Alles zum Thema Teppichboden in der Wohnung eines Mieters

Wie sieht es mit Teppichböden in Mietwohnungen aus

Zur Entfernung eines vom Mieter selbst verlegten Teppichbodens siehe >>>Rückbaupflicht.

Hat der Mieter die Wohnung inklusive bereits verlegten Teppichboden durch den Vermieter angemietet, so gilt dieser als mitvermietet. Der normale, vertragsgemäße Gebrauch, d.h. die Abnutzung ist durch die Zahlung der Miete abgegolten mit der Folge, dass eine notwendige Erneuerung des Teppichbodens wenn dieser verschlissen ist auf Kosten des Vermieters durchgeführt werden muss, so die wohl überwiegende Meinung der Rechtsprechung z.B. OLG Hamm RE WM 1991, 248. Der Vermieter hat eine sogenannte „Garantiehaftung“ nach § 535 Satz 2 BGB für das Mietobjekt, d.h. er muss – auch ohne das dies von ihm zu vertreten ist – die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten, dazu gehört dann auch der Austausch eines verschlissenen Teppichbodens (gilt ebenso für alle anderen Böden bzw. Bodenbeläge).

Der Ersatz von verschlissenen Teppichböden gehört also nach wohl überwiegender Meinung grundsätzlich nicht zu den Schönheitsreparaturen, deren Erledigung dem Mieter im Mietvertrag durch eine entsprechende Klausel aufgegeben werden kann. Ein Klausel im Mietvertrag, die zur Erneuerung des Teppichboden verpflichtet, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam (OLG Hamm RE NJW-RR 1991, 844). Insbesondere ist auch eine Klausel im Mietvertrag, die den Mieter nach Ablauf von 5 Jahren Mietdauer zur Erneuerung des Teppichboden verpflichtet, unwirksam (AG Dortmund, Urt. v. 26.8.2014 – 425 C 2787/14).

Ist der Teppichboden also normal durch „Wohnen“ abgenutzt, so ist der Mieter nach wohl überwiegender Meinung nicht verpflichtet, den Boden zu erneuern, und zwar auch dann nicht, wenn etwas anderes im Mietvertrag vereinbart worden sein sollte. Soweit ersichtlich, hat der Bundesgerichtshof bisher über diese Frage nicht entschieden.

Hat der Vermieter z.B. die Haltung eines Hundes in einer Wohnung mit Teppich- oder Holzböden gestattet, so ist ein Teppichboden mit deutlichen Spuren der Verschmutzung oder ein durch Hundepfoten zerkratzter Holzboden noch vertragsgemäß und vom Mieter nicht zu erneuern. Etwas anderes gilt, wenn der Mieter den Teppichboden zum Beispiel durch Flecken beschädigt hat. Er ist dann zum Schadensersatz, verpflichtet.

Einzug in eine Wohnung mit altem Teppichboden

Hat der Mieter bereits vor Mietvertragsabschluss (also in der Regel nach einer Besichtigung der Mietwohnung) Kenntnis davon, dass der vorhandene Teppichboden in einem mangelhaften Zustand und von hohem Alter ist, hat er gegen den Vermieter unter keinem rechtlichen Aspekt später einen Anspruch auf Austauschs des Teppichbodens, Amtsgericht Wetzlar (Urteil vom 10.03.2009 – 38 C 736/08 – ZMR 2009, 543). Der Zustand des Bodens müsste sich schon erheblich weiter verschlechtern, oder zum Beispiel Wellen bilden.

Darf Vermieter Laminat statt Teppichboden verlegen?

Im Rahmen ihrer generellen Instandhaltungspflicht sind Vermieter dazu verpflichtet, auch den Teppichboden zu erneuern, wenn er verschlissen ist. In einer Stuttgarter Wohnung war dies nach 17 Jahren wohl der Fall, wobei der Vermieter die grundsätzliche Pflicht zur Erneuerung des Teppichbodens anerkannte, diesen jedoch gegen ein Laminat austauschen wollte. Der Mieter wollte aber wieder Teppichboden haben, und nachdem man sich nicht einigen konnte, musste schließlich das Landgericht Stuttgart den erbittert geführten Streit in der Berufungsinstanz entscheiden.

