Mietrecht: Die winterliche Räum- und Streupflicht für Mieter und Vermieter (Eigentümer)

Mietrecht: die winterliche Räum- und Streupflicht – Wer muss Räumen und Streuen?

Nach dem Mietrecht ist grundsätzlich der Vermieter und Eigentümer des Hausgrundstücks dazu verpflichtet den winterlichen Räum – und Streudienst auszuführen bzw. zu organisieren.

Die Verpflichtung erstreckt sich auf die (privaten) Zugangswege und Zufahrswege sowie auf angrenzende öffentliche Verkehrsflächen (Gehwege), denn regelmäßig bestimmen die Ortssatzungen der Städte und Gemeinden entsprechendes. In aller Regel wälzt der Eigentümer/Vermieter seine Verpflichtung auf die Mieter ab.

Ausnahme private Grundstücke, die nicht dem öffentlichen Verkehr gewidmet sind, aber dennoch unbefugt benutzt werden: Das OLG Hamm hatte in einem Streitfall zu klären, ob und in welchem Umfang auch bei Privatgrundstücken eine Räum- und Streupflicht besteht. Duldet es der Eigentümer, dass unbefugte Passanten sein Grundstück beispielsweise aus Bequemlichkeit als Abkürzung benutzen, so kann dies nach Ansicht des OLG Hamm (Az.: 6 U 178/12) zu Sicherungspflichten und – bei Vernachlässigung – zu einer Haftung führen. Einschränkend führt das Gericht allerdings aus, dass eine Haftung in der Regel zu verneinen sei. Der geduldete Nutzer müsse die private Verkehrsfläche grundsätzlich so hinnehmen, wie er sie vorfindet. Anders sei die Situation allerdings zu beurteilen, wenn es sich um nicht erkennbare Gefahren handle.

Das kann aber nur durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag erfolgen, eine Verweisung auf eine entsprechende Bestimmung in der Hausordnung soll nach Ansicht des Amtsgerichtes Köln (Urteil vom 27.01.2011 Az: 210 C 107/10) nicht genügen bzw. die Verweisung sei wegen des „Überraschungseffektes“ unwirksam. Hieran bestehen erhebliche Zweifel, ist die Hausordnung dem Mietvertrag beigeheftet (wobei der Mietvertrag einen deutlichen Hinweis enthalten muss) und hat der Mieter auch die Hausordnung unterschrieben, bestehen an der rechtswirksamen Übertrageung der Streupflicht auf den Mieter keine durchgreifenden Zweifel.

Beachten sollte der Vermieter aber, dass er eine Hausordnung – ist sie einmal Bestandteil des Mietvertrages geworden – nur mit Zustimmung der Mieter abändern kann.
Der Vermieter kann daher keinen Räum- und Streudienst nachträglich ohne Zustimmung der Mieter einführen. Das muss im Mietvertrag geregelt sein oder später nachträglich (mit Zustimmung der Mieter ) geregelt werden.

Enthält die Hausordnung eine Klausel, nach der Vermieter berechtigt sein soll, die Hausordnung einseitig zu ändern, so muss er in jedem Fall die Mieter von der Änderung in vollem Umfang benachrichtigen. Diese Klausel macht es für den Mieter schwierig, zu erkennen, welche Klausel der Hausordnung nun gerade und ab welchem Zeitpunkt gilt. Es liegt deshalb nahe, davon auszugehen, dass solche „Änderungsklauseln“ nicht mit dem Transparentgebot für Verträge (§307 BGB) zu vereinbaren sind und daher unwirksam ist. Rechtsprechung dazu liegt soweit ersichtlich noch nicht vor.

Enthält der Mietvertrag oder die Hausordnung auf die der Vertrag verweist eine Klausel die zum Beispiel so lautet : „Streupflicht nach Winterdienstplan“ ; so ist dem Vermieter die Erstellung des Planes mit der Maßgabe wöchentlich wechselnder Reinigungspflicht der Mieter des Hauses möglich, ohne dass die Mieter dem vorher zustimmen müssen. ( LG Göttingen Urteil vom 30. Januar 1991, Az: 5 S 120/90 ).

Verhinderung des Mieters (Beruf, Alter, Behinderung)

Mieter, die aufgrund ihrer Gebrechlichkeit keine Kehrwoche und den häufig damit verbundenen Winterdienst ausführen können, können vom Vermieter ihre Entbindung von dieser Verpflichtung verlangen.

