Mietrecht: Wasserboiler, Untertischgeräte, Durchlauferhitzer usw.

Ist die Wohnung noch mit einem Boiler (Warmwasserbereiter, Durchlauferhitzer) ausgestattet, was bei älteren Wohnungen noch häufig der Fall sein dürfte, so gehören diese Geräte zu den Installationen und damit zur Wohnung selbst. Treten Mängel an dem Gerät auf, so ist daher der Vermieter verpflichtet, das Gerät reparieren oder austauschen zu lassen ( § 535 Satz 2 BGB) (BGH WM 91, 381). Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter die Wohnung selbst mit einem entsprechenen Gerät ausgestattet hat. In diesem Fall ist er naturgemäß selbst dafür verantwortlich, und kann keine Ansprüche an den Vermieter stellen.

Mietrechliche Bewertung von Vertragsklauseln

Vertragsklauseln, die dem Mieter die Instandsetzungspflicht auferlegen, dürften in aller Regel im Mietrecht unwirksam sein. Grundsätzlich ist es Aufgabe des Vermieters, den Boiler bzw. Durchlauferhitzer in funktionstüchtigem Zustand zu halten. Reinigungskosten und Wartungskosten können jedoch als Betriebskosten berücksichtigt werden, dürfen aber nicht dem Mieter pauschal durch eine Klausel auferlegt werden. ( BGH WM 91, 381; 92, 355). Etwas anderes gilt nur für sogenannte >>> Kleinreparaturklauseln. Das Landgericht München I befand in seinem Urteil vom 3. Juli 1997, Az: 7 O 18843/96 (NZM 1998, 32-33) , dass folgende von einem Vermieter in seinen Formularverträgen verwendete Klausel unwirksam ist:

Der Mieter ist verpflichtet während der Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten notwendige Reparaturen an Installationsgegenständen für Elektrizitäts-, Gas-, Wasser-, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse, Verschlußvorrichtungen von Rolläden, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Klosettspüler, Abflüsse, Herde bzw Kochplatten, Boiler, Kühlschränke und dergleichen ordnungsgemäß ausführen zu lassen, zerbrochene Glasscheiben sind zu ersetzen. Die obengenannten Einrichtungen sind vom Mieter auch in einem gebrauchsfähigen Zustand zu halten.

Alle anfallenden Reparatur- und Instandhaltungskosten für die vorgenannten Einrichtungen sind bis zu 8% der vereinbarten Jahresmiete, höchstens aber bis zu einem Betrag von DM 300,- jährlich vom Mieter zu tragen.

Will der Vermieter die Wartungskosten eines Elektrodurchlauferhitzers auf den Mieter umlegen, so muss der Vermieter den Nachweis erbringen, dass eine Wartung erforderlich ist (AG Tiergarten, Urteil v. 7.März 1990, Az : 4 C 535/89). Ist der Mieter vertraglich zur regelmäßigen Wartung eines Durchlauferhitzers verpflichtet, muß bei einem Defekt des Gerätes der Vermieter die Ursächlichkiet zwischen fehlender Wartung und Defekt nachweisen.

Defekte am Gerät:

Der Mieter ist mietrechtlich verpflichtet, dem Vermieter den Mangel konkret anzuzeigen. Er hat das Recht wegen des Mangels die Miete zu mindern. Allerdings wäre z.B. ein Defekt an einem Boiler in der Garage, der selten benutzt wird möglichweise unerheblich, so dass eine Minderung nicht in Betracht kommt. Details siehe >>> Minderung.

Kommt der Vermieter seinen Verpflichtungen nicht nach, kann der Mieter nach erfolgloser Abmahnung die Reparatur selbst ausführen lassen, und die dafür erforderlichen Aufwendungen ersetzt verlangen. Details siehe >>> Aufwendungsersatz.

Einige Fälle aus der Rechtsprechung zum Thema Boiler und Kostenersatz:

Erweist sich die angemahnte Reparatur eines Wasserboilers als undurchführbar, muß der Mieter den Vermieter erneut mahnen, bevor er das defekte Gerät in Selbsthilfe erneuern und Kostenerstattung beanspruchen kann. (LG Gießen 1. Zivilkammer, Urteil vom 21. September 1994, Az: 1 S 249/94).

Bei Ersatzvornahme zur Mängelbeseitigung eines defekten Warmwasser-Aufbereitungsgerätes darf der Mieter der Einschätzung des Handwerkers, ob eine Reparatur oder ein Ersatz des Boilers erforderlich ist, grundsätzlich vertrauen. Er kann also den Einbau eines neuen Boilers vornhemen, sofern ihm dies vom Fachmann empfohlen wird. AG Görlitz, Urteil vom 2. Juni 1994, Az: 4 C 0006/94, 4 C 6/94 ; LG Berlin, Urteil vom 9. November 1984, Az: 65 S 138/84

Läßt der Mieter, ohne hierzu verpflichtet zu sein, am Wasserboiler eine Notreparatur (stark undichter Boiler, Vermieter nicht erreichbar) durchzuführen, so kann er vom Vermieter die Kosten für die Reparatur und ggf. (Reparaturkoste sind höher als der Wiederbeschaffungswert - Reparatur lohn nicht) auch Erneuerung des Boilers verlangen. AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 29. März 1990, Az: 4 C 115/90 / LG Berlin WM 1989,15 f..

