MIETRECHTSLEXIKON

Das Lexikon mit der garantierten Antwort zum Mietrecht -

Die Rückzahlung der Mietkaution

Der Mieter kann vom Vermieter erst nach Beendigung (>>>Beendigung) des Mietverhältnisses die Rückzahlung der Kaution verlangen (BGH NJW 1972, 721). Eine Mietkaution darf auch nicht einfach "abgewohnt" werden. Mieter dürfen deshalb auch nciht einfach die Mietzahlung einstellen und den Vermieter auffordern, die ausstehenden Mieten mit der Kaution zu verrechnen (OLG Frankfurt, Az.: 2 W 10/04).

Der Vermieter muss die Kaution zurückgeben, sofern kein Sicherungsbedürfnis bei ihm mehr besteht. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn die Wohnung in einwandfreiem vertragsgemäßem Zustand an den Vermieter zurückgegeben wurde (zu den Pflichten bei Übergabe im Einzelnen >>> Beendigung) und keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis (siehe oben) gegenüber dem Mieter mehr bestehen. In der Praxis ist allen Mietern unbedingt zu empfehlen, sich in einem >>>Übergabeprotokoll bestätigen zu lassen, dass die Wohnung in einwandfreien vertragsgemäßem Zustand zurückgegeben wurde und keine offenen Forderungen mehr bestehen.
"Abwohnen": Die Mietkaution darf nicht einfach abgewohnt werden. Mieter dürfen deshalb auch nicht einfach die Mietzahlungen einstellen und den Vermieter auffordern, die ausstehenden Mieten mit der Kaution zu verrechnen. (Urteil des OLG Frankfurt (2004) ; Az. 2 W 10/04 ). Ein solches Verhalten kann den Mieter sehr teuer zu stehen kommen: Beajuftragt der Vermieter einen Rechtsanwalt mit der Beiziehung der nicht bezahlten Miete und/oder leitet ein gerichtliches Verfahren ein, gehen alle Kosten zu Lasten des Mieters, der zusätzlich auch noch die gesamte einbehaltenen Miete zu begleichen hat.

Fristen für die Rückzahlung der Kaution, Verzug:

Es versteht sich von selbst, dass der Vermieter die Kaution bis zur vollständigen Beseitigung etwa vorhandener Schäden oder Mietrückstände einbehalten kann. Insoweit gibt es keine Frist für die Rückzahlung. Fordert der Mieter den Vermieter zur Rückzahlung der Kaution auf, obwohl noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis bestehen, so bleibt dies ohne Wirkung. Der Vermieter kommt mit der Rückzahlung nicht in Verzug, solange Ansprüche offen sind, oder die dem Vermieter zuzubilligende Überlegungs- u. Prüfungsfrist noch läuft (§ 286 Abs 1 Satz 1 BGB) . Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist dann noch nicht fällig.

siehe auch >>>Verzug

Überlegungsfrist des Vermieters:
Die Rechtsprechung ist sich darin einig, dass dem Vermieter eine "Überlegungfrist" für die Rückzahlung der Kaution zusteht und eingeräumt werden muss. Darüber, wie lange die Frist sein soll, gibt es keine völlig einheitliche Rechtsprechung (siehe unten). Während der Dauer der Überlegungs- u. Prüfungspflicht ist der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution nicht fällig. Das hat in der Praxis folgende Auswirkungen: Schreibt der Mieter an den Vermieter zum Beispiel am Tag nach seinem Auszug und Übergabe der Wohnung an den Vermieter (=innerhalb der Überlegungsfrist) und fordert ihn unter Fristsetzung zur Rückzahlung der Kaution auf, so gerät der Vermieter nicht in Verzug. Verzug tritt nach § 284 BGB erst ein, wenn der Vermieter nach Fälligkeit und Mahnung nicht leistet. Die Rückzahlung ist noch nicht fällig. Der Vermieter kann innerhalb der noch laufenden Überlegungsfrist nicht in Verzug geraten. Er ist deshalb auch nicht verpflichtet, z.B. Anwaltskosten dem Mieter als Verzugs-schaden zu ersetzen. siehe >>>Anwaltshonorar