Rechtsgrundlage ist § 275 Abs. III BGB. Danach kann der Schuldner einer Leistung diese verweigern, wenn ihm die Leistungserbringung unter Abwägung aller Umstände nicht zugemutet werden kann (AG Münster, Urteil vom 3.8.2005 – 5 C 805/05, LG Münster 8 S 425/03 – WM 648, 2005). Allerdings muss hinzukommen, dass auch keine andere Personen gefunden werden können die bereit sind, zu zumutbaren Bedingungen die Kehrwochenpflicht des gebrechlichen Mieters zu übernehmen. Die Kehrwoche und der Winterdienst sind nämlich keine höchstpersönliche Verpflichtungen, die nicht etwa zur Ausführung auf einen Dritten übertragen werden könnten. Findet der Vermieter – auch zu einem späteren Zeitpunkt – eine geeignete Person oder z. B. einen Hausmeisterdienst, so ist der Mieter verpflichtet auf seine Kosten den Hausmeisterdienst zu beauftragen, die Kehrwoche und den Winterdienst für ihn auszuführen. In dem vom AG Münster (siehe oben) entschiedenen Fall fielen für den Hausmeister Kosten in Höhe von 10,00 € je ausgeführtem Dienst. Diese Ansicht entspricht der überwiegenden Meinung der Gerichte, die mit ähnlichen Fällen betraut waren.

Ebenso: LG Wuppertal, Urteil vom 20. Mai 1987, Az: 8 S 223/86 Quelle: WuM 1987, 381-382; LG Flensburg, 20. November 1986, 1 S 231/86, WuM 1987, 52; ; LG Kassel Urteil v. 1. März 1990 Az. 1 S 885/89 AG LG Düsseldorf WM 1998, 381).

Andere Gerichte haben dagegen entschieden, dass die Streupflicht, wenn sie der Mieter wegen Alter oder Behinderung auf Dauer nicht ausführen kann, wieder auf den Vermieter übergeht. AG Frankfurt, 13. Juli 1984, 33 C 1623/84, WuM 1985, 19 / AG Bonn WM 1989,622 / LG Darmstadt WM 1988, 300 / LG Hamburg WM 1989, 622.
Diese Gerichte argumentieren damit, dass es sich bei der Räum- und Streupflicht um eine höchst persönliche Verpflichtung handelt, daher sei der Mieter nicht verpflichtet eine andere Person (gegen Entgeld) damit zu beaufragen.

Zusammenfassend gilt folgendes: Ist der Mieter wegen Alter oder Gebrechen (auf Dauer) nicht dazu in der Lage die Räum- und Streupflicht zu erfüllen, so muss er sich um eine Ersatzperson kümmern, wenn dies für Ihn nicht unzumutbar ist. Sind damit sehr hohe Kosten verbunden oder kann keine Person gefunden werden, so ist von einer Unzumutbarkeit auszugehen. Der Mieter kann dann vom Vermieter die Entbindung von seiner Verpflichtung verlangen.

Urlaub, Beruf, Krankeit: Ist der Mieter z.B. durch Außendiensttätigkeit oder Urlaub usw. vorübergehend verhindert, muss er in jedem Fall für Ersatz sorgen. Entsprechende Klauseln sind auch regelmäßig in den Mietverträgen oder Hausordnungen enthalten. Auch die Beauftragung eines Dritten gegen Entgeld ist nicht unzumutbar. Regelmäßig kann bei nur vorübergehender Verhinderung nicht von einer Unzumutbarkeit ausgegangen werden.

Unzumutbare Schneeräumpflicht

Die formularvertragliche ( Mietvertrag ) Übernahme der Schneeräumungspflicht durch den Erdgeschoßmieter eines Mehrparteienhauses ist unzumutbar, wenn die zu räumende Strecke 120 Meter beträgt und der Mietvertrag keinerlei Beteiligungsverpflichtung der übrigen Mieter bei starkem Schneefall vorsieht. Wird die Schneeräumpflicht aber in einzelnen individuellen Vereinbarungen dem Mieter auferlegt, so ist eine solche Vereinbarung wirksam ! AG Schwelm, Urteil vom 14. November 1990, Az: 27 C 32/90.

Schneeschaufel, Streusalz, Geräte

Der Mieter braucht die zur Schneeräumung erforderlichen Geräte nicht anzuschaffen, dies ist Sache des Vermieters, da solche Werkzeuge Hauszubehör sind. Sollte im Mietvertrag stehen, dass der Mieter Geräte selbst stellen muss, so ist diese Klausel wegen Verstoß gegen das Tranzparenzgebot (§ 307 BGB) unwirksam. Bisher haben sich die Gerichte damit aber noch nicht beschäftigt. Das Streumaterial (Streusalz) muss der Mieter (wie die Putzmittel für den Treppenputz) nur dann selbst anschaffen und bezahlen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag steht oder nachträglich so vereinbart wurde (AG Wuppertal WM 82, 114: AG Bochum WM 81, U5, AG Witten WM 81, U5 , AG Solingen WM 79, 239). Ist im Mietvertrag keine Regelung darüber getroffen, wer die Kosten für das Streumaterial bezahlt, hat der Mieter aber trotzdem schon über einen längeren Zeitraum das Streumaterial selbst auf eigene Kosten gestellt, kann er sich auf die grundsätzliche bestehende Verpflichtung des Vermieters die Kosten zu übernehmen nur in besonderen Ausnahmefällen berufen (z.B. besonders harter Winter).

