MIETRECHTSLEXIKON

Das Lexikon mit der garantierten Antwort zum Mietrecht

Mietrecht: Tierhaltung

Einzelfälle: »Schäferhund » Kampfhund, » Wachhund » Aquarium

» Hund » Katze »Minischwein »Cocker Spaniel

Wie häufig im Mietrecht ergeben sich die einzelnen Rechte von Vermieter und Mieter aus dem Mietvertrag, besondere gesetzliche Regelungen über die Tierhaltung gibt es nicht. Daher ist zunächst für die Rechtlage entscheidend, ob der Mietvertrag Regelungen über die Tierhaltung enthält oder nicht.

1. Enthält der Mietvertrag keine Klausel über die Tierhaltung, so gilt folgendes:

Eine Kleintierhaltung ist immer erlaubt und kann nicht untersagt werden. Der Mieter ist berechtigt, die Mietsache im Rahmen eines vertragsgemäßen Gebrauchs zu nutzen. In Rechtsprechung und Literatur herrscht im wesentlichen Einigkeit darüber, dass in diesem Rahmen das Halten von Kleintieren zum vertragsgemäßen Mietgebrauch gehört, und deshalb vom Vermieter nicht untersagt werden kann. Diese Rechtsansicht wurde im Jahr 2007 und 2013 vom BGH bestätigt (Urteile v. 14. 11.2007 – VIII ZR 340/06 und 20.03.2013 Az.: VIII ZR 168/12). Kleintiere dürfen vom Mieter also immer in der Mietwohnung gehalten werden.
Was sind Kleintiere? Kleintiere sind nach der sich aus dem Urteil des BGH vom 14.11.2007 ergebenden Abgrenzung solche, die in geschlossenen Behältnissen gehalten werden, also nicht frei in der Wohnung oder dem Haus umherlaufen. Kleintiere sind also Tiere, die keine Störungen bei Nachbarn hervorrufen können und keine Schäden an der Wohnung verursachen, sofern sie in üblicher Zahl und Art gehalten werden. Darunter fallen zum Beispiel Wellensittiche, Hamster, Kaninchen, Meerschweinchen, Rennmäuse, Zierfische und ähnliche Tiere. Um insoweit rechtliche Klarheit zu schaffen, hat der BGH in dem vorgenannten Urteil vom 14.11.2007 klargestellt, dass Hunde und Katzen keine Kleintiere sind.

Das gilt jedoch nur, sofern solche Kleintiere in üblicher Zahl - entsprechend der Wohnungsgröße gehalten werden. Diese Tierhaltung darf nicht zu einer eine Verwahrlosung der Wohnung sowie einer unzumutbaren Belästigung der Mitmieter führen. AG Neustadt (Rübenberg), Urteil vom 27. Juli 1998, Az: 48 C 435/98. In der Wohnung wurden zwei Hunde und einer Katze weitere 19 Katzen, 2 Nymphensittiche und vier Kaninchen gehalten. Das AG München meint, auch ein Minischwein können im Einzelfall ein Kleintier sein (AG München, Urteil v. 6.7.2005 - 413 C1248/04 - WM 2005,649).

Ist nach dem Mietvertrag auf einem Hausgrundstück am Rande einer Großstadt lediglich die Haltung eines Hundes gestattet, begründet eine trotz Abmahnung fortgesetzte zooähnliche Tierhaltung (hier: von 3 Schweinen, Kaninchen, Meerschweinchen, Schildkröten und Vögeln) ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung wegen zooähnlicher Tierhaltung. AG München, Urteil vom 18. Dezember 1998, Az: 462 C 27294/98, Fundstellen: NZM 1999, 616-617

Beispielsweise würde auch bei der Haltung von 28 Wellensittichen in mehreren Käfigen sicher der bestimmungsmäßige Gebrauch einer Wohnung überschritten, das kann auch bei sehr großen Aquarien oder Terrarien der Fall sein.
Der Vermieter kann in einem solchen Fall zumindest vom Mieter Unterlassung verlangen. Beachtet der Mieter eine entsprechende Abmahnung des Vermieters nicht, kann dies Anlaß für eine außerordentliche (fristlose) Kündigung des Mietvertrages sein. LG Berlin 62. Zivilkammer, Urteil vom 13. Juli 1998, Az: 62 S 91/98).

