Mietrechtliche Aspekte der Lage von Gaststätten in der Nähe von Wohnungen.


Mietrecht: Gastättenlärm, Diskotheken, Immisionen

Die Lage der Wohnung in unmittelbarer Nähe einer Gaststätte (oder Diskothek, Kneipe, eines Hafens oder sonstigen Lärmquelle) wird in aller Regel von den Gerichten als objektiv mangelhaft angesehen werden. Eine Beeinträchtigungen der Gesundheit oder des Wohlbefindens der Mieter ist nicht ausgeschlossen ( Gerüche, Lärm, insbesondere in der Nacht). Dem Mieter wird aber in den seltensten Fällen eine solche Lage der Wohnung bei der Anmietung unbekannt bleiben, so dass alle Ansprüche auf Mietminderung, Schadens- oder Aufwendungsersatz ausgeschlossen sind (§ 536 b BGB). Lärm durch Schiffahrt.
Den Vermieter trifft bei Abschluss des Mietvertrages insoweit in aller Regel keine Aufklärungspflicht. Das LG Dortmund, Urteil vom 6. Dezember 2001, Az: 11 S 162/01 lehnte zum Beispiel eine Aufklärungspflicht des Vermieters über einen in 1 km Entfernung vom Mietobjekt betriebenen Swinger-Club ab.

Wer in die Nähe einer Gaststätte zieht, der muss die hiervon ausgehenden Störungen als ortsüblich in Kauf nehmen. Die lärmenden Geräuschbelästigungen im Zusammenhang mit einem Biergartenbetrieb der Gaststätte sind dann „vertraglich vereinbarte bzw. wegen der Gewöhnlichkeit Bestandteile der Sollbeschaffenheit des Mietobjektes“, wie es das AG Rudolstadt in einem Urteil vom 20. Mai 1999, Az: 1 C 914/98 formulierte.

Etwas anderes gilt natürlich dann, wenn es bisher in Nähe der Wohnung keine Gaststätte gab, oder wenn die Gastätte die nächtlichen >>>Ruhezeiten (ab 22:00 Uhr) nicht einhält. Nächtlichen Lärm durch Besucher, etwa Autotürenzuschlagen, Anfahren und Gespräche braucht der Mieter nicht hinzunehmen. Notfalls kann verlangt werden, dass der Wirt den Betrieb bereits um 21:00 Uhr schließt (OVG Münster DWW 1994, 158; OLG Frankfurt DWW 1985, 208 zu dem Lärm einer Diskothek).

Miteigentümer haben gegen den Mieter eines Ladenlokales einen unmittelbaren Abwehranspruch, wenn der Mieter statt eines Ladens dort eine „Pizza-Imbißstube“ betreibt. Dies entschied das OLG Karlsruhe in einem Urteil vom 22. September 1993, Az: 6 U 49/93. Die Nutzung eines Wohnungseigentumsanteils als „Pizza-Imbißstube“, der in der Teilungserklärung die Zweckbestimmung „Ladenlokal“ erhielt, stellt für das Gericht eine störendere Nutzungsart dar. Eines weiteren Nachweises der Störungen bedarf es nicht.

Von einer Pizzabäckerei im Nachbarhaus ausgehende Gerüche, die über den Lüftungsschacht in der Wohnung verbreitet werden, rechtfertigen die Mietminderung (15%). AG Köln, Urteil vom 19. September 1989, Az: 208 C 246/89 .

Mietrecht 07 – 2012 Mietrechtslexikon