Mietrechtliche Vorschriften zur Wohnraumkündigung


Die Kündigung von Wohnraum im Mehrfamilienhaus sowie von Doppelhaushälften und von Einfamilienhäusern

Die Kündigung bedarf zwingend der Schriftform ( § 568 Abs 1 BGB).
Eine mündliche Kündigung, Kündigung per SMS, E-Mail oder Telefax ist – da nicht der gesetzlich vorgeschriebenen Form entsprechend – gemäß § 134 BGB nichtig.

Bei der „Schriftform“ ist immer ein Dokument notwendig, dass von allen beteiligten Parteien unterschrieben ist.
Zu beachten: Ein Telefax als Kündigungsschreiben genügt nicht. Ein solches Telefax-Schreiben wird erst dann wirksam, wenn es dem Empfänger im Orginal zugeht, der Zugang per Telefax reicht nicht. Das gilt für alle einseitig empfangbedürftigen Willenserklärungen, sofern das Gesetz dafür „Schriftform“ vorschreibt. BGH 8. Zivilsenat Urteil v. 30.Juli 1997, Az: VIII ZR 244/96

Kündigungsvollmachten

Die Bevollmächtigung einer Dritten Person zur Kündigung oder zur Entgegennahme einer Kündigung ist möglich und wirksam. Ehegatten können sich demnach für eine Kündigung auch gegenseitig bevollmächtigen.
Der kündigende Bevollmächtigte hat die Vollmachtsurkunde in Urschrift (Original, keine Kopie!) zusammen mit der Kündigung vorzulegen. Nur in Ausnahmefällen z. B., wenn die Bevollmächtigung des Hausverwalters grundsätzlich bekannt ist, kann eine Kopie ausreichen.
Zu beachten: Die Kündigung ist aber nicht allein deshalb unwirksam, weil die Voll-macht nicht im Original beilag. Der Empfänger der Kündigung hat aber in diesen Fällen – eine Vollmacht lag nur in Kopie oder überhaupt nicht bei – die Möglichkeit die Kündi-gung unverzüglich zurückzuweisen (§ 174 BGB). Bei einer solchen Zurückweisung ver-liert die Kündigung ihre Wirksamkeit.
Unverzüglich bedeutet „ohne schuldhaftes Verzögern“. Dem Kündigungsempfänger ist dabei zuzubilligen, sich Rechtsrat einzuholen. 14 Tage Zeit für die Zurückweisung nach Zugang der Kündigung sind aber zu lang. (LG Hagen Be v. 7. 9. 1990, Az: 13 T 500/90) 1 Woche aber wohl ausreichend (LG München II WuM 1995, 478). Ehegatten können sich demnach für eine Kündigung auch gegenseitig bevollmächtigen.

Kündigungsfristen

Jedes Mietverhältnis kann außerordentlich (fristlos) aus wichtigem Grund gekündigt werden. Für die Einzelheiten dazu siehe >>> Kündigung (außerordentliche).

Die Kündigungsfrist beträgt einheitlich für Mieter und Vermieter 3 Monate d. h. die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugegangen sein (siehe unten) und wird dann frühestens zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam (§ 573 c Abs 1 BGB).
Für den Vermieter verlängern sich die Fristen je nach Dauer des Mietverhältnisses. Schreibt der Mietvertrag andere kürzere Fristen vor, so ist er insoweit unwirksam, es gelten immer die gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 573 Abs 4 BGB).

Für den Vermieter sind daher folgende Kündigungsfristen maßgebend

  • bei einer Mietzeit bis zu 5 Jahren 3 Monate
  • bei einer Mietzeit von 5 Jahren bis zu 8 Jahren 6 Monate
  • bei einer Mietzeit ab 8 Jahren 9 Monate

Zu beachten (wichtig) für „Altverträge“:
Die Änderung des Mietrechts zum 1. Juni 2005 besagt, dass § 573 Abs. 4 BGB nunmehr auch auf alte Verträge anzuwenden ist, in denen die damaligen gesetzlichen Kündigungsfristen formularvertraglich (vorbereitetes oder vorgedrucktes Mietvertragsformular) vereinbart wurden. Dies gilt für alle Kündigungen, die nach dem 1. Juni 2005 erfolgen.

Die Kündigungsfrist verlängert sich jeweils einseitig zu Lasten des Vermieters um 3 Monate, sofern der Vermieter von seinem Recht zur erleichterten Kündigung (ohne Gründe) Gebrauch macht (siehe dazu auch nachstehende Kommentierung).

Die Begründung der Kündigung

Der Mieter kann ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung der Form und Frist kündigen.

Eine freies Kündigungsrecht gibt es für den Vermieter von Wohnraum im Mietrecht nicht. Das bedeutet, dass die Kündigung des Vermieters nur wirksam ist, wenn sie sich auf einen im Mietrecht genannten Kündigungsgrund stützt (siehe unten) . Ist keine der gesetzlichen Begründungen zutreffend, so kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht wirksam kündigen.