Für Kleinsthunde (z.B. Yorkshire Terrier) siehe unter Yorkshire Terrier.

Bei der Haltung von Reptilien ist darauf abzustellen, wie die Haltung dieser Tiere erfolgt. Werden die Tiere in einem Terrarium gehalten, ist die Haltung genau wie bei den Zierfischen im >>>Aquarium erlaubt. Auch dabei gilt naturgemäß, dass nicht ganze Teile der Wohnung (z.B. auch nicht der Balkon) als Terrarium umfunktioniert werden dürfen.

Hunde und Katzen sind keine Kleintiere:
Auch größere Tiere (insbesondere Hunde und Katzen) dürfen unter Umständen in der Wohnung gehalten werden, sofern sich aus einer „umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten“ nichts gegenteiliges ergibt - so die Abgrenzung des BGH in den Urteilen vom 14.11.2007 und 20.03. 2013 (siehe oben).

Enthält der Mietvertrag also keine Regelung über die Haltung von Hunden und Katzen, ist in jedem Einzelfall also durch Abwägung der Interessen zu prüfen, ob ein Haltungsverbot gegen einen wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters in § 535 Abs. 1 BGB verstößt (BGH, Urteil v. 20.3.2013 siehe oben). Hunde und Katzen von denen keine Störungen durch Lärm (Bellen), Tierhaare oder Verunreinigungen oder ähnliches im Haus ausgehen dürfen, wenn keine Klausel im Mietvertrag die Haltung untersagt, gehalten werden. Besonders auch dann, wenn es sich um einen Gebrauchshund (z. B. einen Blindenhund) handelt, an dem der Mieter ein besonderes Interesse hat. Entsprechendes gilt dann, wenn eine Klausel zur Tierhaltung im Mietvertrag den Mieter unangemessen im Sinne des § 307 BGB benachteiligt und deshalb unwirksam ist.

Details und Beispiele aus der Rechtsprechung dazu siehe >>>Hund. In besonders gelagerten Fällen kann auch ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis gegeben sein (z.B. Blindenhund).

Kampfhunde, sehr große Hunderassen >>>Kampfhund
Sogenannte Kampfhunde (auch kleine Rassen) dürfen in einer Mietwohnung auch mit Genehmigung des Vermieters nur in Ausnahmefällen gehalten werden, wenn durch sie keine Gefahr für die Nachbarschaft und Mitbewohner ausgehen können. Das dürfte regelmäßig nur in sehr kleinen Wohneinheiten (z.B. in einer Einliegerwohnung ohne Treppenhaus) der Fall sein. Auch wenn der Hund regelmäßig einen Maulkorb trägt, kann es vorkommen, dass er auch einmal ohne diesen Schutz unbeabsichtigt von der Wohnung in das Treppenhaus entweicht, gerade dort kann es dann zu massiven Belästigungen und Störungen der Nachbarn kommen, auch wenn sich das Tier primär friedlich verhält und nicht angreift.
Gleiches gilt für die großen Hunderassen, Hunde also, die üblicherweise in Zwingern oder nur auf großen Anwesen (Bauernhöfe, Reiterhöfe) gehalten werden. Solche Hunde können bei anderen Mitbewohnern bei jeder Begegnung z.B. im Treppenhaus Angstgefühle auslösen und damit zu psychischen Beeinträchtigungen führen. Ausnahme: Auf einsam gelegenem Wohngrundstück umfaßt der Wohngebrauch die Tierhaltung eines Wachhundes in der Wohnung (AG Neustrelitz, Urteil vom 27. Oktober 1994, Az: 2 C 436/94).

 

2. Klauseln zur Tierhaltung in Mietverträgen:

Mietrechtliche Beurteilung von Klauseln, die ein absolutes Verbot beinhalten:

Üblicher Wortlaut der Klauseln: "Tierhaltung nicht zulässig" oder "Tierhaltung mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters, wobei die Haltung von Hunden und Katzen grundsätzlich untersagt ist".

Der Vermieter kann eine Tierhaltung in der Wohnung nicht generell (=für alle Tierarten) im Mietvertrag untersagen (BGH NJW 1993/1062, BGH, Urteile vom 14.11.2007 – VIII ZR 340/06 und 20.03.2013 - VIII ZR 168/12), eine entsprechende Klausel ist daher ohne weiteres unwirksam. (Früher § 9 AGBG jetzt § 307 BGB). Das ist aber kein Freibrief für den Mieter.

