MIETRECHTSLEXIKON

Das Lexikon mit der garantierten Antwort zum Mietrecht -

Gewährleistung für Mängel der Mietsache

Der Vermieter haftet grundsätzlich ohne Verschulden (sog. Garantiehaftung) dafür, dass das Mietobjekt nicht mit Mängeln behaftet ist, die den Gebrauch zu dem im Vertrag vereinbarten Zweck beeinträchtigen. Zu den Ausnahmen und Haftungsausschlüssen siehe weiter unten.

Schadensersatzansprüche im Mietrecht ( § 536 a BGB)

Im Rahmen des Mietrechts § 536 a BGB geht es nur um ( vertragliche ) Schaden-sersatzansprüche aus dem Mietverhältnis. Dies hat nichts mit einem Schadensersatz-anspruch wegen einer unerlaubten Handlung zu tun. Von einer unerlaubten Handlung spricht man bspw. wenn es zwischen dem Vermieter und Mieter zu einer tätlichen Auseindersetzung kommt. Wird der Mieter verletzt , so richten sich entsprechende Schadensersatzansprüche nach den §§ 823 ff BGB. Solche Ansprüche sind nicht Gegenstand des Mietrechts, es sind keine vertraglichen Ansprüche.

Wohnungsmängel können zu Schäden beim Mieter führen.

Häufige Fälle sind: eindringende Feuchtigkeit beschädigt Möbel und Teppiche des Mieters, oder giftige Stoffe in Baustoffen führen zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen. Für solche Schäden haftet der Vermieter. Der Vermieter kann auch dann für einen Schaden haften, wenn Dritte Personen ihn verursacht haben. >>> Gebrauchsbeieinträchtigung durch Dritte - siehe unten -
Der Schaden kann bei Unbewohnbarkeit der Wohnung die Kosten einer anderweitigen Unterbringung umfassen. Ebenso die Kosten für die Beschaffung einer neuen Wohnung samt den dort anfallenden Telefonanschlusskosten (LG Saarbrücken, WM 1995 S 159).

Der Schadensersatzanspruch ist zu unterscheiden vom >>>Aufwendungsersatzanspruch.

Zur Berechnung eines konkreten Schadensersatz >>> Schadensberechnung

Ausnahmen: (den Vermieter trifft keine Haftung)

(1) Eine Gewährleistungspflicht trifft den Vermieter für solche Schäden durch Mängel dann nicht, wenn der Mieter für das Entstehen oder vertraglich für dessen Vermeidung verantwortlich ist (vgl. BGHZ 38, 295 ).

(2) Eine Gewährleistungspflicht trifft den Vermieter für solche Schäden durch Mängel dann nicht, wenn er zulässigweise seine Haftung im Mietvertrag beschränkt oder ausgeschlossen hat. - Details dazu nachstehend -

(3) Mitverschulden des Mieters - am Besten erklärt an einem Beispiel: der schlechte, bauordnungswidrige Zustand der Treppe kann dem Mieter allenfalls infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sein..... Er benutze die Treppe dennoch täglich...... Nach 2 Jahren kommt es zu einem Sturz auf der Treppe, der Mieter verletzt sich schwer. Keine Haftung des Vermieters - unter keinem rechtlichen Gesichtspunkte - (so die fast ganz einheitliche Rechtsprechung z.B. OLG Düsseldorf 10. Zivilsenat, Urteil vom 7. Juni 2001, Az: 10 U 64/00).

Haftungsausschluß im Mietvertrag

Der Vermieter kann die Haftung im Mietvertrag nicht total ausschließen. Eine solche Vertragsklausel wäre unwirksam. Der Vermieter kann aber die Gewährleistung und damit seine Haftung für alle bei Abschluß des Vertrages bereits vorhandene Mängel ausschließen. Eine solche Haftungsbegrenzung ist zulässig ( BGH Urteil vom 3. Juli 2002 Az XII ZR 327/00).

In älteren Mietverträgen könnte noch eine Klausel zu finden sein, die ungefähr so lautet: "Führt ein Mangel des Mietobjekts zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter ... für diese Schäden - auch aus unerlaubter Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit." Der Vermieter will bei diesem Vertrag also nur für leichte Fahrlässigkeit haften. Solche oder ähnlichen Klauseln sind jedoch vom BGH für unwirksam erklärt worden ( BGH, Beschluß vom 24. Oktober 2001, Az: VIII ARZ 1/01). sieh auch >>>Haftungsausschluss

Der Vermieter kann im Ergebnis seine Haftung nur für alle Mängel, die bereits bei Abschluß des Vertrages vorhanden waren, ausschließen, für andere Mängel, insbesondere solche, die im Laufe der Mietzeit auftreten nicht.

Der Schaden wurde durch Dritte verursacht:

Fallbeispiel - Vermieter haftet : Unbefugte Müllablagerungen auf einem Grundstück (KG Berlin, Urteil vom 20. September 2001 , Az: 8 U 3441/00). "Gegen durch Dritte verursachte Gebrauchsbeeinträchtigungen -- die einen Mangel im Mietgebrauch darstellen -- hat der Vermieter grundsätzlich in den Umständen nach erforderlichem und zumutbarem Umfang Schutzvorkehrungen zu treffen; auf die Ausübung von eigenen Abwehrrechten, etwa aufgrund des Besitzrechtes, kann er den Mieter nicht verweisen (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rn 103; Voelskow in MK, BGB, §§ 535, 536, Rn 26; Palandt-Weidenkaff, BGB, § 535, Fn 8; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, III Rn 1239; BGH in ZMR 1953, 337, 38; RGZ 103, 140, 142; BayOblG in WuM 1987, 112)".

Zu beachten ist aber, dass der Mieter nach § 536 c BGB die Verpflichtung hat, derartige Mängel dem Vermieter anzuzeigen ("Anzeigepflicht") . Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er seinerseits verpflichtet, die dem Vermieter entstehenden Schäden zu ersetzen. Ferner verliert der Mieter alle Rechte, er kann seinerseits natürlich dann keinen Schadensersatz verlangen. Der Vermieter bleibt aber weiterhin verpflichtet, unverzüglich nach Zugang einer Mängelanzeige Abhilfe zu schaffen.

Mietrecht 02 - 2015 Mietrechtslexikon.