Mietrechtliche Aspekte bei SAT-Antennen, Kabelfernsehen und mehr


Mietrecht : Die Gemeinschaftsantenne

Der Vermieter ist mietrechtlich verpflichtet, bei Wohnraum dem Mieter den Fernsehempfang und Rundfunkempfang auch von privaten Sendern ermöglichen. Dies gebietet das Grundrecht auf Informationsfreiheit. Einzelheiten dazu siehe >>> Fernsehempfang. Verfügt die Wohnung bei der Anmietung über einen Anschluß an eine Gemeinschaftsantenne, so ist dieser Anschluß Vertragsbestandteil. Änderungen – zum Beispiel der Abbau der Antennenanlage – stellen eine Änderung des Mietvertrages dar, und bedürfen daher der Zustimmung des jeweils betroffenen Mieters bzw. aller Mieter, wenn alle Mieter betroffen sind.

Gemeinschaftsantenne (Sat-Anlage)

Die Kosten der Einrichtung einer Gemeinschaftsantenne kann der Vermieter als >>>Modernisierungskosten umlegen, wenn der Vermieter seiner Ankündigungsverpflichtung (siehe >>>Modernisierung) nachgekommen ist. Dabei dürfen die Nutzungsmöglichkeiten des vermieteten Wohnraumes nicht entscheidend zum Nachteil des Mieters geändert werden. Die Notwendigkeit sich einen eigenen Sat-Receiver anzuschaffen stellt keine erhebliche Beeinträchtigung dar, da der Mieter andereseits auf Dauer die Kosten für den Kabelanschluß spart. Es ist mittlerweile anerkannt, dass eine gute Gemeinschaftsantenne eine Wertverbesserung für jede angeschlossene Wohnung darstellt. (Urteil LG München WM 1989, 27 ; LG Essen ZMR 1964, 312). Die Kosten der erstmaligen Herstellung dürfen nur jährlich in Teilbeträgen (11%) und anteilig je Mieter umgelegt werden – siehe Modernisierung. Die Kosten für den Ersatz einer vom Sturm vom Dach gerissenen Antenne sind als Instandhaltung Sache des Vermieters, die Kosten dürfen nicht als Betriebskosten umgelegt werden.

Wichtig: In den Fällen, bei denen die Einführung von DVB-T (Digitales terristrisches TV ) bevorsteht, bedeutet die Einrichtung einer nach Aufnahme des Sendebetriebs dann überflüssigen Gemeinschaftsanlage keine dauerhafte Wertverbesserung mehr. Zum Emfang von DVB-T sind nämlich weder Kabel noch besondere Antennen notwenig. Allerdings benötigt jeder Fernseher eine sog. Set-Top-Box, die bereits eine digitaltauliche Zimmerantenne enthält. Kabelgebühren und Kosten für eine Gemeinschaftsanlage entfallen dann bzw. sind im Prinzip völlig überflüssig.

In Regionen, in denen die Einführung des Digital-TV (terrestrisch) bevorsteht oder absehbar ist, muss der Mieter daher die Einrichtung einer Gemeinschaftsantenne nicht mehr dulden. Die Maßnahme stellt keine Modernisierung mehr dar und ist wegen der zu erwartenden höheren laufenden Kosten im Vergleich zum Digtalen-TV auch als unwirtschaftlich anzusehen. Eine Umlage der Kosten auf die Mieter als „Modernisierungsaufwand (11 % pro Jahr) ist daher nicht mehr möglich. Neue Gerichtsentscheidungen, die diese moderne technische Entwicklung bereits berücksichtigen konnten, liegen aber noch nicht vor.

Mehr Programme, verbesserte Empfangsmöglichkeit:
Der Vermieter ist grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, das über die Gemeinschaftsanlage oder ein Kabel empfangbare Programmangebot, welches im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestanden hat, zu verbessern. Will der Mieter insoweit eine weitergehende Verpflichtung des Vermieters erreichen, so muß er einen entsprechenden Vertrag abschließen. Der Vermieter ist mangels vertraglicher oder gesetzlicher Grundlage nicht dazu verpflichtet, dem Mieter den Empfang eines oder mehrerer spezieller Senders zu ermöglichen. AG Düsseldorf, Urteil vom 23. Mai 1990, Az: 35 C 12970/89.