Wer haftet, wenn etwas passiert?

Zunächst der Vermieter bzw. dessen Haftpflichtversicherung. Der Mieter haftet dann, wenn der Vermieter wirksam die Verpflichtung des Mieters, die Räum- und Streupflicht für ihn zu erledigen, vereinbart hat. Außerdem obliegt dem Vermieter die Verpflichtung, die Einhaltung der Räum- und Streuverpflichtung durch den Mieter zu überwachen. Wegen der damit verbundenen erheblichen Haftungsrisiken erscheint es zweifelhaft, ob die Räum-und Streupflicht wirksam auf den Mieter übertragen werden kann. Dem Mieter ist in jedem Fall der Abschluß einer entsprechenden Haftpflichtversicherung zu empfehlen, sofern keine Deckung über die Versicherung des Hauseigentümers besteht. Dazu das jüngste zu diesem Thema ergangene Urteil:

Bei Glatteisunfällen kann der Vermieter auch wegen Verletzung seiner Überwachungspflicht haften. Das gilt insbesondere dann, wenn die Erfüllung der Streupflicht den Mietern ohne Rücksicht auf ihre Eignung und Zuverlässigkeit formularmäßig auferlegt wurde ( BGH 6. Zivilsenat, Urteil vom 6. November 1956, Az: VI ZR 71/56). Daneben nimmt die Rechtsprechung regelmäßig auch eine Mitverschulden des Fußgängers an, die genaue Haftungsverteilung ist aber immer in jedem Einzelfall zu beurteilen. Dazu als gutes Beispiel das Urteil des OLG Stuttgart vom 21. Februar 2000, Az: 5 U 75/99:

(1) Ein Grundstückseigentümer kann ihn treffende Verkehrssicherungspflichten (hier: Winterdienst) zwar wirksam (auch stillschweigend) auf seine Mieter delegieren. Er bleibt aber gleichwohl zur Kontrolle und Überwachung verpflichtet.
(2) Erfüllt ein Mieter eine (in Ansehung der Witterungsverhältnisse) gegebene Räum- und Streupflicht nicht, ist dem Grundstückseigentümer eine Verletzung seiner Überwachungspflicht jedenfalls dann vorzuwerfen, wenn er nicht am fraglichen Tag und auch bislang nie kontrolliert hat, ob der Winterdienst in ausreichendem Umfang und ausreichend organisiert vorgenommen wird.
Erleidet ein Fußgänger auf einem pflichtwidrig nicht gestreuten Gehweg einen Glatteisunfall, trifft ihn indes ein Mitverschuldensanteil, der mit 1/3 zu bewerten ist, wenn er mit ungeeignetem Schuhwerk und eiligen Schrittes unterwegs ist.

Die Übertragung der Streupflicht auf Mieter in Formularverträgen und Hausordnungen wird in der Regel von den Gerichten sehr kritisch gesehen. Zum Beispiel :
OLG Dresden 7. Zivilsenat, Beschluß vom 20. Juni 1996, Az: 7 U 905/96: Die Haftung des Mieters ist jedenfalls zweifelhaft, da vorliegend der Vermieter den Winterdienst durch eine Hausordnung auf die Mietparteien abgewälzt hat. Zunächst ist eine einseitige Veränderung der Hausordnung durch den Vermieter nur dann möglich, wenn sie vertraglich vorbehalten ist (Schmid, Die Hausordnung in Mietshäusern, WM 1987, 71). Selbst wenn man vorliegend davon ausgehen könnte, steht in Zweifel, ob die Auferlegung des Winterdienstes auf die Mieter durch eine Hausordnung nicht wegen Verstoßes gegen Bestimmungen des AGBG ( seit 2002 § 307 BGB) unwirksam ist. Zwar liegen Entscheidungen vor, die eine Streupflichtübertragung in einer Hausordnung wirksam sein lassen (OLG Frankfurt NJW 1989, 41 (=WM 1988, 399)) und hierin insbesondere keinen Verstoß gegen §§ 3 und 9 AGBG sehen. Eine einheitliche Meinung hat sich zu dieser Frage jedoch noch nicht gebildet.

Wann muss gestreut werden?

Der Beginn und das Ende der Streupflicht der straßenreinigungspflichtigen Gemeinden richtet sich nach dem jeweiligen Verkehrsbedürfnis ( z.B. OLG Oldenburg, Urteil vom 28. September 2001, Az: 6 U 90/01). Beginn und Ende der Verpflichtung für die öffentlichen Verkehrsflächen sind immer in den Satzungen der Gemeinden und Städte festgelegt.