Dauer der Überlegungsfrist:
Meines Erachtens ist die vom AG Hannover im Urteil vom 5. Mai 2000, Az: 515 C 16736/99 Quelle: ZMR 2000, 680-681 vertretene Rechtsansicht zutreffend. Diese besagt :
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und beanstandungsfreier Wohnungsabnahme kann der Mieter Rückzahlung der Mietkaution verlangen, wenn der Mietvertrag die Regelung enthält, daß die Sicherheitsleistung nebst Zinsen bei Ende des Mietverhältnisses zur Rückzahlung fällig wird. Der Vermieter kann den Mieter nicht darauf verweisen, daß eine Abrechnung erst nach 6 Monaten zu erfolgen habe, er kann allenfalls ein Zurückbehaltungsrecht in angemessener Höhe wegen der noch abzurechnenden Betriebskosten ausüben, wenn dies so im Mietvertrag geregelt ist.
Meines Erachtens muss in diesen Fällen eine Überlegungsfrist von 3 Werktagen ausreichend sein. Der Mieter sollte den Vermieter schriftlich unter Setzung einer entsprechenden Frist zur Rückzahlung bzw. Rückgabe (Sparbuch) usw. auffordern. Dadurch gerät er Vermieter in diesem Fall (beanstandungsfreie Wohnungsabnahme) in Verzug. Nach Firstablauf kann der Mieter einen Rechtsanwalt beauftragen, die dann anfallenden Kosten gehen zu Lasten des Vermieters , sofern und soweit er sich mit der Zahlung in Verzug befindet.

Nach anderer Ansicht - es gibt eine Reihe von Gerichtsurteilen dazu - ist dem Vermieter generell eine längere Überlegungsfrist zuzubilligen. So zum Beispiel das LG Baden-Baden 3. Zivilkammer, Beschluß vom 29. Oktober 2002 , Az: 3 T 40/02: Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung bzw. Freigabe eines verpfändeten Sparguthabens, welcher grundsätzlich fällig wird mit Ablauf einer dem Vermieter zugebilligten Überlegungs- und Abrechnungsfrist (Anschluss BGH, Urteil vom 1. Juli 1987, VIII ARZ 2/87, NJW 1987, 2372). Wie lange die Überlegungsfrist sein soll, sagte das LG Baden-Baden und auch der BGH nicht.
Allgemein kann von 3 Monaten bis höchstens 6 Monaten ausgegangen werden. Diese Überlegungsfrist besteht aber nur dann, wenn von vornherein auf Seiten des Vermieters ein Sicherungsbedürfnis auch für noch nicht fällige Ansprüche besteht, ansonsten nicht. (z.B. AG Flensburg, Urteil vom 23. März 2000 , Az: 61 C 558/99).

Offene Nebenkosten - bzw Betriebskostenabrechnung:

Eine Ausnahme (längere Frist als 6 Monate) ist dann zu machen , wenn es um die Sicherung noch möglicher Nachforderungsansprüche wegen Betriebskosten geht. Oft ist die Abrechnung im Zeitpunkt des Auszugs nicht fertig, oder eine Zwischenabrechnung aus Kostengründen nicht ratsam. Der Vermieter ist auch nicht dazu verpflichtet, einen Zwischenabrechnung zu erstellen. In diesen Fällen kann der Vermieter noch einen angemessenen Teil der Kaution (in angemessener Höhe einer möglichen Nachzahlung) zurückbehalten. Siehe Urteil des AG Hannover (oben) oder LG Berlin, Beschluß vom 5. Mai 2000, Az: 65 S 144/00 Quelle: Grundeigentum 2000, 893-894, - BGH, Urteil vom 18.01.2006 - VII ZR 71/05). Angemessen seien 3 bis 4 monatliche Vorauszahlungsbeträge (AG Hamburg WM 97,213).
Vor dem Urteil des BGH war die Frage der Einbehaltung der Kaution als Sicherheit für Betriebskosten(oder Heizkosten) unter den Gerichten teils heftig umstritten.
Die Kaution dient vereinbarungsgemäß der Sicherung aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis, und dazu gehören eben auch die Betriebskosten.