Die eigene Antenne des Mieter trotz vorhandener Gemeinschaftsantenne:
Ein Rechtsanspruch des Mieters auf Anbringung einer Einzelantenne ist nach der Rechtsprechung jedenfalls dann gegeben, wenn eine ausreichende Gemeinschaftsantenne nicht vorhanden ist (BayObLG, WuM 1981, 80; vgl. auch BVerfG NJW 1994, 1147, 1148 m. w. N.).
Die Rechtsprechung hat das Interesse eines in der Bundesrepublik Deutschland lebenden Ausländers, durch Empfang der Programme seines Heimatlandes die kulturelle und sprachliche Verbindung aufrechtzuerhalten und sich über das dortige Geschehen zu unterrichten, anerkannt. (ständige Rechtsprechung, z. B. BVerfG NJW-RR 1994, 1232; BVerfG NJW-RR 1994, 1232, BVerfG WuM 1994, 365; OLG Karlsruhe WuM 1995, 525). Ausländische Mieter können daher in der Regel die Zustimmung des Vermieters zur Montage einer eigenen Sat-Antenne verlangen. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn zum Beispiel für den Ausländer die Möglichkeit besteht, über einen vorhandenen Kabelanschluß mittels eines Decoders, ein gebührenpflichtiges Vollprogramm des Heimatlands zu empfangen. Die höheren Kosten sind dem Ausländer zumutbar, auch wenn die Anschaffungskosten deutlich über denen des Erwerbs und der Installation einer Parabolantenne liegen. LG Konstanz 6. Zivilkammer, Urteil vom 23. November 2001, Az: 6 S 52/01 H, 6 S 52/01.
Fallbeispiel dazu: In dem vom BGH (Urteil v. 2. März 2005) entschiedenen Fall hatte der Mieter die Erlaubnis zur Montage einer 80cm-Antenne vom Vermieter verlangt. Dieser hatte seine Erlaubnis mit dem Hinweis darauf verweigert, dass der Mieter durch Installation eines zusätzlichen Decoders fünf Programme seines Heimatlandes via Kabel empfangen könne. Der BGH sah dies als ausreichend an, und meinte, dass unter diesen Gegebenheiten dem Eigentumsrecht des Vermieters der Vorrang einzuräumen ist mit der Begründung, das Gesamtbild der Gebäudefassade würde durch das Einbringen einer Parabolantenne erheblich beeinträchtigt, auch wenn der Eingriff in die Gebäudesubstanz gering sein könne. Siehe dazu auch >>> Fernsehempfang.

Oft kann sich der Mieter mit einer auf mobilem Ständer ohne feste Verbindung mit dem Baukörper auf dem Balkon der Mietwohnung installierte Parabolantenne behelfen. Diese braucht der Mieter auf das Verlangen des Vermieters nicht zu beseitigen, sofern eine einschlägige ästhetische Beeinträchtigung des Hausanblicks nicht besteht. AG Herne-Wanne, Urteil vom 28. Juli 2000, Az: 3 C 193/00 Quelle WuM 2001, 277

Umstritten sind die Fälle, in denen an den Empfang von bestimmten Programmen bzw. einer grossen Programmvielfalt aus beruflichen Gründen (z.B. Journalisten) besondere Anforderungen gestellt werden. Den Begriff der grundrechtlich geschützen Informationsfreiheit wird man dahingehend auslegen müssen, dass in begründeten Fällen der freie Zugang zu den Medien durch Maßnahmen des Vermieters nicht eingeschränkt werden kann. Diese Ansicht hat sich bisher aber noch nicht allgemein durchgesetzt. Nach anderer Ansicht wird das Grundrecht auf Informationsfreiheit nicht verletzt, sofern 20 – 25 Programme frei empfangbar sind.

Besteht nach den vorstehenden Ausführungen kein Rechtsanspruch des Mieters, so kann dennoch im Einzelfall die Ablehnung des Vermieters gegenüber dem Mieter eine eigene Sat-Anlage zu montieren treuwidrig sein. Der Vermieter muss zwischen den eigenen Interessen, den Interessen der übrigen Mieter und dem Informationsinteresse des betroffenen Mieters eine Abwägung vornehmen und eine Entscheidung treffen. Vgl. dazu im Detail den folgenden Auszug aus dem Urteil des LG Konstanz 6. Zivilkammer, vom 23. November 2001, Az: 6 S 52/01 H, 6 S 52/01:
Dieses dem Vermieter zustehende Ermessen ist jedoch auch insoweit kein schrankenloses Ermessen, sondern steht unter dem Gebot des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Da die Wohnung für den Mieter Mittelpunkt seiner privaten Existenz ist und er auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse, zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen ist, darf der Vermieter nach Treu und Glauben nicht ohne triftigen, sachbezogenen Grund dem Mieter Einrichtungen versagen, die diesem das Leben in der Mietwohnung angenehmer gestalten könnten, durch die er als Vermieter nur unerheblich beeinträchtigt und durch die die Mietsache nicht verschlechtert wird (BayObLG, WuM 1981, 81; OLG Karlsruhe WuM 1993, 525, 526; jew. m. w. N.). Bei der Abwägung, ob es die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) dem Vermieter im vorliegenden Fall gebieten, dem Mieter Beklagen die Anbringung seiner Antenne zu gestatten, ist zu beachten, dass bei der Auslegung der Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern, insbesondere bei der Konkretisierung von Generalklauseln wie der Grundsätze von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, die jeweils betroffenen Grundrechte berücksichtigt werden müssen, damit in dieser Weise ihr wertsetzender Gehalt für die Rechtsordnung auch auf der Ebene der Rechtsanwendung zur Geltung kommt (BVerfGE 7,198, 205 ff, ständige Rechtsprechung).

