Die mietrechliche Zulässigkeit von Zeitmietverträgen


Mietrecht: Zeitmietvertrag

Unter einem Zeitmietvertrag versteht man einen Mietvertrag, bei dem die Mietzeit – Laufzeit des Vertrages – im Vertrag fest geregelt ist. Zum Beispiel mit folgender Formulierung:

„Das Mietverhältnis beginnt am 31. März 2014 und endet am 30. Dezember 2018“

Eine besondere Kündigung ist dann nicht mehr erforderlich. Gleichzeitig ist aber auch eine vorzeitige Kündigung durch beide Vertragsparteien ausgeschlossen, was regelmäßig in die Regelungen eines entsprechenden Zeitmietvertrages aufgenommen wird. Eine Ausnahme bildet die Kündigung „aus wichtigem Grund“. Diese Kündigungsmöglichkeit kann auch vertraglich nicht wirksam ausgeschlossen werden. Ein wichtiger Kündigungsgrund liegt zum Beispiel dann vor, wenn das Mietverhältnis außerordentlich (fristlos) gekündigt werden könnte ( Hauptfall: schwerwiegende Vertragsverletzungen).

Handelt es sich um Wohnraummiete, so ist eine derartige Vertragsgestaltung mietrechtlich seit der Reform des Mietrechts (01.11.2001) nicht mehr zulässig (siehe unten).

Echte Zeitmietverträge, bei denen der Endzeitpunkt des Mietverhältnisses genau bestimmt ist, sind nur nach Maßgabe der Vorschriften des § 575 BGB (siehe unten) zulässig, ansonsten nur als unbefristete Mietverträge wirksam, die Befristung ist unwirksam.

Mietverträge für gewerblich genutzte Objekte (nicht zu Wohnzwecken) können beliebig befristet abgeschlossen wurde. Das Verbot der Befristung gilt nur für Wohnraummietverträge.

Befristeter Kündigungsausschluß

Die Klausel in einem Wohnraummietvertrag:

„Das Mietverhältnis beginnt am 1. Juni 1995. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, die für beide Vertragsteile verbindlich ist, gekündigt werden, jedoch erstmals zum 31.5.1999.“,

ist wirksam. BGH (Urteil vom 22. Dezember 2003 – VIII ZR 81/03), AG Schöneberg, Urteil vom 30. November 1998, Az: 108 C 325/98; MM 1999, 213-215

Siehe dazu auch >> Kündigungsverzicht.

Die rechtliche Gestaltung im Bereich der Gewerbemiete ist dagegen frei.

Zeitmietverträge bei Wohnraumvermietung

Den bisher nach altem Mietrecht (vor der Refom 2001) zulässigen qualifizierten Zeitmietvertrag mit einer Laufzeit von maximal 5 Jahren gibt es seit der Reform nicht mehr! Die neue gesetzliche Regelung kennt keine reine zeitliche Befristung mehr.

Um die Mieterschutzvorschriften nicht durch einen Zeitmietvertrag umgehen zu können, hat der Gesetzgeber im § 575 BGB die Fälle abschließend bestimmt, in denen der Abschluß eines Zeitmietvertrages zulässig ist:

(1) wenn der Vermieter zu dem vorgesehenen Endzeitpunkt des Vertrages >>> Eigenbedarf hat

(2) in zulässiger Weise die Räume beseitigen (Abbruch des Hauses), verändern oder instandsetzen will.

(3) die Wohnung als Werkwohnung für einen Mitarbeiter benötigt

weitere zwingende Voraussetzung ist, dass der Vermieter dem Mieter den Grund für die Befristung des Vertrages bereits bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt (§ 575 Abs 1 BGB).

Tritt der Grund weswegen der Vertrag befristet wurde später ein, so kann der Mieter die Verragsverlängerung verlangen. Fällt der Grund gar ganz weg, so kann der Mieter einen unbefristeten Vertrag verlangen. Die Beweislast trägt jeweils der Vermieter. ( § 575 Abs 3 BGB).