Kautionsabrechnung

Hat der Vermieter Gegenfordrungen, so muss er sie bis zum Ablauf der Prüfungs- und Überlegungsfrist gegenüber dem Rückzahlungsverlangen des Mieters konkret geltend machen.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution (sofern es sich nicht um eine Bürgschaft oder Versicherungspolice handelt) bei einer Bank zu dem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen § 551 Abs 3 BGB. Gleichgültig, ob der Vermieter die vom Gesetz vorgeschriebene Anlageform gewählt hat oder nicht, ist er jedenfalls verpflichtet, die sich ergebenden Zinsen korrekt zu berechnen und dem Kautionskonto gutzuschreiben, also auch dann, wenn er keine Zinseinnahmen hatte. Der Umstand fehlender Zinseinnahmen ist dann nämlich vom Vermieter zu verantworten, der Mieter so zu stellen, wie wenn die Anlage der Kaution in der vom Gesetz vorgeschriebenen Art und Weise erfolgt wäre. Die Zinsen erhöhen die Sicherheit, stehen aber dem Mieter zu § 551 Abs 3 Satz 3 BGB.

Als Gegenforderungen des Vermieters kommen folgende Ansprüche in Betracht, die aber jeweils rechtlich begründet und einzeln beziffert und substantiiert dargelegt sein müssen:

(1) Ansprüche auf Zahlung restlicher Miete. Das Mietverhältnis endet mit Ablauf der Kündigungsfrist, bis zu diesem Zeitpunkt schuldet der Mieter die Miete. >>>Beendigung

(2) Ansprüche aus Betriebskostenforderungen (AG Köln WM 1988,267) sofern der Mieter zur Kostentragung im einzelnen verpflichtet ist siehe >>>Betriebskosten

(3) Ansprüche wegen verspäteter Rückgabe des Mietobjektes § 546 a BGB. (Mietausfall des Vermieters). Siehe >>> Beendigung

(4) Mietrechtliche Ansprüche auf Schadensersatz wegen vom Mieter verursachter Be-schädigungen. Von einer Aufrechnungserklärung des Vermieters ist aber zu verlangen, daß die Beseitigungskosten im einzelnen beziffert werden und zudem auch gegenüber dem Mieter abgerechnet werden. Schadensersatzforderungen müssen daher durch Abgabe von Aufrechnungserklärungen in jeweils bestimmter Höhe geltend gemacht werden. Als Beispiel ist die Angabe "150 € für Löcher" unzureichend. (Urteile des OLG Celle WM 1986, 61; LG Hannover WM 1980, 130; AG Wennigsen, Az: 9 C 394/86 Quelle: WuM 1987, 258-259

(5) Ansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, sofern der Mieter zu deren Ausführung verpflichtet war. >>>siehe Schönheitsreparaturen . Auch diese Ansprüche sind konkret zu bezeichnen und zu beziffern (siehe oben).

(6) Ansprüche gegen den Mieter wegen Verletzung der Rückbaupflicht im Mietrecht siehe >>>Rückbaupflicht

Kautionsrückzahlungspflicht des Zwangsverwalters

Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat. Dies gilt auch dann, wenn für die Verpflichtungen des Zwangsverwalters die Vorschriften des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 noch nicht heranzuziehen sind. BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 16. Juli 2003, Az: VIII ZR 11/03 - bestätigt durch BGH Urteil v. 9.3.2005 - VII ZR 330/03.

Mietrecht 03 - 2013 Mietrechslexikon