Bei Unwirksamkeit einer Klausel gilt das gleiche, wie wenn der Mietvertrag keine Regelung enthalten würde (siehe dazu oben). Die Haltung von Hunden oder Katzen (da keine Kleintiere) ist nicht erlaubt bzw. bedarf der Zustimmung des Vermieters, Kleintiere dürfen dagegen gehalten werden.

Bis zur Verkündung des Urteils des BGH zur Tierhaltung im November 2007 (siehe oben) war die Meinung in der Rechtsprechung sehr uneinheitlich. Mal wurden Katzen als Kleintiere eingestuft und deren Haltung zugelassen, andere Gerichte gestatteten sogar die Haltung von Katzen und kleineren Hunden in der Mietwohnung als vertraglichen Gebrauch ohne Zustimmung des Vermieters.

Fazit:

Sofern im Mietvertrag steht, dass die Haltung von Hunden und/oder Katzen ohne Zustimmung des Vermieters nicht erlaubt ist, sollte sich der Mieter in jedem Fall daran halten und die Zustimmung einholen. Nur die Haltung von Kleintieren (siehe oben) ist möglich und kann im Mietvertrag auch nicht wirksam untersagt werden.

Weitere Klauseln:

Klausel (Wortlaut): "Haustiere, insbesondere Hunde, Katzen, Hühner und Kaninchen dürfen nur mit schriftlicher Erlaubnis des Vermieters gehalten werden. Die Erlaubnis kann widerrufen werden, wenn Unzuträglichkeiten eintreten. Der Mieter haftet für alle durch die Tierhaltung entstehenden Schäden."

Die Klausel ist unwirksam, da Kleintiere vom Verbot nicht ausgenommen sind und außerdem für die Erlaubnis die Schriftform verlangt wird. AG München, Urteil vom 2. Mai 2002, Az: 453 C 2425/01

Klausel (Wortlaut): "Tiere dürfen nicht gehalten werden mit Ausnahme von Kleintieren wie zB Zierfische, Wellensittich, Hamster".

Diese Klausel ist wirksam, da Kleintiere vom Verbot ausgenommen sind. LG Hamburg 16. Zivilkammer, Urteil vom 24. November 1992, Az: 316 S 145/92

Klausel (Wortlaut): "Tierhaltung erlaubt" oder "Haltung von kleinen Hunden erlaubt" (als Beispiele)

Kein Freibrief für den Mieter. Gemeint ist damit ohne weitere Konkretisierung nur eine Haustierhaltung im üblichen Umfang. Die Haltung exotischer Tiere oder Tiere in unüblicher Anzahl wird damit nicht erlaubt. Die Einschränkung der Tierhaltung auf bestimmte Tiere, wie in unserem Beispiel kleine Hunde, ist zulässig. Der Mieter muß sich daran halten.

Klausel (Wortlaut): "Tierhaltung nur nach vorheriger Genehmigung".

Solche Klauseln sind unzulässig. BGH, Urteil vom 14. 11.2007 – VIII ZR 340/06. Die Haltung von Kleintieren kann in einem Formmietvertrag nicht untersagt werden.

Für die Genehmigung der Tierhaltung durch den Vermieter gilt das Folgende:

Der Vermieter darf die Klausel und das damit verbundene "Genehmigungsrecht" nicht dazu mißbrauchen, jegliche Tierhaltung zu untersagen. Bei der Erteilung oder Ablehnung einer Genehmigung muss die entsprechende Ermessensausübung des Vermieters dagegen von vernünftigen Gründen getragen sein. Gründe können beispielsweise darin liegen, dass von einer konkreten Tierart besondere Gefahren ausgehen oder objektiv meßbare Störungen der Umwelt durch Geruchs- oder Geräuschbelästigung. Soweit diese Punkte nicht vorliegen und der Vermieter auch nicht eine übermäßige Abnutzung seiner Wohnung durch die Tierhaltung zu befürchten hat, besteht ein Anspruch des Mieters auf Genehmigung der Tierhaltung. Dennoch gilt der Grundsatz, dass der Vermieter bei der Erteilung einer Erlaubnis weitgehend frei nach seinem Ermessen entscheiden kann, so die fast einhellige Ansicht der Rechtsprechung. z.B. LG Karlsruhe, Beschluß vom 4. Februar 2002, Az: 5 S 121/01 weitere Details dazu siehe unter >>>Hund

