Mietrechtliche Aspekte bei der Wasserversorgung


Mietrechtliche Aspekte bei der Wasserversorgung

Wasserhahn, Armaturen:

Der Mieter muß grundsätzlich alle ihm überlassenen Sachen pfleglich behandeln. Die normale Abnutzung ist durch die Miete abgegolten, das gilt für alle Einrichtung oder Installationen einer Wohnung. Dichtungen werden durch Wassereinwirkung und Nutzung im Laufe der Zeit undicht und spröde, ebenso ist Kalkansatz eine normale altersbedingte Folge, für den der Vermieter einzustehen hat (Instandsetzung, Instandhaltung).

Der Mieter ist grundsätzlich dazu berechtigt, auch ohne Rücksprache mit dem Vermieter Wasserhähne, Mischbatterie, Brauseköpfe oder WC-Becken auszutauschen, obwohl diese Maßnahmen gemäß BGB § 535 dem Vermieter obliegen. Voraussetzung ist allerdings fachmännische und ordnungsgemäße Durchführung der Arbeiten. Wegen des gemäß § 539 Abs 2 BGB bestehenden Rechtes des Mieters, die eingebauten Einrichtungen (Toilette, Toilettenbrille, Mischbatterie, Brausekopf oder ähnliches) wieder zu entfernen und die alten Gegenstände wieder einzubauen, muß das Besitzrecht des Mieters auch dann fortbestehen, wenn der Mietgebrauch sich tatsächlich nicht mehr auf die ausgebaute Einrichtung erstreckt. So z. B. LG Lüneburg, Urteil vom 22. April 1993, Az: 6 S 2/93. Der Mieter muss also die Gegenstände während des Bestehens des Mietverhältnisses nicht an den Vermieter herausgeben.

Der Mieter ist aber verpflichtet, Einrichtungen der Mietsache (z.B. Wasserhähne, Armaturen usw.), die er während der Mietzeit erneuert, bei Auszug entweder zurückzulassen oder aber die ausgetauschten Gegenstände wieder anzubringen. Andernfalls haftet er dem Vermieter für den Schaden. OLG Köln 22. Zivilsenat, Urteil vom 26. November 1991, Az: 22 U 97/91.

Undichtigkeiten, Wasserverlust

Häufig führen Undichtigkeiten zu hohen laufenden Wasserverlusten. Da in der Regel der Mieter seinen Wasserverbrauch selbst bezahlen muss, entsteht dem Mieter in Form des ungenutzen Wassers so ein Schaden. Sofern der Mieter nicht durch eine im Mietvertrag vereinbarte wirksame >>>Kleinreparaturklausel dazu gezwungen ist, den Mangel selbst zu beheben, kann er Ersatz des „Wasserschadens“ vom Vermieter verlangen, sofern die Voraussetzungen dafür vorliegen (siehe dazu unten). Siehe dazu auch >>>Wasserleitungen

Im Mauerwerk oder in der Wand verlegten – Gas- und Wasserleitungen und die elektrischen Leitungen werden von einer solchen Klausel niemals erfasst. BGH, Urteil vom 7. Juni 1989 – Az: VIII ZR 91/88. Bei Schäden an solchen Teilen (z.B. auch Schwimmerventilen der Unterputz eingeauten Toilettenspülung) handelt es sich um einen >>>>Sachmangel für dessen Folgen der Vermieter mietrechtlich unabhängig von einem Verschulden (Garantiehaftung) einzustehen hat, BGH Urteil v. 9.12.1970 Az: VII ZR 149/69. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn wenn der Sachmangel bereits im Zeitpunkt der Überlassung an den Mieter vorhanden war BGH a.a.O.

Treten Wasserverluste auf, die ihren Grund in nicht ordnungsgemäß vom Vermieter erhaltenen Leitungen und Endverbrauchseinheiten haben, so muss der Vermieter die Kosten für die Wasserverluste selbst tragen. AG Salzgitter, Urteil vom 6. Dezember 1994, Az: 12a C 137/93.
Der Vermieter kann Wasserverluste auch nicht als Betriebskosten abrechnen und auf die Mieter umlegen. Dies folgt aus dem Rechtsgedanken, daß der Vermieter die Betriebskosten selbst zu tragen hat, die durch eine nicht ordnungsgemäße Bewirtschaftung eines Gebäudes entstehen oder die nicht im Zusammenhang mit dem Verbrauch der Vermieter entstehen. AG Salzgitter a.a.O.