Der Vermieter hat die mietvertraglich vereinbarte Versorgung des Mieters mit Warmwasser ganztägig aufrechtzuerhalten und ist nicht berechtigt, den Boiler zwischen 23 und 5 Uhr abzuschalten, so daß nur lauwarmes Wasser zur Verfügung steht. AG München, Urteil vom 15. Juli 1987, Az: 203 C 4133/87 WuM 1987, 382

Der Austausch eines mit Gas betriebenen Durchlauferhitzers durch ein elektrisches Gerät muß vom Mieter nicht geduldet werden. LG Berlin 61. Zivilkammer, Beschluß vom 27. Januar 2000, Az: 61 T 3/00 Quelle: MM 2000, 131

Der Vermieter ist zur Neuanschaffung eines Wasserboilers verpflichtet, wenn eine Reparatur des defekten Boilers nicht mehr möglich ist. LG Nürnberg-Fürth 7. Zivilkammer, Urteil vom 30. September 1977, Az: 7 S 2687/77

Undichtigkeiten, Wasser-, Energieverluste

Defekte an dem Gerät können zu hohen laufenden Energiekosten führen. Da in der Regel der Mieter seinen Energieverbrauch (Strom / Gas) selbst bezahlen muss, entsteht dem Mieter in Form des hohen ungenutzen Energieaufwandes so ein beträchtlicher Schaden. Sofern der Mieter nicht durch eine im Mietvertrag vereinbarte wirksame >>>Kleinreparaturklausel dazu gezwungen ist, den Mangel selbst zu beheben, kann er Ersatz des "Energieschadens" vom Vermieter, sofern die Voraussetzungen dafür vorliegen (siehe dazu unten) beanspruchen. Es handelt sich um einen >>>>Sachmangel für den der Vermieter mietrechtlich einzustehen hat.

In diesen Fällen besteht jedoch in der Regel kein Recht auf Mietminderung, solange die bestimmungsgemäße Benutzung des Boilers bzw. Durchlauferhitzers nicht beeinträchtig ist. Der Vermieter muss ab dem Zeitpunkt, in dem er von dem Schaden Kenntnis erlangt, und mit der Schadensbehebung in Verzug gerät aber den "Energieschaden" ersetzen - Details dazu nachstehend.

Der Mieter sollte den Schaden unverzüglich dem Vermieter anzeigen und ihn gleichzeitig unter Setzung einer angemessenen Frist auffordern, den Schaden zu beheben. Erst dann tritt mietrechtlich >>>Verzug ein. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung die Reparatur durchzuführen innerhalb der Frist nicht nach (Verzug!) , so kann der Mieter den Schaden selbst beheben bzw durch einen Fachhandwerker beheben lassen ( § 536 a Abs 2 BGB) . Bei sehr hohem Energieverlusten kann auf eine Abmahnung des Vermieters verzichtet werden ( § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Die Anzeige eines solchen Schadens gehört auch zu den Obhutspflichten des Mieters, deren Verletzung dem Mieter selbst als u.U. als Mitverschulden vorwerfbar ist. Die Reparatur einer defekten Anlage kostet wenig Geld, demgegenüber kann ein durch Energieverlust entstehender Schaden ein vielfaches höher sein. Erkennt der Mieter dies, sollte er nicht darauf verlassen, dass der Vermieter ja den Schaden ohnehin bezahlen müsse. Der Mieter sollte vielmehr alsbald wenn der Vermieter nicht auf Abmahnungen reagiert, oder die Reparatur ablehnt, in diesen Fällen (billige Reparatur - hoher Schaden) selbst tätig werden. Bleibt der Mieter untätig, könnte ihm das als Mitverschulden oder mutwilliges Verhalten entgegen der allgemeinen Vertragspflichten (§ 242 BGB) ausgelegt werden. Er bleibt dann auf einem Schaden u.U. "sitzen".

Haftungsausschluß des Vermieters:

Da sich der defekte Boiler, Durchlauferhitzer oder die sonstige Anlage in der gemieteten Wohnung und damit in der ausschließlichen Obhut des Mieters befindet und der Vermieter infolge nicht erfolgter Mängelanzeige durch den Mieter keine Kenntnis von dem Defekt haben kann, ist er angesichts fehlender Anzeichen und trotz des Alters des Gerätes insbesondere auch nicht mietvertraglich verpflichtet, die Geräte auf ihre Mängelfreiheit hin zu überprüfen. Er hat daher in aller Regel keine der ihm obliegenden Instandhaltungs-, Verkehrssicherungs-, Überwachungs-, Prüfungs- oder Kontrollpflichten verletzt ( BGH, 20. Oktober 1965, VIII ZR 154/63, VersR 1966, 81 ebenso LG Hamburg, Urteil vom 22. Januar 1991, Az: 11 O 166/89 ). Der Vermieter haftet in diesem Fällen also nicht für einen Schaden, seine Haftung beginnt in aller Regel frühestens ab dem Zeitpunkt der Kenntnis vom Mangel bzw. ab einer Mangelanzeige des Mieters.

Verschulden des Mieters:

Der Mieter hat keinen der vorgenannten gesetzlichen Ansprüche, wenn er Schaden an dem Gerät selbst verschuldet hat (z.B. unsachgemäße Benutzung. Der Vermieter muss dabei grundsätzlich ein Verschulden des Mieters nachweisen. Bei offensichlichen äußerlich erkennbaren Schäden ist von einem Verschulden des Mieters auszugehen, so dass der Mieter zu beweisen hat, dass er den Schaden nicht verschuldet hat.
Mietrecht 04 - 2004 Mietrechtslexikon