Zu beachten: Fehlt eine Begründung, oder ist diese unvollständig, hat dies erhebliche rechtliche Konsequenzen für den Vermieter:
Andere als die in der Kündigung angegebenen Gründe darf das Gericht – im Falle eine Rechtsstreites – nicht berücksichtigen. Der Vermieter darf auch keine Begründung nachreichen oder weitere Kündigungsgründe nachschieben. Es gilt nur das, was er in dem Kündigungsschreiben angegeben hat! (§ 573 Abs 3 BGB).

Die Gerichte hatten die Begründungspflicht der Vermieter im Laufe der Zeit immer mehr ausgedehnt, bis schließlich das Bundesverfassungsgericht zur Klarstellung die folgenden Feststellungen traf:

„Die Anforderungen an die Begründungspflicht darf nicht nicht in einer Weise überspannt werden, dass vom Vermieter Angaben verlangt werden, die über das anerkennenswerte Informationsbedürfnis des Mieters hinausgehen (vgl. BVerfG, 28. Januar 1992, BVerfGE 85, 219 <223f>). Im Falle der Eigenbedarfskündigung genügt es zwar einerseits nicht, dass der Vermieter lediglich den Gesetzestext wiedergibt, doch ist an-dererseits nicht erforderlich, dass bereits das Kündigungsschreiben die gerichtliche Feststellung erlaubt, dass die Kündigungsvoraussetzungen vorliegen (vgl BVerfG, 4. Juni 1998, NJW 1998, 2662).“

In der Praxis ist allen Vermietern zu raten, die Begründung der Kündigung so ausführlich wie möglich zu halten. Besonders aufwendig sind dabei die Begründungen von Verwertungskündigungen. Die Beratung durch einen erfahrenen Rechtsanwalt ist hier in jedem Fall zumindest dann anzuraten, wenn der Fall nicht völlig eindeutig ist, und mit einem Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung zu rechnen ist.

Kündigungsgründe:
Der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse an der Kündigung der Wohnung nachweisen können (§ 573 Abs 1 BGB). Ein solches berechtigtes Interesse des Vermieters kann in den folgenden 3 Fällen bestehen. Diese vom Gesetz vorgegebene Liste ist abschließend. Andere Gründe sind gesetzlich nicht vorgesehen. Danach kann der Vermieter kündigen, wenn……

· der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat § 573 Abs II Nr. 1 BGB Einzelheiten dazu siehe >>> Pflichtverletzung
· er die Wohnung für sich oder Familienangehörige benötigt – Eigenbedarf – § 573 Abs I Nr. 2 BGB. Einzelheiten dazu siehe >>> Eigenbedarf
· er an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist § 573 Abs II Nr. 3 BGB. Einzelheiten dazu siehe >>> Verwertungskündigung.

Zugang der Kündigung

Die Kündigung wird erst ab dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie dem Empfänger zugeht (§ 130 Abs I BGB). Geht die Kündigung dem Empfänger also erst nach dem 3. Werktag des Monats zu, so ist sie verspätet, und wird zum Ablauf des übernächsten Monats nicht wirksam. Die Kündigung kann aber in eine fristgerechte Kündigung um-gedeutet werden (§ 140 BGB). Dies ist ganz allgemeine Meinung (OLG Frankfurt NJW – RR 90-337). Die Kündigung wird also erst einen Monat später wirksam.

Für weitere Einzelheiten zu Zugang und zur Zustellung von Sendungen siehe >> Zugang.

Das Widerspruchrecht des Mieters

Auch bei einer wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses kann der Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Das Mietrecht gewährt ihm durch § 574 BGB einen solchen Rechtsanspruch bei Vorliegen eines „Härtefalles“. Es müssen aber schon außergewöhnlich Gründe vorliegen. Einer der vom Gesetz anerkannte Gründe für einen Härtefall ist auch der, wenn es dem Mieter nicht gelingt, zumutbaren Ersatzwohnraum zu beschaffen. Details dazu siehe >>> Ersatzwohnraum.
Zu den weiteren Einzelheiten bei Härtefällen mit Fallbeispielen (Urteilen) siehe >>> Härtefall.

Der Vermieter von Wohnraum soll den Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruches gegen die Kündigung rechtzeitig hinweisen. (568 Abs.2 BGB). Der Vermieter kann je-doch die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter den Widerspruch nicht bis spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklärt hat § 574 b Abs 2 BGB. Der Vermieter verliert dieses Ablehnungsrecht, wenn er den Mieter nicht rechtzeitig auf die Möglichkeit des Widerspruchs hingewiesen hat. Der Mieter kann dann Gründe für einen Härtefall auch noch im ersten Termin eines Räumungsrechtstreites vorbringen ohne zurückgewiesen zu werden § 574 b Abs 2 Satz 2 BGB.

Mietrecht 01 – 2012 Mietrechtslexikon Wohnungskündigung im Mehrfamilienhaus – Mieterschutz