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Mietrechtliche Aspekte zum Thema Wohnungstoilette
Der Mieter muß grundsätzlich alle ihm überlassenen Sachen pfleglich behandeln. Die normale Abnutzung ist durch die Miete abgegolten, das gilt für alle Einrichtung oder Installationen einer Wohnung, also auch für die Toilette, das Toilettenbecken, die Brille usw. Dichtungen werden durch Wassereinwirkung und Nutzung im Laufe der Zeit undicht und spröde, ebenso ist Kalkansatz und Urinstein eine normale altersbedingte Folge, für den der Vermieter einzustehen hat ( § 535 BGB Instandsetzung, Instandhaltung).
Der Mieter ist grundsätzlich dazu berechtigt, auch ohne Rücksprache mit dem Vermieter Mischbatterie, Brauseköpfe oder WC-Becken auszutauschen, obwohl diese Maßnahmen gemäß BGB § 535 dem Vermieter obliegen. Voraussetzung ist allerdings fachmännische und ordnungsgemäße Durchführung der Arbeiten. Wegen des gemäß § 539 Abs 2 BGB bestehenden Rechtes des Mieters, die eingebauten Einrichtungen (Toilette, Toilettenbrille, Mischbatterie, Brausekopf oder ähnliches) wieder zu entfernen und die alten Gegenstände wieder einzubauen, muß das Besitzrecht des Mieters auch dann fortbestehen, wenn der Mietgebrauch sich tatsächlich nicht mehr auf die ausgebaute Einrichtung erstreckt. So z. B. LG Lüneburg 6. Zivilkammer, Urteil vom 22. April 1993, Az: 6 S 2/93. Der Mieter muss also die Gegenstände während des Bestehens des Mietverhältnisses nicht an den Vermieter herausgeben.
Der Mieter ist aber verpflichtet, Einrichtungen der Mietsache (z.B. Toilettensitz, Toilettenbrille usw.), die er während der Mietzeit erneuert, bei Auszug entweder zurückzulassen oder aber die ausgetauschten Gegenstände wieder anzubringen. Andernfalls haftet er dem Vermieter für den Schaden. OLG Köln 22. Zivilsenat, Urteil vom 26. November 1991, Az: 22 U 97/91 .
Der Vermieter kann allerdings die Beseitigung von Schäden verlangen, soweit diese vom Mieter verursacht wurden oder die zumindest in seiner Verantwortung liegen.
Undichtigkeiten, Wasserverlust der Toilette
Häufig führen Undichtigkeiten an der Toilettenspülung zu hohen laufenden Wasserverlusten. Da in der Regel der Mieter seinen Wasserverbrauch selbst bezahlen muss, entsteht dem Mieter in Form des hohen ungenutzen Wassers so ein beträchtlicher Schaden. Sofern der Mieter nicht durch eine im Mietvertrag vereinbarte wirksame >>>Kleinreparaturklausel dazu gezwungen ist, den Mangel selbst zu beheben, kann er Ersatz des „Wasserschadens“ vom Vermieter, sofern die Voraussetzungen dafür vorliegen (siehe dazu unten) beanspruchen. Es handelt sich um einen >>>>Sachmangel für den der Vermieter mietrechtlich einzustehen hat.
In diesen Fällen besteht jedoch in der Regel kein Recht auf Mietminderung, solange die bestimmungsgemäße Benutzung der Toilette nicht beeinträchtig ist. Der Vermieter muss ab dem Zeitpunkt, in dem er von dem Schaden Kenntnis erlangt, und mit der Schadensbehebung in Verzug gerät aber den „Wasserschaden“ ersetzen – Details dazu nachstehend.
