieter nicht erzwingen, dass im Rahmen einer Ersatzvornahme Räume des Hauses betreten (oder Arbeiten durch Handwerker ausführen lassen) zu denen ausschließlich der Vermieter selbst das Zutrittrecht hat.

bräunlich verfärbtes Trinkwasser

Eine bräunliche Verfärbung des Trinkwassers aus der Wasserleitung der Mietwohnung stellt einen Sachmangel im Mietrecht dar, und rechtfertigt daher eine Mietminderung. AG Dortmund, Urteil vom 6. Juni 1990, Az: 126 C 799/90.

Stellt der Wohnungsvermieter Trinkwasser mit Braunfärbung und erhöhtem Eisen- sowie Mangangehalt zur Verfügung, ist die Mietsache mangelhaft. Kosten anderweitigen Erwerbs von Koch- und Trinkwasser sind dem Mieter zu ersetzen.

Hat der Vermieter den Mieter auf eine Braunfärbung des Trinkwassers bis zum Anschluß des Hauses an die öffentliche Trinkwasserversorgung hingewiesen, ohne auf eine gesundheitsgefährdende Überschreitung der Grenzwerte für Eisen und Mangan aufmerksam zu machen, ist keine zum Gewährleistungsausschluß des Mieters führende Mangelkenntnis gegeben. AG Bad Segeberg, Urteil vom 10. März 1998, Az: 17a C 164/97 WuM 1998, 280

Wasseraufbereitung:

Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, daß der Vermieter die chemische Aufbereitung des Leitungswassers zur Beseitigung einer Braunfärbung unterläßt, wenn das aufbereitete Leitungswasser lebensmittelrechtlich unbedenklich ist, und die vom Mieter geltend gemachten allergischen Hautbeschwerden nicht nachweislich durch das Trinkwasser verursacht werden, sondern auf einer Überempfindlichkeit des Mieters beruhen. LG Braunschweig 6. Zivilkammer, Urteil vom 5. Mai 2000, Az: 6 S 972/99, NZM 2001, 582-583

Mietrecht 03 - 2004 Mietrechtslexikon