Zu beachten: Zeigt der Mieter einen Defekt an der Wasserspülung des WC nicht an und kommt es zu Wasserverlust, hat der Vermieter einen Schadensersatzanspruch in Höhe der Kosten der verlorenen Wassermenge (Anmerkung: In diesem Fall war der Vermieter nietvertraglich verpflichtet, den „normalen“ Wasserverbrauch des Mieters zu bezahlen)(LG Frankfurt Urteil v. 24. Juli 1990, Az 2/11 S42/90). Siehe dazu auch nachstehend „Haftungsausschluss“.

In diesen Fällen besteht jedoch in der Regel kein Recht auf Mietminderung, solange die bestimmungsgemäße Benutzung des undichten Wasserhahnes oder der WC-Spülung nicht beeinträchtig ist. Der Vermieter muss – bei Schäden die zwar für den Mieter, nicht aber für den Vermieter – erkennbar waren ab dem Zeitpunkt, in dem er von dem Schaden Kenntnis erlangt aber den „Wasserschaden“ ersetzen – Details dazu nachstehend.

Sofern der Schaden erkennbar ist, muss der Mieter den Schaden unverzüglich dem Vermieter anzeigen und ihn gleichzeitig unter Setzung einer angemessenen Frist auffordern, den Schaden zu beheben. Erst dann tritt mietrechtlich >>>Verzug ein. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung die Reparatur durchzuführen innerhalb der Frist nicht nach (Verzug!) , so kann der Mieter den Schaden selbst beheben bzw durch einen Fachhandwerker beheben lassen ( § 536 a Abs 2 BGB) . Bei sehr hohem Wasserverlust kann auf eine Abmahnung des Vermieters verzichtet werden ( § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Die Anzeige eines solchen Schadens gehört auch zu den Obhutspflichten des Mieters, deren Verletzung dem Mieter selbst als u.U. als Mitverschulden vorwerfbar ist. Der Austausch einer defekten Dichtung kostet wenig Geld, demgegenüber kann ein durch Wasserverlust entstehender Schaden ein vielfaches höher sein. Erkennt der Mieter dies, sollte er nicht darauf verlassen, dass der Vermieter ja den Schaden ohnehin bezahlen müsse. Der Mieter sollte vielmehr alsbald, wenn der Vermieter nicht auf Abmahnungen reagiert, oder die Reparatur ablehnt, in diesen Fällen (billige Reparatur – hoher Schaden) selbst tätig werden. Bleibt der Mieter untätig, könnte ihm das als Mitverschulden oder mutwilliges Verhalten entgegen der allgemeinen Vertragspflichten (§ 242 BGB) ausgelegt werden. Er bleibt dann auf einem Wasserschaden u.U. „sitzen“.

Haftungsausschluss des Vermieters

Da sich der defekte Wasserhahn oder die sonstige Anlage in der gemieteten Wohnung und damit in der ausschließlichen Obhut des Mieters befindet und der Vermieter infolge nicht erfolgter Mängelanzeige durch den Mieter keine Kenntnis von dem Defekt haben kann, ist er angesichts fehlender Anzeichen und trotz des Alters eines Wasserhahnes insbesondere auch nicht mietvertraglich verpflichtet, die Installationen auf ihre Mängelfreiheit hin zu überprüfen. Er hat daher keine der ihm obliegenden Instandhaltungs-, Verkehrssicherungs-, Überwachungs-, Prüfungs- oder Kontrollpflichten verletzt ( BGH, 20. Oktober 1965, VIII ZR 154/63, VersR 1966, 81 ebenso LG Hamburg, Urteil vom 22. Januar 1991, Az: 11 O 166/89 ) und schuldet dem Mieter keinen Schadensersatz.

