Die Kündigung von Geschäftsräumen


Kündigung eines gewerblichen oder sonstigen Mietvertrags

Für die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen und Formvorschriften (§ 573 ff BGB) für eine Kündigung. Diese Normen sind zwingend, andere Regelungen in einem Mietvertrag daher unwirksam. Die Kündigung kann bei Wohnraummietverhältnissen nur schriftlich erfolgen.

Garagen sind sonstige Mietverhältnisses, da hier keine Nutzung als Wohnraum vorliegt. Eine zusammen mit einer Wohnung vermietete Garage kann unter Umständen auch nur zusammen mit der Wohnung gekündigt werden. Sie teilt dann das rechtliche Schicksal der Wohnung, d.h. der Kündigungsschutz gilt auch für die Garage. Einzelheiten dazu siehe unter >>> Garage

Formvorschriften für die Kündigung

Gemäß § 568 BGB bedarf die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses der Schriftform. Ihre Nichtbeachtung führt gemäß § 125 BGB zur Nichtigkeit der Kündigung. Demgemäß wird eine Wohnraumkündigung, die dem Erklärungsempfänger lediglich per Telefax zugeht, nicht wirksam. Hingegen ist die Schriftform für die Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses gesetzlich nicht vorgeschrieben, so dass die Kündigung grundsätzlich formlos erklärt werden kann. Enthält auch der Mietvertrag keine Bestimmungen über die Form, so kann eine Kündigung auch mündlich und auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen, wenn sich aus ihm zweifelsfrei ergibt, dass eine Partei das Mietverhältnis beenden möchte (Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet- Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdn. 864).
Beispiel: Der Mieter teilt dem Vermieter mit, dass er das Mietobjekt (wegen der Kündigung seines Vertragshändlervertrages durch die Firma Citroen) definitiv nicht beziehen werde. Diese Mitteilung ist als schlüssig erklärte Kündigung des Vertrages auszulegen. (Beispiel aus dem Urteil des BGH 12. Zivilsenat, vom 10. Oktober 2001, Az: XII ZR 93/99).

Enthält der Mietvertrag Formvorschriften für die Kündigung, was in der Regel der Fall sein dürfte, so sind diese zu beachten. Zum Beispiel: „Die Kündigung muss schriftlich erfolgen“. Siehe dazu >>> Schriftform. Eine ohne Beachtung der vertraglich vereinbarten Form erfolgte Kündigung ist unwirksam.

Zu beachten: Haben die Parteien vereinbart, dass die Kündigung durch „eingeschriebenen Brief“ erfolgen soll, gilt Folgendes: Die Versendung als Einschreibebrief soll – bei Fehlen anderweitiger Anhaltspunkte – nur den Zugang der Kündigungserklärung sichern. Deswegen ist bei einer Klausel wie der vorliegenden regelmäßig nur die Schriftform als Wirksamkeitserfordernis für die Kündigungserklärung vereinbart, nicht aber eine besondere Zugangsart. Ihr wirksamer Zugang kann infolgedessen auch in anderer Weise als durch einen Einschreibebrief erfolgen (BGH NJW-RR 96, 866; OLG Frankfurt, NJW-RR 99, 955). Selbst ein Telefax-Schreiben genügte in dem entschiedenen Fall. Willenserklärungen, die durch Fernschreiben oder Fax übermittelt werden, gehen mit Abschluss des Druckvorgangs am Empfangsgerät zu (BGH NJW 95, 665; BGHZ 101, 276). >>> weitere Details zum Zugang siehe >>> Zugang
Anders bei Wohnraum (hier ist Schriftform gesetzlich vorgeschrieben!!) >> Ein solches Telefax-Schreiben wird – bei der Wohnraumkündigung – erst dann wirksam, wenn es dem Empfänger im Orginal zugeht, der Zugang per Telefax reicht nicht. BGH 8. Zivilsenat Urteil v. 30. Juli 1997, Az: VIII ZR 244/96.

Das Mietrecht schreibt keine besondere Form für die Kündigung vor (§ 542 BGB).

Personenmehrheiten

Grundsatz: Wenn das Mietobjekt gemeinsam gemietet wurde, dann muss es auch gemeinsam gekündigt werden.

