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Mietrecht: Wohnungsverkauf, Eigentümerwechsel
Im deutschen Mietrecht gilt seit jeher der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ( § 566 BGB).
Der Erwerber eines Grundstücks tritt mit dem vollendeten Eigentumserwerb (=Eintragung des neues Eigentümers im Grundbuch) an Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein.
Der Grundstückserwerber ist hinsichtlich der mietvertraglichen Rechte und Pflichten nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers; § 566 Abs. 1 BGB) ordnet vielmehr einen unmittelbaren Rechtserwerb kraft Gesetzes als Folge und ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an. Durch den Eigentumsübergang tritt hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche eine Zäsur ein: alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden (BGH, Urteile vom 3. Dezember 2003 – VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851 unter II 1; vom 19. Oktober 1988 – VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451 unter II 2 b m.w.Nachw.).
Das gilt auch dann, wenn der Mieter einen Schadensersatzanspruch aus §§ 536a Abs. 1 3. Fall, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB) (Beseitigung von Mängeln der Wohnung >>> zu Sachmängel ) geltend macht und der Verzug hinsichtlich der Mangelbeseitigung noch vor dem Eigentumsübergang in der Person des Grundstücksveräußerers eingetreten ist. BGH, Urteil v. 9. Februar 2005 – VIII ZR 22/04. Die einmal dem Grundstücksveräußerer gegenüber eingetretene Verzugslage wirkt auch nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt also der Schaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber (BGH siehe oben)- Vorrausetzung ist allerdings, dass sich der Verkäufer im Verhältnis zu seinem Miter in Verzug befunden hat. Eine etwa eintretende Kostenbelastung eines Erwerbs sein nach Ansicht des BGH nicht unbillig. Der Erwerbe können vor dem Kauf alle derartigen Risiken genau prüfen.
Zu beachten ist: ein Käufer wird erst dann Eigentümer, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. (siehe dazu auch unten). Der Verkäufer einer Mietwohnung kann die Mietwohnung – abgesehen von ganz besonderen Einzelfällen – nicht kündigen. Insbesondere stellt der beabsichtigte Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses niemals einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund dar.
Praxisempfehlung: Wer eine Eigentumswohnung oder ein Mietshaus nicht als reine Geldanlage oder Renditeobjekt kauft, sondern selbst einziehen will, der sollte in jedem Fall vor dem Kauf mit dem jeweiligen Mieter einen Mietaufhebungsvertrag abschließen, sofern ihm nicht bereits vom Verkäufer ein solcher Vertrag mit dem derzeitigen Mieter vorgelegt wird.
Mietzahlungen
Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Eigentumsverhältnisse zu überprüfen, um sicherzustellen auch an den „richtigen“ Eigentümer / Vermieter die Miete zu bezahlen. Der Mieter ist durch § 566 e BGB geschützt. Wenn der Vermieter ihm mitteilt, dass das Eigentum an dem Objekt auf eine Dritte Person übergegangen ist, so sollte er nur an die in der Mitteilung des Vermieters genannte Person die Miete + Nebenkosten bezahlen.
Mitteilungen anderer Personen sind rechtlich unbeachtlich, es zählt nur das, was der Vermieter oder ein mit schriftlicher Vollmacht ausgestatteter Vertreter mitteilt. Sollte sich aus irgend einem Grund herausstellen, dass der Kaufvertrag unwirksam ist oder wird (z.B. Kaufpreis wird nicht bezahlt), so hat dies in einem solchen Fall keinerlei Auswirkungen auf die Mietzahlungen. Wenn der Mieter auf die Anweisung des Vermieters hin die Miete bezahlt hat, dann muss nicht doppelt bezahlen. Um Störungen im Vertragsverhältniss Verkäufer und Erwerber braucht er sich grundsätzlich nicht zu kümmern.