Das LG Stuttgart (Urteil vom 1.7.2015, 13 S 154/14) folgt bei seiner Entscheidung zugunsten des Mieters der Ansicht der wichtigsten deutschen Mietrechts-Kommentatoren (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage; § 535 Rn.63; Blank-Börstinghaus, Miete, 4. Auflage 2014, Rn. 370), die es dem Vermieter nur zugestehen die Wohnung im Rahmen der gesetzlichen Erhaltungspflicht unwesentlich und ohne Wertverlust verändern. Vermieter seien gehalten, bei Beseitigung von Mängeln möglichst den ursprünglichen Zustand der Mietsache wiederherzustellen. Laminat statt Teppichboden stelle aber eine wesentliche Abweichung vom bisherigen Zustand der Wohnung dar, die der Mieter nicht hinnehmen muss, so das Gericht. Der Vermieter wurde entsprechend verurteilt, den Teppichboden der gesamten Wohnung durch einen neuen Boden in ähnlicher Qualität und Farbe zu ersetzen, auf Laminat muss er verzichten.

Anmerkung: Modernisierungen (zum Beispiel Einbau neuer dichter Fenster) des Vermieters sind etwas anderes als Instandsetzungen, diese muss der Mieter dulden. Ist die Veränderung, die sich nach einer Instandsetzung ergibt nur unwesentlich, so muss der Mieter eine solche Veränderung auch nur hinnehmen, wenn die Abwägung der beiderseitigen Interessen ergibt, dass dem Mieter die unwesentliche Änderung zumutbar ist. Eine solche Entscheidung ist stark vom subjektiven Empfinden abhängig und kann nur im Einzelfall getroffen werden.

Schadensersatz , Lebensdauer des Teppichbodens

Rotweinflecken oder ähnliches, Hundeurinflecken, Brandlöcher durch Zigaretten oder heruntergefallene Bügeleisen usw. sind keine normale vertragsgemäße Abnutzung mehr, sondern Beschädigungen des Teppichbodens. So auch, wenn der Hund Löcher in den Teppich gerissen hat, oder die Katze Fäden herausgezogen hat. In diesen Fällen ist der Mieter schadensersatzpflichtig. Je nach Ausmaß und Schwere der Beschädigungen und dem Alter des Teppichbodens muss der Mieter aber nicht sämtliche Kosten für die Neuverlegung tragen. Unter dem Gesichtspunkt „alt für neu“ muss sich der Vermieter einen Teil anrechnen lassen.

Bei der Berechnung des Schadensersatz kommt es auf das Alter des Teppichbodens an. Bei Teppichböden von normaler Qualität in Wohnräumen kann von einer Lebensdauer von 10 Jahren ausgegangen werden (ebenso: AG Dortmund, Urt. v. 26.8.2014 – 425 C 2787/14).

Ein Teppichboden von höchster Qualität hingegen sei nach 15 Jahren verbraucht (AG Wennigsen, Urteil vom 13. November 1986, Az: 9 C 394/86 Quelle: WuM 1987, 258-259). Im Extremfall, d.h. wenn der Teppich ohnehin schon infolge normaler Abnutzung „verschlissen“ und über 10 bzw. 15 Jahre alt ist, muss der Mieter keinen Schadensersatz mehr leisten, denn eine bereits wertlose Sache kann eben nicht mehr weiter an Wert verlieren. Zur Schadensberechnung siehe unten stehendes Beispiel.

LG Stuttgart (siehe vorangehender Absatz) nach 17 Jahren Nutzung Erneuerung durch Vermieter.

Kleinere Schäden, z.B. Verfärbungen (Sonneneinstrahlung), Abdrücke von Möbeln oder „Laufstraßen“, sind als normale Abnutzung einzustufen, denn ohne das Aufstellen von Möbeln kann man nicht „wohnen“.

Grundreinigung des Teppichbodens

Schönheitsreparaturen umfassen nach der Entscheidung des BGB (NZM 2009, 126 Urteil vom 08.10.2008 – XII ZR 15/07) aber auch eine Grundreinigung der Teppichböden. Das bedeutet, dass der Mieter in einem Mietvertrag wirksam dazu verpflichtet werden kann, spätestens beim Auszug eine Grundreinigung der in der Wohnung verlegten Teppichböden vorzunehmen. Unter Grundreinigung ist die Reinigung des Teppichbodens mit einem technischen Reinigungsverfahren entsprechend dem Gütezeichen RAL 991 A2-3 (RAL= Deutsches Institut für Gütesicherung und Kennzeichnung e.V, 53757 Sankt Augustin) durchgeführte Reinigung.