Mieterhaftung- Wasserhahn und Zulaufschlauch

Der Mieter handelt handelt grob fahrlässig, wenn er auch während einer längeren urlaubsbedingten Abwesenheit (hier 3 Tage) nicht den sonst ständig offenstehenden Wasserhahn zum Zulaufschlauch zu Wasch- und Geschirrspülmaschinen oder ähnlichen Geräten zudreht. Der Mieter haftet für alle eintretenden Wasserschäden. Eine etwa bestehende Hausratversicherung oder Haftpflichtversicherung des Mieters braucht nicht zu leisten und wird auch nicht leisten! Zahlungen der Gebäudeversicherung des Vermieters: Aus der besonderen Interessenslage bei Schadensfällen im Mietverhältnis folgt – jedenfalls dann, wenn die Versicherungsprämien auf die Mieter abgewälzt werden – die mietvertragliche Pflicht des Vermieters, die bestehende Versicherung auch in Anspruch zu nehmen (BGH, Urteil vom 3.11. 2004 – VII ZR 28/04). Verletzt der Vermieter seine Pflicht, den Schaden über die Versicherung abzuwickeln, kann der Mieter entsprechenden Ansprüchen des Vermieters (Zahlung der Kosten für die Schadensbeseitigung) einen Schadensersatzanspruch aus sogenannter „positiver Vertragsverletzung“ entgegenhalten (BGH a.a.o.). Bezahlt die Versicherung schließlich den Schaden, so kann sie sich nicht beim Mieter im Wege des Rückgriffs schadlos halten, sofern dem Mieter nur leicht fahrlässiges Verhalten vorzuwerfen ist (BGHZ 145,393, 397 ff [=WM 2001,122]). Etwas anderes gilt also nur dann, wenn der Mieter den Schaden vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat. Die Versicherung muss den Schaden des Vermieters dann zwar auch ersetzen, kann sich aber anschließend beim Mieter schadlos halten (Regress). Siehe dazu auch >>> Wasserschaden.

Bei Einschaltung der Feuerwehr zahlt der Mieter u.U. auch die Einsatzkosten für die Feuerwehr »siehe Feuerwehrkosten

Die Rechtsprechung ist außerordentlich streng!

Aus dem Urteil des OLG Zweibrücken, Urteil vom 10. April 2002, Az: 1 U 135/01 :

Es ist allgemein bekannt und musste sich auch dem Kläger aufdrängen, dass ein ständig unter Druck stehender Wasserschlauch ein erhebliches Gefahrenpotential birgt – sei es, dass der Schlauch im Lauf der Zeit platzt, sei es, dass er wie vorliegend abrutscht, was insbesondere dann in Betracht kommt, wenn der Wasserdruck schwankt. Insofern verhält es sich ähnlich wie bei Wasch- und Geschirrspülmaschinen, für die in ständiger Rechtsprechung die Ansicht vertreten wird, dass es grundsätzlich grob fahrlässig sei, den Wasseranschluss über einen längeren Zeitraum hinweg unter Druck zu belassen (vgl. für Geschirrspülmaschinen: OLG Oldenburg – Urteil vom 18.10.1995 – 2 U 135/95 – VersR 1996, 1492 – bei einwöchiger Abwesenheit; OLG Düsseldorf – Urteil vom 16.08.1988 – 4 U 232/87 – VersR 1989, 697 – bei mehrwöchiger Abwesenheit; OLG Karlsruhe – Urteil vom 04.12.1986 – 12 U 173/86 – RuS 1987, 231 – bei zweistündiger Abwesenheit; für Waschmaschinen: OLG Karlsruhe – Urteil vom 04.10.1990 – 12 U 73/90 – VersR 1992, 114 -; LG Hamburg – Urteil vom 27.03.1985 – 2 O 97/84 VersR 1986, 564; vgl. generell zur Überwachung einer laufenden Waschmaschine auch OLG Hamm – Urteil vom 27.03.1984 – 27 U 433/83 – NJW 1985, 332. >>>Waschmaschine

Mietrecht 2/2015 Mietrechtslexikon