MIETRECHTSLEXIKON

Das Lexikon mit der garantierten Antwort zum Mietrecht -

Mietrecht: Kaution

Maximale Höhe einer Kaution für Wohnraum, Anlage, Zinsen:

Die Kaution für Wohnraum darf maximal 3 Monatsmieten betragen, für gewerbliche Nutzungen ist sie unbegrenzt (Verhandlungssache).

Dabei ist von der Kaltmiete oder Nettomiete auszugehen, also ohne die als Pauschale ausgewiesenen Nebenkosten und ohne eine etwa vereinbarte monatliche Vorauszahlung für die Nebenkosten § 551 Abs 1 BGB.
Diese Regelungen zur Kaution gelten nur für die Vermietung von Wohnraum § 549 BGB. Bei der Vermietung von gewerblichen Objekten ist das zwischen Mieter und Vermieter erzielte Verhandlungsergebnis - sprich der Mietvertrag entscheidend.
Sind mehrere Sicherheiten vereinbart, dürfen diese zusammengerechnet den nach § 551 Abs. 1, 4 BGB höchstzulässigen Betrag nicht übersteigen. Das Kumulationsverbot gilt grundsätzlich (Ausnahme: BGHZ 111, 361: unaufgeforderte Verbürgung eines Dritten) auch, wenn sich der Mieter verpflichtet hat, neben einer Kaution in Höhe von drei Monatsmieten eine Bürgschaft beizubringen. Folge: Ebenso wie die Unwirksamkeit einer Fälligkeitsregelung nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Kautionsvereinbarung führt (BGH siehe nachstehend), begründet auch die unzulässige Vereinbarung einer überhöhten Sicherheit nicht die Unwirksamkeit der Kautionsabrede. Der Mieter, der mehr Sicherheiten erbracht hat als gesetzlich zulässig, kann verlangen, dass der Vermieter diese nicht verwertet, sondern freigibt und ev. einen Bürgen nicht in Anspruch nimmt. Hierauf kann sich gemäß § 768 Abs. 1 BGB auch der selbstschuldnerische Bürge berufen (BGHZ 107, 210).

Auch bei einer Mietminderung wegen einer erheblichen Flächenabweichung der Wohnung bleibt die vereinbarte Miete jedoch die Grundlage für die Berechnung der zulässigen Höhe der Kaution. Eine Rückforderung eines Teiles der Kaution soll ausgeschlossen sein (LG Berlin, Urteil v. 14.09.2004 - 63 S 126/04).

Das Mietrecht schreibt nicht vor, dass die Kaution in Bargeld zu leisten ist. Maßgebend ist deshalb das, was die Parteien im Mietvertrag vereinbart haben. Es genügen auch Bankbürgschaften oder die von einigen Versicherungsgesellschaften angebotenen "Kautionsversicherungen", die oft wesentlich günstiger sind. Insgesamt dürfen die Sicherheiten aber den Betrag von 3-netto-Monatsmieten nicht übersteigen (Kummulationsverbot siehe vorstehend).

Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution (sofern es sich nicht um eine Bürgschaft oder Versicherungspolice handelt) bei einer Bank zu dem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen § 551 Abs 3 BGB. Die Parteien können aber auch eine andere Anlageform vereinbaren. Der Vermieter darf das Geld bzw. Sparbuch nicht auf seinen Namen anlegen, sondern muss die Kaution von seinem übrigen Vermögen getrennt halten § 551 Abs 3 BGB. Die Zinserträge stehen in voller Höhe dem Mieter zu, müssen aber zunächst nicht ausbezahlt werden. Die Zinsen erhöhen die Sicherheit und müssen dann nach Beendigung des Mietverhältnisses zusammen mit der Kaution zurückgegeben bzw. an den Mieter ausbezahlt werden.