Wenn der Mietvertrag keine Regelung über die Behandlung von Teppichböden enthält, so gilt folgendes:
Die Abnutzung des Teppichbodens durch den gewöhnlichen Gebrauch fällt dem Vermieter zur Last. Behauptet der Vermieter, dass der Teppichboden übermäßig abgenutzt sei, so muss er diese Behauptung beweisen (LG Görlitz 2. Zivilkammer, Urteil vom 9. August 2000 , Az: 2 S 4/00) . In der Praxis vor Gericht erfolgt dies durch einen Sachverständigen für Teppichböden. Beanspruch der Vermieter Schadensersatz, so muss auch insoweit die Höhe seines Schadens beweisen. In der Praxis wird in Streifällen ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger sowohl feststellen, ob Beschädigungen vorliegen oder übermäßige Abnutzung ( häufiger Fall: durch Haustiere in der Wohnung – Hunde, Katzen oder auch durch starkes >>> rauchen). Weder der Vermieter noch der Mieter sollten vorschnell einen Sachverständigen beauftragen! Nur das im Rahmen einer Beweisaufnahme vom Gericht eingeholte Gutachten wird auch dort im Prozess anerkannt.

Der Mieter genügt seiner vertraglich vereinbarten Pflicht (-sofern nicht ausdrücklich die Verpflichtung zur Grundreinigung – Schamponieren – im Mietvertag steht – siehe oben ) zur Reinigung des Teppichbodens im Rahmen der Schönheitsreparaturen, wenn er den Teppichboden mit einem handelsüblichen Staubsauger reinigt. Die Reinigung durch eine Fachfirma auf Kosten des Mieters kann nicht verlangt werden (LG Görlitz 2. Zivilkammer, Urteil vom 9. August 2000 , Az: 2 S 4/00).

siehe auch >>> Schönheitsreparaturen

Schadensberechnung

Der Schaden ist auch im Mietrecht grundsätzlich durch Naturalrestitution auszugleichen § 249 Abs 1 BGB (BGH NJW 85/793). In „Normaldeutsch“ übersetzt bedeutet dies, dass der ersatzpflichtige Mieter den beschädigten Teppichboden durch einen Boden von gleicher Qualität ersetzen muss bzw. auf seine Kosten und Risiko einen Fachhandwerker damit beauftragt. Der geschädigte Vermieter hat aber ein Wahlrecht. Er muss sich nicht auf Naturalrestitution einlassen, wenn er nicht will. Er kann vom Mieter statt dessen dann den Geldbetrag als Schaden verlangen, der zur Schadensbehebung erforderlich ist ( § 249 Abs 2 BGB). Zu ersetzen ist der erforderliche Geldbetrag, d.h. die Aufwendungen, die ein verständiger, wirtschaftlich denkender Mensch in der Lage des Geschädigten für zweckmäßig und notwendig halten durfte. (= so die Umschreibung des BGH – NJW 92, 1619).

Angenommen, der Teppichboden ist 5 Jahre alt. Dann müsste der Mieter in die Wohnung einen 5 Jahre alten „gebrauchten“ Teppichboden verlegen. Das ist natürlich Unsinn und in der Praxis nicht zu realisieren, da es keinen Markt für gebrauchte Teppichböden gibt. Daher ist ein neuer Teppichboden zu verlegen. Da dieser höherwertiger ist, als der beschädigte Boden muss sich der Vermieter einen Abzug „Alt für Neu“ gefallen lassen. Bei dieser Berechnung ist bei Teppichböden von einer Lebendauer von 10 Jahren auszugehen (AG Dortmund, Urt. v. 26.8.2014 – 425 C 2787/14) – (Im gewerblichen Bereich mit viel Publikumsverkehr in die Lebensdauer eines Teppichbodens entsprechend kürzer anzunehmen). War der Teppichboden im Zeitpunkt der Beschädigung zum Beispiel 6 Jahre alt, so muss der Mieter noch 40 % der anfallenden Kosten entsprechend der restlichen Lebenszeit des Teppichs ersetzen.

Eine etwa zwischenzeitlich eingetretene Preissteigerung ist nicht zusätzlich zu berücksichtigen. Der Schaden beinhaltet die Kosten für die Entfernung und Entsorgung des beschädigten Teppichs, die Materialkosten für den neuen Teppich sowie die Verlegekosten inklusive der Mehrwertsteuer. Hinsichtlich der MwSt gilt eine Ausnahme: bei gewerblichen Vermietern, die zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, ist die Mehrwertsteuer nicht zu ersetzen ( § 249 Abs2 S2 BGB).

Mietrecht 9 – 2015 Mietrechtslexikon