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Der minderjährige Mieter
Die geschäftsfähigkeit von natürlichen Personen ist im deutschen Recht wie folgt gereget:
– Kinder bis zur Vollendung des 7. Lebensjahres sind geschäftsunfähig, sie sind also nicht dazu in der lange selbstständig Verträge abzuschließen. Ein mit einem Minderjährigen geschäftsunfühigen Jugendlichen abgeschlossener Mietvertrag wäre nichtig.
– Jugendliche ab dem 8. Lebensjahr bis zum 18. Lebensjahr sind beschränkt geschäftsfähig.
Mietverträge mit minderjährigen Personen
Der Mietvertrag kann nur mit Einwilligung der gesetzlichen Vertreter abgeschlossen werden. Die Einwillung kann vor Abschluß des Mietvertrages durch Zustimmung oder nachträglich durch Genehmigung erfolgen.
Ohne Einwilligung des gesetzlichen Vertreters ist der Mietvertrag unwirksam.
Die Einwilligung der Eltern kann auch „konkludent“ d.h. stillschweigend erfolgen. Die Einwilligung kann aber nicht daraus gefolgert werden, dass die Eltern beim Einzug anwesend waren, oder der Hochzeit des Minderjährigen zugestimmt haben ( AG Köln MDR 72, 953 ; Weimar MDR 77, 197).
Liegt die Einwilligung vor, so ist aber in aller Regel davon auszugehen, dass sich diese auch auf alle im engen Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehenden Folgegeschäfte und im Rahmen des Mietverhältnisses abzugebender rechtsgeschäftlicher Erklärungen bezieht.
Ausnahme: Ist der Jugendliche ermächtigt worden, ein Arbeitsverhältnis außerhalb seines Wohnortes einzugehen, so ist er nach § 113 Abs. 1 BGB auch dazu ermächtigt, selbständig eine Wohnung am Arbeitsort anzumieten. Diese Ermächtigung gestattet dem Minderjährigen aber lediglich die Anmietung einer kleinen einfachen Wohnung entsprechend seinen Einkommensverhältnissen.
Kein Schutz des Vermieters
Der Vermieter, der in gutem Glauben annimmt, sein Mieter sei bereits volljährig, wird vom Gesetz nicht geschützt. Hier gilt: Unwissenheit schützt nicht vor den Folgen (= Mietvertrag unwirksam, kein Anspruch auf Mietzahlungen usw siehe „Rechts-folgen“ unten). Der Vermieter sollte sich also in jedem Fall bei Abschluß des Mietvertrages den Ausweis des Mieters vorlegen lassen (ggf. Kopie anfertigen) um sich über das Alter des Mieters zu vergewissern. Der Vermieter kann die gesetzlichen Vertreter auch nachträglich zur Erteilung der Genehmigung auffordern ( § 108 Abs. 2 BGB).
Soll ein längerfristiger Mietvertrag abgeschlossen werden, d.h. der Vertrag dauert länger als ein Jahr nach Vollendung des 18. Lebensjahres, reicht die Einwilligung der gesetzlichen Vertreter nicht aus ! Hier ist zusätzlich die Genehmigung des Vor-mundschaftsgerichtes erforderlich ( § 1822 Ziff 5 BGB).
Sonderfall: Ein Elternteil unterschreibt den Vertrag gemeinsam mit dem Minderjähigen
Unterschreibt ein Elternteil gemeinsam mit dem Minderjährigen den Vertrag, so muss unterschieden werden:
(1) Bei intakter Ehe vertreten die Eltern das minderjährige Kind gemeinsam ( § 1629 Abs. 1 BGB). Das bedeutet, dass entweder beide Elternteile den Mietvertrag mit unterschreiben müssen, oder der eine Elternteil den anderen dazu ermächtigt in diesem Falle alleine zu entscheiden. Für den Vermieter bedeutet dies, dass er prinzipiell immer die Unterschrift beider Elternteile unter den Mietvertrag verlangen sollte. Hat nur ein Elternteil den Vertrag mit unterschrieben, so hängt die Wirksamkeit des Vertrages mithin davon ab, ob der unterzeichnete Elternteil vom anderen Elternteil ermächtigt war, zugleich in dessen Namen zu handeln. Dadurch, dass die gesetzlichen Vertreter einen Vertrag mitunterzeichnen erteilen sie zugleich ihre Einwilligung zur gemeinschaftlichen Miete mit dem minderjährigen Kind. Der Mietvertrag ist wirksam und verpflichtet auch den Minderjährigen.
(2) Bei geschiedener Ehe oder getrenntlebenden Partnern kommt es für die Wirksamkeit des Mietvertrages darauf an, ob dem mitunterzeichneten Elternteil die elterliche Sorge durch das Familiengericht übertragen ist.
(a) Wenn dies der Fall ist, so kann er das minderjährige Kind alleine vertreten. Der Mietvertrag wäre in diesem Fall wirksam, denn dadurch, dass der sorgeberechtigte Elternteil mitunterzeichnet, erteilt er zugleich seine Zustimmung bzw. Einwilligung zur gemeinschaftlichen Miete mit dem Kind (wie vorstehend Ziff (1) ). Der Minderjährige ist also auch zur Erbringung aller Zahlungsverpflichtungen und sonstigen Pflichten aus dem Vertrag verpflichtet.
(b) Wenn dies nicht der Fall ist, so war der mitunterzeichnende Elterteil zur Vertretung des Kindes nicht bzw. nicht alleine befugt. Die Einwilligung des gesetzlichen Vertreters zum gemeinschaftlichen Mietvertrag liegt deshalb nicht vor. Der Mietvertrag ist – soweit er die Verpflichtung des Minderjährigen betrifft – unwirksam. Der Vermieter wird auch hier nicht vom Gesetz geschützt. Der Schutz Minderjähriger hat Vorrang.
Die Rechtsfolgen
Ist der Mietvertrag wegen Minderjährigkeit des Mieters unwirksam, so steht dem Vermieter kein Anspruch auf die vereinbarte Miete zu. Der Vermieter hat aber eventuell einen Bereicherungsanspruch wegen der Nutzung gegen den Minderjährigen, soweit dieser noch bereichert ist. Eine genaue Beurteilung hängt aber vom jeweiligen Einzelfall ab. Hat der Minderjährige gemeinsam mit einem Elterteil den Vertrag unterzeichnet und ist der Vertrag insoweit (= bezüglich des Minderjährigen) unwirksam (siehe oben Sonderfall), so werden dem Vermieter in aller Regel keine Ansprüche gegen den Minderjährigen zustehen. Etwas anderes kann sich dann ergeben, wenn der Minderjährige die Wohnung noch eine Zeitlang alleine benutzt hat.
Der Vermieter hat einen weitergehenden Schadensersatzanspruch, sofern der Minderjährige in betrügerischer Absicht den Abschluss des Mietvertrages erschlichen hat. Beispiel: falsche Angaben zum Alter, Vorlage gefälschter Dokumente, Vorlage einer gefälschten Genehmigung der gesetzlichen Vertreter usw..
Nach Feststellung der Minderjährigkeit und/oder wenn die gesetzlichen Vertreter die Einwilligung nach Aufforderung verweigert, hat der Vermieter das Recht, die sofortige Räumung der Wohnung ( – ohne wenn und aber – ) zu verlangen ( § 985 BGB) .
Mietrechtslexikon 8/2012