Ratenzahlung möglich:

Nach dem Mietrecht (§ 551 Abs 2 BGB) hat der Mieter das Recht, die Kaution - sofern er Bargeld leisten muss - in drei monatlichen Raten ab Beginn des Mietverhältnisses zu erbringen. Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Enthält der Mietvertrag keine Regelungen über die Fälligkeit der Kaution, so ist dieses Teilzahlungsrecht des Mieters mithin weder ausgeschlossen noch eingeschränkt. Die Fälligkeit beurteilt sich daher nach der gesetzlichen Regelung. Das heißt: Die erste Rate ist mit Beginn des Mietverhältnisses, die beiden Folgeraten sind jeweils einen Monat später fällig. BGH Urteil vom 30.6.04, VIII ZR 243/03. Im vorangegangenen Urteil des BGH vom 25.06.2003, AZ: VIII ZR 344/02, war der Mieter im Mietvertrag verpflichtet worden, die Kaution in einer Summe (ohne Teilzahlungsrecht) zu zahlen. Der Mieter forderte die Kaution zurück, weil diese ohne Rechtsgrund erfolgt sei.
Der BGH sah das anders: Die Verpflichtung des Mieters, die Kaution in einer Summe zu erbringen, sei unwirksam. Damit werde aber die Vereinbarung über die Leistung einer Kaution nicht insgesamt unwirksam, sondern nur teilunwirksam. Der Mieter habe nur die Möglichkeit, die Kaution nach dem Mietrecht in drei Raten zu erbringen; - der Mieter müsse die Kaution aber auf jeden Fall (in Teilbeträgen) erbringen.
So entschied auch bereits vorher das Landgericht Leipzig im Urteil vom 06.11.2002, 1 S 4425/02. Diese gesetzliche Regelung zur Kaution gilt nur für die Vermietung von Wohnraum § 549 BGB.

Mit "Beginn des Mietverhältnisses" ist dabei nicht der Tag des Vertragsschlusses gemeint, sondern der Zeitpunkt, zu dem die Wohnung dem Mieter vereinbarungsgemäß zur Verfügung stehen soll (LG Mannheim ZMR 90, 18). Macht der Vermieter die Überlassung der Wohnungsschlüssel gleichwohl von der vorzeitigen Zahlung der Kaution abhängig, kann der Mieter den Anspruch auf Gebrauchsüberlassung notfalls gerichtlich durchsetzen und Schadenersatz verlangen ( BGH VIII ZR 86/03 Urteil vom 3. Dezember 2003). Bei der Vermietung von gewerblichen Objekten ist alleine das zwischen Mieter und Vermieter erzielte Verhandlungsergebnis - also das was im Mietvertrag steht entscheidend.

Gleichwohl ist in vielen Mietverträgen die Regelung enthalten, dass der Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses die Mietkaution in einer Summe zu zahlen habe. Derartige Klauseln sind jedoch wie gesagt im Mietrecht unwirksam. Umstritten war bislang, ob die Unwirksamkeit dieser Klauseln auch zur Folge haben kann, dass die Kautionsvereinbarung insgesamt nichtig ist und ob der Mieter überhaupt zur Zahlung der Kaution verpflichtet bleibt oder ob er diese zurückfordern kann.

Zahlung der Kaution auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung:

Hat der Mieter die Kautionszahlung bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nicht erbracht, so kann der Vermieter - sofern die Voraussetzungen für eine Kautionszahlung nach Vertragsbeendigung vorliegen - die Kaution noch verlangen und auch einklagen. War eine Bürgschaft als Kaution vereinbart, so kann auch unmittelbar auf Zahlung einer Barkaution geklagt werden. (OLG Düsseldorf 10 U 160/97 = ZMR 200, 452, BGH NJW 1981,76) Unabhängig davon, dass die Wohnung mittlerweile an den Vermieter zurückgegeben wurde, stand diesem in dem entschiedenen Fall jedenfalls noch eine Nutzungsentschädigung für mehrere Monate zu.

Mietrechtliche Folgen, wenn die Kaution nicht bezahlt wird:

Der Vermieter kann auf Zahlung der Kaution klagen, fall der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Da dies zugleich auch eine Vertragsverletzung des Mieters darstellt, kann der Vermieter den Vertrag ordentlich (also nicht fristlos siehe nachfolgend!) gemäß § 573 Abs 2 Nr 1 BGB kündigen. Zu beachten ist, dass der Mieter kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution hat, und zwar auch dann nicht, wenn die Wohnung z.B. mit Mängel behaftet ist. Der Mieter kann dann die Miete mindern, aber nicht die vereinbarte Kautionszahlung verweigern ( AG Bonn WM 1988, 266). Nach Ansicht des LG München (Urteil vom 8. Dezember 1999, Az: 14 S 12619/99) ist die Nichtzahlung der Mietkaution ein Grund um die Wohnung fristlos zu kündigen. Dagegen rechtfertigt nach Ansicht des AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 20. September 2001, Az: 716 C 187/01 ein Rückstand bei der Zahlung der Kaution dagegen keine fristlose Kündigung. Diese Ansicht dürfte zutreffend sein, denn die Nichzahlung der Kaution ist in § 543 Nr.3 BGB nicht als Kündigungsgrund benannt. In jedem Fal ist aber eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB möglich.