Weitere Klarheit und Sicherheit für den Mieter bringt § 566 e Abs 2 BGB. Hat der Vermieter dem Mieter einmal eine Mitteilung über den Eigentumswechsel gemacht, so kann der Vermieter diese Mitteilung nicht widerrufen. Zurücknehmen kann der Vermieter die Mitteilung ausschließlich mit Zustimmung des in der Mitteilung benannten neuen Eigentümers. Das birgt für den unerfahrenen Mieter gewisse Risiken wenn er den Grundsatz nicht kennt. Sobald der Mieter von seinem aktuellen Vermieter (=der im Mietvertrag steht) die Mitteilung oder Aufforderung erhält an einen neuen Eigentümer zu bezahlen, sollte er in jedem Fall dieser Aufforderung nachkommen und zwar so lange bis er keine andere Mitteilung, die dann aber vom Vermieter und dem neuen Eigentümer unterschrieben sein muss, erhält !
Praxistipp: Für den Käufer eines vermieteten Objektes bedeutet dies, dass er immer vom Verkäufer bei Abschluß des Kaufvertrages die Übergabe entsprechender von ihm unterzeichneter Mitteilungsschreiben an die Mieter verlangen muss, um sich abzusichern. Es genügt in keinem Fall, wenn der neue Eigentümer die Mieter auffordert, fortan die Miete nur an ihn zu bezahlen – selbst wenn er einen Grundbuchauszug beilegt! Der Mieter ist nicht dazu verpflichtet bzw. in der Lage die Rechtsmäßigkeit eines Grundbuchauszuges zu überprüfen. – Banal ausgedrückt: „das ist nicht sein Bier“! Kein Mieter sollte einem solchen Schreiben Folge geben, es könnte auch eine Betrugsmasche sein. Jeder Betrüger könnte solche Mitteilungen mit der Behauptung, er sei der neue Eigentümer, anfertigen und in die Hausbriefkästen werfen. Er brauchte dann nur zu warten, bis die Mietzahlungen auf seinem Konto eingehen. – Der Dumme wäre der Mieter.
Betriebskostenzahlungen (Nebenkostenzahlung)
Für den Mieter ergeben sich keinerlei Veränderungen durch den Eigentümerwechsel. Hat während der Abrechnungsperiode ein Vermieterwechsel stattgefunden, so muss der neue Vermieter die Abrechnung erstellen, auch wenn die Vorauszahlungen an den alten Vermieter erfolgt sind (AG Hamburg WM 92, 380). Nach dieser überwiegend vertretenen Meinung sind die Nebenkosten für abgeschlossene Abrechnungsperioden ungeachtet eines späteren Eigentumsübergangs allein zwischen den bisherigen Mietvertragsparteien abzurechnen und etwaige Nachzahlungen oder Erstattungen überzahlter Beträge nur zwischen diesen Parteien abzuwickeln BGH , Urteil vom 14. September 2000, Az: III ZR 211/99, OLG Düsseldorf NJW-RR 1994, 1101 f.)
Praxistipp: Der Erwerber eines vermieteten Gebäudes sollte dem Punkt „Nebenkosten“ besondere Aufmerksamkeit schenken. Haben die Mieter hohe Vorauszahlungen an den bisherigen Eigentümer geleistet , so muss der Erwerber dieses Geld später – z.B. beim Einkauf neuer Brennstoffe aus eigener Tasche zahlen, wenn er es versäumt hat, sich vom Verkäufer die angesparten Beträge auszahlen zu lassen. Rückständige Nebenkostenzahlungen der Mieter stehen für den Zeitraum vor dem Erwerb dem alten Eigentümer zu, ebenso eine eventuell rückständige Miete. Deshalb sollte unbedingt beim Kauf die Höhe etwaiger Rückstände festgestellt werden und es sollte geregelt werden, wem das Geld zustehen soll.
Kautionen
Der Erwerber tritt voll in die Kautionsverpflichtungen ein. Das heißt auch, dass er gegenüber dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses insoweit über die Kaution später abrechnen muss und diese einschließlich der dem Mieter zustehenden Zinsen an diesen zurückgezahlt. Der Erwerber kann keineswegs den Mieter darauf verweisen, dass er Kaution jea nicht erhalten habe. Noch weitergehender ist der Mieter geschützt: kann der Erwerber (neue Vermieter) die Kaution nicht zurückzahlen, so haftet für die Rückgewähr weiterhin der alte Vermieter ! § 566 a BGB.
Praxistipp: Der Erwerber sollte sich beim Erwerb sämtliche Sicherheiten der Mieter rechtswirksam vom Verkäufer übertragen lassen. In der Regel (je nach Anlageform) ist dazu die Zustimmung oder Mitwirkung der Mieter nicht erforderlich. Die Übergabe der Mietsicherheiten sollte im notariellen Grundstückskaufvertrag zur Absicherung geregelt werden.