Mieten zwei oder mehr Personen (auch Eheleute) gemeinsam eine Wohnung/ ein Haus (z. B. zwei Unterschriften im Mietvertrag), so können Sie dieses Mietverhältnis auch nur gemeinsam kündigen. Im Falle einer Trennung wird oft übersehen, dass es kein alleiniges Kündigungsrecht des aus der Wohnung ziehenden Partners gibt. Dieser muss vielmehr den Vermieter veranlassen (notfalls auf dem Klageweg erzwingen), mit ihm zusammen das Mietverhältnis zu kündigen, falls eine 3-seitige Vereinbarung mit dem Vermieter nicht zu erzielen ist. Die Kündigung kann immer nur von allen Mietern an alle Vermieter und umgekehrt ausgesprochen werden (BGH MDR 64, 308). Siehe dazu auch >>> Scheidung.

Jede Kündigung muss grundsätzlich auch von allen Parteien aufseiten des Vermieters ausgesprochen (bei einer schriftlichen Kündigung – unterschrieben) sein und an alle Parteien aufseiten des Mieters gerichtet sein und jeder Partei zugehen.
Ausnahme: Bei Vorliegen besonderer Umstände genügt ausnahmsweise nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) auch nur die Kündigung eines Partners, um das Mietverhältnis wirksam durch Kündigung zu beendigen (OLG Frankfurt RE vom 13. Dezember 1990, Az 20 REMiet 2/90. NJW RR 1991, 459). Leider sagt das Gericht nichts darüber, wann solche besonderen Umstände ausnahmsweise angenommen werden können. Für die Kündigung eines Mietvertrages zwischen Eheleuten genügt ausnahmsweise die Kündigung durch einen Ehepartner, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass die Erklärung auch im fremden Namen abgegeben werden sollte (LG Mönchengladbach Az: 2 S 269/85; ZMR 1986, 438). Weitere Details dazu siehe auch unter >> Scheidung.

Kündigungsvollmachten

Die Bevollmächtigung einer Dritten Person zur Kündigung oder zur Entgegennahme einer Kündigung ist möglich und wirksam. Ehegatten können sich demnach für eine Kündigung auch gegenseitig bevollmächtigen.
Der kündigende Bevollmächtigte hat die Vollmachtsurkunde in Urschrift (Original, keine Kopie!) zusammen mit der Kündigung vorzulegen. Nur in Ausnahmefällen z. B., wenn die Bevollmächtigung des Hausverwalters grundsätzlich bekannt ist, kann eine Kopie ausreichen.
Zu beachten: Die Kündigung ist aber nicht allein deshalb unwirksam, weil die Vollmacht nicht im Original beilag. Der Empfänger der Kündigung hat aber in diesen Fällen – eine Vollmacht lag nur in Kopie oder überhaupt nicht bei – die Möglichkeit die Kündigung unverzüglich zurückzuweisen (§ 174 BGB). Bei einer solchen Zurückweisung verliert die Kündigung ihre Wirksamkeit.
Unverzüglich bedeutet „ohne schuldhaftes Verzögern“. Dem Kündigungsempfänger ist dabei zuzubilligen, sich Rechtsrat einzuholen. 14 Tage Zeit für die Zurückweisung nach Zugang der Kündigung sind aber zu lang. (LG Hagen Be v. 7. 9. 1990, Az: 13 T 500/90) 1 Woche aber wohl ausreichend (LG München II WuM 1995, 478). Ehegatten können sich demnach für eine Kündigung auch gegenseitig bevollmächtigen.

Vollmachtsklauseln in Mietverträgen:
Klauseln in Mietverträgen, mit denen sich Vertragsparteien einseitig oder gegenseitig bevollmächtigen, sind in aller Regel unwirksam und nichtig, sofern der Mieter nicht Unternehmer im Sinne von § 14 BGB ist (§ 310 Abs 1 BGB). Als Unternehmer geschäftsmäßig handelt der Mieter zum Beispiel bei der Anmietung eines Ladengeschäftes oder Büros für seinen Betrieb.
Beispiele für – gegenüber Verbrauchern – unwirksame Klauseln:
Die Klausel „die Kündigung eines Mieters bewirkt die Kündigung des gesamten Mietverhältnisses“ ist unwirksam. LG Berlin AZ: 61 S 391/82; Grundeigentum 1983, 573. Ebenso unwirksam ist die Klausel : „Mehrere Personen als Mieter bevollmächtigen sich gegenseitig zur Abgabe und Empfangnahme von Erklärungen mit Wirkung für und gegen jede Person“. (LG Frankfurt Urteil vom 27. Februar 1990, Az 2/13 O 474/89. und OLG Celle 2. Senat Urteil v 29.12.1989 Az: 200/88 sowie OLG Düss Az: 24 U 44/01 Grundeigentum 2003, 47-48. Der Verwender eines Formularmietvertrages darf sich im Übrigen nicht auf die Unwirksamkeit einer Klausel berufen. (OLG Düss. A. a. O.)