An Werktagen ab 6:30 bis spätestens 7:00 Uhr. (OLG Hamm: 7:00 Uhr / LG Köln 6:30 in ländlichen Gegenden 7:00/ OLG Düsseldorf 7:00 Uhr) Immer dann, wenn mit dem Einsetzen des allgemeinen Verkehrs gerechnet werden kann. Nach Ansicht des OLG Celle 9. Zivilsenat, Urteil vom 22. Dezember 2003, Az: 9 U 192/03 grundsätzlich nicht vor 07:00h morgens. Das Gericht lehnte die Haftung für einen um 4:30 Uhr gestürzten Zeitungsausträger ab.

An Sonn- und Feiertagen zumindest nicht vor 9:00 Uhr (OLG Oldenburg a.a.O.)

Kein Gericht legt sich hinsichtlich des Endzeitpunktes der Streupflicht fest! Insoweit ist mithin nach dem jeweiligen Verkehrsbedürfnis zu entscheiden. Ein Anhaltspunkt kann die Ruhezeit sein, deren Beginn die Gerichte und Gesetzgeber auf 22:00 Uhr festgelegt haben. In der Nacht muss nicht gestreut werden.

Wie muss gestreut werden?

Es kann für Zufahrten, Gehwege ggf auch öffentlichen Straßen eine Räum- und Streupflicht der Anlieger bestehen. Maßgebend ist die jeweilige Ortssatzung. Bundes-(verfassungs-)recht erlaubt, die Pflicht zur Sicherung der Gehwege bei Schneefall und Eisglätte dem Eigentümer baulich nutzbarer Grundstücke für alle angrenzenden Straßen aufzuerlegen, zu denen eine rechtliche und tatsächliche Zugangsmöglichkeit besteht. BVerwG 4. Senat, Urteil vom 11. März 1988, Az: 4 C 78/84

Der Weg muss nicht vollständig geräumt und gestreut sein. Einmal genüben 0,50 Meter, mal sollten es 1,20 Meter sein. Es hängt vom Verkehrsaufkommen ab.
Dazu das OLG Frankfurt, Urteil vom 22. August 2001, Az: 23 U 195/00: Ein nur wenige Male am Tag und ausschließlich von Fußgängern benutzter Zugangsweg zu einer Wohnung auf einem Privatgrundstück braucht bei Schnee- und Eisglätte nur in einer Breite von etwa einem halben Meter abgestreut zu werden, die für die Begehung durch eine Person als ausreichend anzusehen ist.

Ordnungsgemäß gestreut wird maximal 1 Stunde nachdem es geschneit oder sich Glatteis gebildet hat. Der BGH II ZR 123/86 fordert eine Wiederholung wenn das Streugut seine Wirkung verloren hat. Nur während eines andauernden starken Schneefalls muss nicht fortlaufend gestreut und gekehrt werden (BGH VI ZR 49/83).

BGH, Urteil vom 9. Oktober 2003 Az III ZR 8/03: Der Umfang der Räum- und Streupflicht, ist nur an die Belange von Fußgängern auszurichten (Sofern es sich nicht z.B. um einen Radweg handelt).

Dachlawinen siehe >>>Dachlawinen

Keine ruhestörenden Schneeräumungsarbeiten vor 6 Uhr morgens

In der Regel gilt als allgemeine Ruhezeit die Zeit zwischen 20-7 Uhr und 13-15 Uhr (BGH V ZB 11/98). Die Gerichte sind, was die Einhaltung der Nachruhe anbelangt sehr konsequent. Von 22 Uhr bis 6 Uhr sind grundsätzlich alle Betätigungen verboten, welche die Nachtruhe stören. (OLG Düsseldorf WuM 90, 116 ff). Ab 22.00 Uhr muss dann auf die Einhaltung der Nachtruhe geachtet werden. Es kann durch einstweilige Verfügung verboten werden, vor 6.00 Uhr morgens Schneeräumarbeiten mit ruhestörenden Lärm verursachenden Geräten durchzuführen .AG Oldenburg (Oldenburg), Beschluß vom 27. Januar 1983, Az: 18 C 79/84. Davon kann es aber Ausnahmen geben (extreme Wetterlagen). Im Einzelfall kommt es bei der Beurteilung der Zumutbarkeit das öffentliche Interesse an der Aufgabenerfüllung an (BVerwG Urteile vom 07.10.1983, BVerwGE 68, 62-69 = NJW 1984, 989-991, und vom 29.04.1988, BVerwGE 79, 254-266 = NJW 1988, 2396-2399).

Mietrecht 01 – 2015