Eigenbedarf des Erwerbers
Grundsätzlich (zur Ausnahme siehe unten) gibt es keine Wartezeiten. Der Erwerber kann also – sofern er berechtigten >>>Eigenbedarf hat, die Wohnung kündigen. Die Kündigung kann erst dann erfolgen, wenn die Eigentumsübertragung erfolgt ist. Hier gibt es in der Praxis sehr häufige Fehler!
Der Erwerber wird erst dann Eigentümer, wenn zwei Schritte vollzogen sind: Kaufvertrag beurkundet UND Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch. Dazwischen können – je nach Schnelligkeit des Grundbuchamtes – oft mehrere Wochen oder Monate liegen! Unzulässig ist es, wenn der alte Vermieter quasi für den neuen Eigentümer „auf Vorrat“ kündigt!
Praxistipp: Es ist dringend zu empfehlen, dass sich der Erwerber mit seinen Mietern ins Benehmen setzt. Beabsichtigt er Eigenbedarf geltend zu machen bzw. kauft die Immobilie nur zu dem Zweck sie selbst auch zu bewohnen, sollte er vor dem Kauf einen >>> Mietaufhebungsvertrag mit dem Mieter abschließen. Willigt dieser in eine solche gütliche Lösung nicht ein, dann sind ohnehin Schwierigkeiten bzw. Widerstand des Mieters nach dem Kauf zu erwarten.
Kündigungsbeschränkungen bleiben wirksam(!)
Der BGH (Urteil v. 16.10.2013 – VIII ZR 57/13) hatte sich jetzt mit einem solchen Fall zu beschäftigen: Die Vermieter einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus kündigten den Mietvertrag zu ihren Mietern, obwohl dort ein Kündigungsausschluss mit dem Voreigentümer vereinbart worden war. Die Vermieter beriefen sich zur Begründung der Kündigung auch auf § 573a BGB, der die Vermieter in einem Zweifamilienhaus privilegiert: Sie können ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses ohne Begründung ein Mietverhältnis kündigen. Dennoch wies der BGH die Kündigung als unwirksam zurück. Selbst dann, wenn es sich wie hier um ein Zweifamilienhaus handelt, gelte der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“, so die Karlsruher Richter. Der Erwerber der Immobilie hat eine mit dem Voreigentümer vereinbarte Kündigungsbeschränkung in jedem Fall mit übernommen, Kündigungen sind – soweit von der Beschränkung betroffen – nicht möglich. Das gilt auch dann, wenn das ehemalige Dreifamilienhaus später als Zweifamilienhaus umgebaut worden ist und dadurch erst die Anwendung des § 573 a BGB mit der vereinfachten Kündigung überhaupt möglich wurde.
Ausnahme 3 Jahre Wartezeit
Ist die vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden, so kann sich der Käufer einer solchen Wohnung nicht vor Ablauf von 3 Jahren seit dem Kauf auf Eigenbedarf bei einer Kündigung des Mieters berufen. In manchen Städten – bei Gefährdung der Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum – kann die Frist auch 10 Jahre betragen. Ein Anruf beim zuständigen Wohnungsamt oder Bauamt sollte Klarheit bringen.
Kündigungsbeschränkungen
Der Erwerber einer Immobilie ist durch den Erwerb wegen §566 BGB in das Mietverhältnis eigentreten. Er hat deshalb auch eine mit dem Voreigentümer vereinbarte Kündigungsbeschränkung in jedem Fall mit übernommen, Kündigungen sind – soweit von der Beschränkung betroffen – nicht möglich. Die hat der BGH mit Urteil v. 16.10.2013 ( VIII ZR 57/13) nochmals bekräftigt. Das gilt auch dann, wenn eine ehemalige Dreifamilienhaus später als Zweifamilienhaus umgebaut worden ist und dadurch erst die Anwendung des § 573 a BGB mit der vereinfachten Kündigung möglich wurde, Kündigungen bleiben – sofern eine früher vereinbarte Kündigungsbeschränkungen greifen, unwirksam
Mietrecht 03 – 2014 Mietrechtslexikon