Das Auslaufen der Miet-Bindungsfrist bei Sozialwohnungen stellt keinen gesetzlich anerkannten Grund für eine Befristung dar. Ein mit diesem Grund befristeter Mietvertrag wäre unwirksam.

Die mietrechtlichen Folgen der Unwirksamkeit (Unkündbarkeit)

Der unwirksam abgeschlossene Zeitmietvertrag wird nicht insgesamt unwirksam, sonder gilt als „normaler“ unbefristeter Vertrag. Der Mieter kann also innhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist ( nach geltendem Mietrecht sind das immer 3 Monate) kündigen. Auch der Vermieter ist bei einer Kündigung an die gesetzlichen Regeln gebunden. Er braucht einen Kündigungsgrund und muss die Fristen einhalten. Details siehe unter Schlagwort „Kündigung“.

Im Rahmen einer „ergänzenden Vertragsauslegung“ kann seit dem Urteil des BGH vom (Urteil vom 10. Juli 2013 – VIII ZR 388/12) der Zeitmietvertrag in besonderen Fällen auch als temporär unkündbar ausgelegt werden. Normalerweise sind auch Zeitmietverträge vorzeitig kündbar, sofern darin kein Kündigungsverzicht vereinbart wurde. Hat sich der Mieter jedoch gerade durch den Abschluss eines längerfristigen Mietvertrags gegen eine vorzeitige Kündigung schützen wollen, so kann im Wege der „ergänzenden Vertragsauslegung“ nach Ansicht der Karlsruher Richter ein beiderseitiger Kündigungsverzicht für die vereinbarte Mietdauer angenommen werden. Der Mietvertrag ist dann während der Dauer der Befristung unkündbar.

Die Auslegung ist nur bei unwirksamen Zeitmietverträgen möglich, wirksame Mietverträge dürfen nicht ausgelegt werden, sofern sie eindeutig sind.

Außerordentliche Kündigung eines Zeitmietvertrages

Die außerordentliche Kündigung eines Zeitmietvertrages ist unter den gleichen Voraussetzungen wie die außerordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages möglich.

Häufigster Fall ist in der Praxis das Auftreten von Wohnungsmängeln: will der Mieter den Mietvertrag fristlos wegen eines Mangels kündigen, so ist eine vorausgegangene erfolglose Abmahnung des Vermieters erforderlich (§ 543 Abs 3 BGB). Ausnahme: die sofortige Kündigung ist aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt (§ 569 Abs 2 BGB). (insbesondere schwere gesndheitliche Beeinträchtigung durch einen Mangel, der nicht sofort behebbar ist.)

Sonderfall Vertragsauslegung

1. Bestimmt ein Mietvertrag einerseits, daß er auf die Dauer von 60 Monaten geschlossen sein soll und damit zu einem bestimmten Termin ablaufen soll, sind andererseits aber Kündigungsfristen geregelt, läßt er zwei Auslegungen zu. Zum einen kann ein bis zu dem genannten Termin befristetes Mietverhältnis angenommen werden. Zum anderen kann ein ordentlich kündbares Mietverhältnis in Betracht kommen.

2. Das Zusammenspiel der beiden Regelungen wäre nur in Einklang zu bringen, wenn die Ablaufzeit als vereinbarte Höchstdauer anzusehen wäre, zu der der Mietvertrag in jedem Fall enden sollte, verbunden mit einem ordentlichen Kündigungsrecht für beide Seiten.

3. Eine entsprechende Auslegung des Vertrages muß derjenige beweisen, der sich darauf beruft (hier: der Vermieter). LG Limburg 3. Zivilkammer, Urteil vom 27. April 2001 , Az: 3 S 392/00 Quelle: WuM 2001, 359-361

Mietrecht 08 – 2013 Mietrechtslexikon