Verzugszinsen: Wenn ein Mieter mit der Zahlung der Mietkaution in >>> Verzug gerät, steht dem Vermieter kein Anspruch auf Verzugszinsen zu. Sein Anspruch ist der Höhe nach auf die Zinsen beschränkt, die bei rechtzeitiger Zahlung auf dem Sonderkonto angefallen wären und die Mietsicherheit entsprechend erhöht hätten. LG Frankenthal 2. Zivilkammer, Urteil vom 15. August 2001, Az: 2 S 177/01 Fundstelle: ZMR 2001, 893-894

Zweck der Kaution:

Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für alle aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Mieter bestehenden oder bei Auszug entstehenden Ansprüche.
Insbesondere rückständige Miete,
Ansprüche aus der Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung,
Ansprüche auf Schadensersatz wegen Schäden in der Mietwohnung
und Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen (sofern der Mieter dazu verpflichtet ist).
Der Vermieter hat das Recht zu bestimmen, wie die von dem Mieter geleistete Kaution auf Ansprüche aus dem Mietverhältnis verrechnet wird. Forderungen des Vermieters gegen den Mieter, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen, dürfen ohne besondere Vereinbarung nichtmit der Kaution verrechnet werden.

Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung ist nach Ansicht des BGH dem Treuhandcharakter der Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen (Urteil vom 11.07.2012 – VII ZR 36/12). Beispiel: Der Vermieter ist Handelsvertreter für Staubsauger und hat dem Mieter einen Staubsauger verkauft. Der Mieter schuldet noch den Kaufpreis. Der Vermieter darf die Kaution nicht mit dem offenen Kaufpreis verrechnen. Weiteres Beispiel: Der Vermieter hat durch Abtrteung eines anderen Gläubigers Forderungen erworben.
Weitere Details siehe auch >>> Schönheitsreparaturen

Rückzahlung der Kaution

siehe besonderes Stichwort >>> Kaution (Rückzahlung

Die Mietkaution darf nicht einfach abgewohnt werden. Mieter dürfen deshalb auch nicht einfach die Mietzahlungen einstellen und den Vermieter auffordern, die ausstehenden Mieten mit der Kaution zu verrechnen (Urteil des OLG Frankfurt (2004) ; Az. 2 W 10/04).

Mietkaution hat Treuhandcharakter.

Das folgendes Urteil des BGH:

Zum Streit kam es, als der Vermieter auch nach der Rückgabe der Mietwohnung die Rückzahlung der Kaution an den Mieter verweigerte. Der Rückzahlungsanspruch sei erloschen, argumentierte der Vermieter, denn er habe berechtigt mir einer anderen Forderung gegen die Kaution aufgerechnet. Das Problem war nur, dass diese Forderung nicht aus diesem Mietverhältnis stammte, der Vermieter hatte sich die Forderung durch Abtretung übertragen lassen. Der BGH (Urteil vom 11.07.2012 – VII ZR 36/12) entschied zugunsten des Mieters. Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung sei dem Treuhandcharakter der Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen, so die Karlsruher Richter.

Ein weiteres Urteil des BGH:

Als der Mieter eine Mietminderung geltend machte, zog der Vermieter die fehlenden Beträge einfach vom Kautionskonto ein, denn er glaubte, durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag dazu berechtigt zu sein. Danach sollte es ihm möglich sein, sich schon während des laufenden Mietverhältnisses aus der Mietkaution zu befriedigen. Ein solches Vorgehen hält der BGH (Urteil v. 07.05.2014 – VII ZR 234/13) aber für nicht rechtmäßig. Der Gesetzgeber habe die Mietkaution mit einem Treuhandcharakter ausgestattet, diesem widerspreche eine Verwertung der Kaution bereits vor Beendigung der Miete. Die Vertragsklausel sei für den Mieter nachteilig und deshalb entsprechend der gesetzlichen Regeln unwirksam.

Mietrecht 05 - 2014 Mietrechtslexikon