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Mietrecht : Indexmiete, Index-Mietvertrag
Mieterhöhungen:
Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 können Vermieter von Wohnungen Mieterhöhungen an eine Erhöhung des Lebenshaltungskostenindex koppeln. Die Miete steigt oder ermäßigt sich dann automatisch entsprechend der Indexwerte. Als Index kann ausschließlich auf den vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privater Haushalte in Deutschland Bezug genommen werden (= Verbraucherpreisindex). Es ist also nicht möglich, und macht den Vertrag unwirksam, wenn auf einen anderen Index, zum Beispiel den Lebenshaltungskostenindex in einem Bundesland verwiesen wird.
Mieterhöhungen aus anderen Gründen sind dann allerdings weitgehend ausgeschlossen. Eine Indexmiete ist deshalb besonders dann nicht sinnvoll, wenn Modernisierungen des Hauses absehbar sind, denn es ist dann nicht möglich, Kosten der Modernisierung auf die Mieter durch eine entsprechende Mieterhöhung umzulegen. Ausnahmen gelten nur für Modernisierungen, die aufgrund gesetzlicher Anordnungen erfolgen. Die Pflicht des Mieters, Baumaßnahmen zu dulden, bleibt aber unverändert auch bei Indexmiete bestehen (BGH, Urteil v. 12.3.2014 – VIII ZR 147/13).
Die Indexmiete ist in (§ 557 b BGB) gesetzlich geregelt.
Indexmiete bei Gewerberäumen
Die Möglichkeit, für die zukünftige Bestimmung der Miethöhe eine Vereinbarung im Mietvertrag vorzusehen, nach der sich die Miete entsprechend dem Lebenshaltungskostenindex erhöht (Wertsicherungs- oder Preisklauseln) sieht der Gesetzgeber ausschließlich noch für typische Wohnraummietverträge vor.
Für Gewerberäume gilt das Preisklauselgesetz, danach sind Preisklauseln zunächst generell verboten, es gibt aber Ausnahmen und sind besondere Vereinbarungen im Mietvertrag nötig. Siehe dazu >> Mieterhöhung Kap.6
Die Schriftform ist zwingend im Mietrecht (Mietgesetz) vorgeschrieben. Mündliche Abreden oder Vereinbarungen in >>>Textform sind unwirksam. Schriftform bedeutet: ein von Vermieter und Mieter beiderseitig unterzeichnetes Schriftstück.
Mieterhöhungen:
Der Vermieter kann die Miete ausschließlich bei einer Steigerung des Indexes erhöhen. Jede andere Mieterhöhung – zum Beispiel eine Anpassung der Miete an die Vergleichsmieten – ist ausgeschlossen ( § 557 b Abs 2 BGB ).
Ausnahmen: Mieterhöhungen nach Durchführung von >>> Modernisierungen im dort vorgesehenen Umfang.
Die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben ( § 557 b Abs 2 BGB). Nur wenn Mieterhöhungen wegen Modersierungen gemacht werden, muss insoweit die Jahresfrist nicht eingehalten werden.
Beispielrechnung für eine Mieterhöhung nach § 557 b BGB
| Miete am 1. Oktober 2003 | 450,00 € | Indexwert am 1. Oktober 2003 | 120 Punkte* |
| Indexwert am 1. Oktober 2004 | 125 Punkte* | ||
| Indexerhöhung 5 Punkte entspricht | 4,16 % | ||
| Mieterhöhung 4,16 % | 18,72 € | ||
| Neue Miete | 468,72 € | ||
| Die Mieterhöhung muss der Vermieter in >>>Textform dem Mieter mitteilen. Dabei muss der Vermieter alle seiner Berechnung zugrundeliegenden Daten angeben, insbesondere die Indexwerte. Zahlbar ist die Neue Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung ( § 557 b Abs 3 BGB) . Teilt der Vermieter in diesem Beispiel die Erhöhung dem Mieter im Laufe des Oktober mit, so ist die neue Miete ab 01. Januar 2005 zu entrichten.Eine weitere Mieterhöhung ist dann erst wieder für einen Zeitraum ab 01. Januar 2006 möglich. *Hinweis: die eingesetzen Indexwerte sind nur Beispielhaft gewählt und entsprechen nicht den realen Indexwerten. Alle Indicies werden regelmäßig veröffentlich, und können online abgerufen werden. Tatsächlich bewegte sich die Teuerungsrate im Jahr 2003 bei nur 0,5 Punkten. |
Kündigungsausschluß
Vermieter und Mieter können vereinbaren, dass das Recht zur Kündigung des Index-Mietvertrages befristet oder unbefristet ausgeschlossen sein soll. Nach der Mietrechtsreform 2001 ist dies wohl nicht mehr zweifelhaft. (AG Hamburg, Urteil vom 19. November 1999, Az: 44 C 417/99, WuM 2000, 494-495). Bei einem Staffelmietvertrag dagegen kann das Kündigungsrecht des Mieter höchstens für die Dauer von 4 Jahren ausgeschlossen werden ( § 557 a Abs 3 BGB). Unberührt bleibt immer das Recht, den Vertrag aus wichtigem Grund zu kündigen ( Zahlungsverzug des Mieters, unzumutbare Zustände usw.).
Der Mieter kann bei einer Senkung des Preisindex vom Vermieter auch eine entsprechende Absenkung der Miete verlangen. Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden, eine entsprechende Klausel wäre unwirksam. Ebensowenig kann wirksam vereinbart werden, dass die Miete nicht unter einen bestimmten Betrag absinken darf.
Mietrecht 05.2014 Mietrechtslexikon