Der Vermieter kann auch die Beseitigung einer Tierhaltung oder die Genehmigung nicht mit dem Hinweis darauf verweigern, andere Mitmieter ekelten sich vor dem Tier. Der Vermieter darf sich auch nicht zum Anwalt von Überempfindlichkeitssymptomen erheben, wie es das Amtsgericht Brückeburg ausgedrückt hat. ( AG Brückeburg , Urteil v. 12. 10.1999 NZM 2000,238). In diesem Fall ging es um die Haltung von Schlangen in einer Mietwohnung. Dazu machte das AG Brückeburg folgende Ausführungen, die im Prinzip auch auf alle anderen Tierarten für die Ermessensausübung des Vermieters bei einer Genehmigung anwendbar sind:

"Bei der von der Beklagten vorgenommenen Schlangenhaltung handelt es sich um eine Tierhaltung, von welcher für das Mietobjekt keinerlei objektive Gefahren ausgehen, Belästigungen der Umwelt durch Geräusche und Emissionen sind ebenfalls auszuschließen.
Soweit - theoretisch - der Kläger die Störung des Hausfriedens durch Hervorrufen von Ekelgefühlen bei Mitmietern befürchtet, wären derartige Ekelgefühle auf völlig überzogene Abwehrreaktionen dieser Personen gegenüber dem gehaltenen Tier zurückzuführen, welche keine Berücksichtigung finden können. Denn Überempfindlichkeiten einzelner Personen sind unerheblich. Eine besondere Rücksichtnahme und Einschränkung des eigenen Freiheitsbereichs kann seitens dieser betroffenen Personen von Dritten nicht gefordert werden." Entscheidend ist allerdings, dass diese Kleintiere in abgeschlossenen Behältnissen (Käfigen, Terrarien) gehalten werden und von ihnen keine anderweitigen Belästigungen oder Gefahren anderer Mieter ausgehen.

Anmerkung: Dies ist die modernere Entscheidung, in einem anderen Urteil aus dem Jahr 1990 hat das LG Essen die Haltung einer einzelnen Ratte (zu Unrecht!) in einer Wohnung untersagt. Begündung: Mögliche Ekelgefühle der anderen Mitmieter. >>>Rattenhaltung >>>> Chinchillas.
Aus der vom Amtsgericht Brückeburg geäußerten Meinung sollte man aber nicht schließen, dass eine Schlangenhaltung in der Wohnung grundsätzlich zulässig ist bzw. der Vermieter hierzu seine Genehmigung erteilen muss. Es kommt entscheidend darauf an, um welche Arten von Schlangen es sich handelt, und wie diese gehalten werden. Gegen ein Terrarium, in dem die Tiere artgerecht gehalten werden, dürften ebensowenig Einwendungen bestehen wie gegen ein Aquarium mit Zierfischen. Anders könnte es aber bei für den Menschen gefährlichen Giftschlangen aussehen.

3. Besonderheit Tierzucht

Generell darf der Mieter die ihm überlassene Wohnung nicht vertragswidrig sondern nur bestimmungsgemäß nutzen (§ 543 Abs II BGB). Die Nutzung einer Wohnung zur Tierzucht anstatt zu Wohnzwecken ist generell als vertragswidrig anzusehen. Der Vermieter kann die sofortige Unterlassung verlangen und bei Nichtbefolgung nach Abmahnung die Kündigung aussprechen. Darüber hinaus bedarf die Tierzucht einer behördlichen Erlaubnis nach § 11 Tierschutzgesetz. Da eine Tierzucht kaum jemals artgerecht für die Tiere in einer Wohnung erfolgen kann, dürfte eine entsprechende Genehmigung nach dem Tierschutzgesetz kaum jemals zu erlangen sein, abgesehen davon muss der Züchter nach dem Tierschutzgesetz seine persönliche Eignung nachweisen.

Mietrecht 10 / 2014 Mietrechtslexikon