Umstellung von Gemeinschaftsantenne auf „Kabel“:
In dem Mietshaus bestand eine Gemeinschaftsantenne, die Benutzung dieser Antenne war im Mietvertrag vereinbart worden. Der Vermieter wollte „zwangsweise“ auf einen Kabelanschluß umstellen und kappte die Antennenleitungen zur bestehenden Gemeinschaftsantenne. Dazu entschied das LG Berlin:

Ein Vermieter von Mietwohnungen ist nicht berechtigt, die mitvermietete Gemeinschaftsantenne zu kappen und seine Mieter hinsichtlich der Wiederherstellung des Radio- und Fernsehempfangs auf den Abschluß von Verträgen mit einer Kabelservicegesellschaft verweisen. Er darf die von ihm übernommene Hauptleistungspflicht zur Ermöglichung des Radio- und Fernsehempfangs nicht an einen Dritten delegieren mit der Folge, daß seine Mieter mit diesem Dritten gesonderte entgeltliche Verträge schließen müssen. LG Berlin, Entscheidung vom 28. Februar 1997, Az: 64 S 418/96, Quelle: MM 1997, 374

Wichtig: In den Fällen, bei denen die Einführung von DVB-T (Digitales terristrisches TV ) bevorsteht, bedeutet die Einrichtung eines nach Aufnahme des Sendebetriebs dann – zumindest für den Empfang von Radio- und Fernseprogrammen – überflüssigen Kabelanschlusses keine dauerhafte Wertverbesserung mehr. Zum Emfang von DVB-T sind nämlich weder Kabel noch besondere Antennen notwenig, der Nutzer hat die freie Wahl welche Programme er sehen möchte. Allerdings benötigt jeder Fernseher eine sog. Set-Top-Box, die bereits eine digitaltauliche Zimmerantenne enthält. Kabelgebühren und Kosten für eine Gemeinschaftsanlage entfallen dann bzw. sind im Prinzip völlig überflüssig, sofern man sich dem zur Verfügung gestellten Programmangebot begnügt. Durch die Übernahme aller privaten Kabel-TV Anbieter in Deutschland durch die Kabel Deutschland GmbH im April 2004 erfolgte erneut eine Monopolbildung auf diesem Sektor. Die Kabel Deutschland GmbH will erreichen, dass bis zu 120 TV-Programme digital über Kabelanschluss empfangen werden können. Für den Empfang der Kabelprogramme ist ein Digital-Empfänger erforderlich, mit dem zugleich auch das Pay-TV von Premiere empfangen werden kann. Alle Programme besitzen jedoch eine Grundverschlüsselung, mit der die Kabel Deutschland GmbH eine einmalige Freischaltgebühr von 25 € durchsetzen möchte.
Die Entscheidung welche Empfangsmöglichkeit er wählt, sollte jedem Mieter überlassen werden (freie Markt-wirtschaft) Das Mietrecht kann nicht als Marketinginstrument für Kabel-Anbieter dienen. Daher sind Mietverträge unter dem Gesichtpunkt einer Knebelung der Mieter als unwirksam abzulehnen, die einen zwangsweisen Anschluss des Mieters an ein im Haus vorhandenes Kabel vorsehen, sofern die Möglichkeit besteht, DVB-T mit einer Zimmerantenne und Set-Top-Box zu empfangen. Dies gilt in gleicher Weise, wenn eine vorhandene Gemeinschaftsantenne zugunsten eines Kabelanschlusses abgeschafft werden soll. Neue Gerichtsentscheidungen, die diese moderne technische Entwicklung bereits berücksichtigen konnten, liegen aber noch nicht vor.

Laufende Kosten, Umlage, Umlageschlüssel

Der Mieter braucht einen Umlagebetrag in der Betriebskostenabrechnung für Kabelfernsehen oder Gemeinschaftsantenne nicht zu leisten, wenn sie weder im Mietvertrag selbst noch in einer Anlage zum Mietvertrag über die Kostentragung eines entsprechende Vereinbarung vereinbart ist. (LG Aachen WM 1986, 159). Wenn der Mieter keinen Fernsehapparat besitzt, und deshalb eine bestehende Anlage nicht nutzen kann oder nicht nutzen will, so bedeutet noch nicht, dass er die anteiligen Kosten nicht bezahlen muss. Wenn die Kostentragung im Mietvertrag oder einer Anlage dazu vereinbart ist, muss der Mieter die Kosten unabhängig davon ob er die Anlage auch tatsächlich nutzt bezahlen.

Ist in einem Mietvertrag über preisfreien Wohnraum als Umlageschlüssel für die Verteilung von Betriebskosten die Wohnfläche vereinbart, gilt dieser Schlüssel auch hinsichtlich der Kostenposition „Postgebühren Kabel-TV“. Es war in dem entschiedenen Fall nicht ersichtlich, daß dieser Umlageschlüssel ungerecht, iS einer unzumutbaren Zuvielbelastung eines Mieter, und deshalb zu korrigieren wäre. AG Hamburg, Urteil vom 15. Oktober 1998, Az: 37B C 497/97 Quelle: WuM 2000, 331

Mietrecht 05 – 2005 Mietrechtslexikon