Kündigungsfristen

Jedes Mietverhältnis kann außerordentlich (fristlos) aus wichtigem Grund gekündigt werden. Für die Einzelheiten dazu siehe >>> Kündigung (außerordentliche)

Die in einem Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfristen sind zu beachten. Es ist ohne weiteres zulässig andere als die im Mietrecht (siehe unten § 580 a BGB) vorgesehenen (längere oder kürzere) Kündigungsfristen im Mietvertrag zu vereinbaren.

Sollten Mietverträge auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden, können sie im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten gem. § 580 a Abs. 1 Nr.3 BGB jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg 2. Zivilsenat, Beschluss vom 6. Februar 2003, Az: 2 Wx 74/99. Ein Mietvertrag über andere Gegenstände als Räume zur Wohnraumnutzung (zum Beispiel Gewerberäume, Sachen) kann – sofern keine Mietdauer oder Kündigungsfrist im Vertrag bestimmt ist – nach den gesetzlichen Vorschriften gekündigt werden (§ 542 BGB). Daher gelten für gewerblich genutzte Räume die Kündigungsfristen des § 580 a BGB.

§ 580 a BGB (Auszug):
(1) Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume (siehe oben) sind, oder über im Schiffsregister eingetragene Schiffe ist die ordentliche Kündigung zulässig,
1. wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages;
2. wenn die Miete nach Wochen bemessen ist, spätestens am ersten Werktag einer Woche zum Ablauf des folgenden Sonnabends;
3. wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, bei einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke oder im Schiffsregister eingetragene Schiffe jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahrs.

(2) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.

(3) Bei einem Mietverhältnis über bewegliche Sachen ist die ordentliche Kündigung zulässig,
1. wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages;
2. wenn die Miete nach längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Tag vor dem Tag, mit dessen Ablauf das Mietverhältnis enden soll.

(4) 1 Absatz 1 Nr. 3, Absatz 2 und 3 Nr. 2 sind auch anzuwenden, wenn ein Mietver-hältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.

Die Begründung der Kündigung

Die Kündigung eines Mietverhältnisses, welches keinen Wohnraum betrifft, bedarf keiner Begründung. Der Vermieter kann willkürlich ohne jede Angabe von Gründen kündigen. Er ist auch nicht zu verpflichtet, die Gründe, die zur Kündigung geführt haben, mitzuteilen.

Zugang der Kündigung

Die Kündigung wird erst ab dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie dem Empfänger zugeht (§ 130 Abs I BGB). Geht die Kündigung dem Empfänger nicht zu, so wird sie nicht wirksam.
Die Kündigung muss dem Empfänger vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen. Ist bei einer ordentlichen Kündigung die Kündigungsfrist unrichtig angegeben bzw. berechnet worden, so ist die Kündigung zwar nichtig, sie kann aber in eine fristgerechte Kündi-gung umgedeutet werden (§ 140 BGB). Dies ist ganz allgemeine Meinung (OLG Frank-furt NJW – RR 90-337).
Für weitere Einzelheiten zu Zugang und zur Zustellung von Sendungen siehe >> Zugang.

Widerspruchsrecht, Kündigungsschutz

Der Mieter hat kein Recht dazu, der Kündigung wegen Vorliegens eines Härtefalles zu widersprechen. Sofern die Kündigung aus Rechtsgründen unwirksam ist, kann jede Mietvertragspartei von der jeweils anderen Partei eine Erklärung verlangen, aus der sich ergibt, dass die Partei aus der Kündigung keine Rechte ableitet. Sofern dies verweigert wird, kann auf Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung geklagt werden. Die betroffene Partei hat einen Rechtsanspruch darauf. Details siehe >>Härtefälle

Mietrecht 04 – 2012 Mietrechtslexikon