Der Mieter sollte den Schaden unverzüglich dem Vermieter anzeigen und ihn gleichzeitig unter Setzung einer angemessenen Frist auffordern, den Schaden zu beheben. Erst dann tritt mietrechtlich >>>Verzug ein. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung die Reparatur durchzuführen innerhalb der Frist nicht nach (Verzug!) , so kann der Mieter den Schaden selbst beheben bzw durch einen Fachhandwerker beheben lassen ( § 536 a Abs 2 BGB) . Bei sehr hohem Wasserverlust kann auf eine Abmahnung des Vermieters verzichtet werden ( § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Die Anzeige eines solchen Schadens gehört auch zu den Obhutspflichten des Mieters, deren Verletzung dem Mieter selbst als u.U. als Mitverschulden vorwerfbar ist. Der Austausch einer defekten Dichtung kostet wenig Geld, demgegenüber kann ein durch Wasserverlust entstehender Schaden ein vielfaches höher sein. Erkennt der Mieter dies, sollte er nicht darauf verlassen, dass der Vermieter ja den Schaden ohnehin bezahlen müsse. Der Mieter sollte vielmehr alsbald wenn der Vermieter nicht auf Abmahnungen reagiert, oder die Reparatur ablehnt, in diesen Fällen (billige Reparatur – hoher Schaden) selbst tätig werden. Bleibt der Mieter untätig, könnte ihm das als Mitverschulden oder mutwilliges Verhalten entgegen der allgemeinen Vertragspflichten (§ 242 BGB) ausgelegt werden. Er bleibt dann auf einem Wasserschaden u.U. „sitzen“.
Haftungsausschluß des Vermieters
Da sich die defekte Toilettenspülung oder die sonstige Anlage in der gemieteten Wohnung und damit in der ausschließlichen Obhut des Mieters befindet und der Vermieter infolge nicht erfolgter Mängelanzeige durch den Mieter keine Kenntnis von dem Defekt haben kann, ist er angesichts fehlender Anzeichen und trotz des Alters des Wasserhahnes insbesondere auch nicht mietvertraglich verpflichtet, die Installationen auf ihre Mängelfreiheit hin zu überprüfen. Er hat daher keine der ihm obliegenden Instandhaltungs-, Verkehrssicherungs-, Überwachungs-, Prüfungs- oder Kontrollpflichten verletzt ( BGH, 20. Oktober 1965, VIII ZR 154/63, VersR 1966, 81 ebenso LG Hamburg, Urteil vom 22. Januar 1991, Az: 11 O 166/89 ).
Defekte, Geruchsbelästigung, Mietminderung
Bei Defekten an der Toilette, wie z.B. Fäkalienrückfluß in der Toilette der Mietwohnung ist eine Mietminderung in Höhe von 5% des Mietzinses gerechtfertigt .AG Schöneberg, Urteil vom 31. Oktober 1990, Az: 5 C 72/90.
Fehlende Entlüftungsmöglichkeit eines Toilettenraums: Läßt sich der Toilettenraum nicht nach außen, sondern lediglich über die Küche entlüften, ist eine Mietminderung von 10% gerechtfertigt. AG Schöneberg, Urteil vom 8. Mai 1990, Az: 16 C 50/90 Quelle: MM 1990, 231 Weitere Urteile zur Mietminderung siehe >>>Minderung (Tabelle)
Sonstiges, Toilettenbrille
Ist die Toilettenbrille gerissen bzw. gebrochen, so spricht dies in aller Regel für einen unsachgemäßen Gebrauch durch den Mieter (so die Rechtsprechung). Die Toilettenbrille ist in diesem Fall vom Mieter zu ersetzen.
In einem Fall verlangte der Vermieter vergeblich Ersatz vor Gericht für eine abgenutzte Toilettenbrille. Der Richter äußerte sich im Urteil zu dem Fall wie folgt: „Es sei allseits bekannt, dass selbst Toilettenbrillen kein ewiges Leben haben, da sie im täglichen Gebrauch naturgemäß Angriffen ausgesetzt seien, die das Material auch bei täglicher Pflege schädigen könnten.“ (Amtsgericht Brühl Az. 21 C 307/00) .
Siehe auch >>> Klosettbürste
Verdreckte Toiletten rechtfertigen Anspruch auf Schadensersatz
Völlig verdreckte Toiletten können nach Auszug des Mieters einen Schadensersatzanspruch des Vermieters rechtfertigen. AG Osnabrück (Az.: 47 C 9/03). Normale Wasserränder (Kalkränder) rechtfertigten aber noch keinen Schadensersatz. Solche Wasserränder werden ab einem bestimmten Alter der Toilette als eine normale Erscheinung, angesehen. AG Osnabrück siehe oben.
Anders ist es jedoch, wenn ein Toilettenabfluss offensichtlich über Jahre hinweg nie gesäubert worden ist. Zu den mietrechtlichen Pflichten einer pfleglichen Behandlung der Wohnung gehört es, nach Benutzen der Toilette die beim Abspülvorgang nicht entfernten Kotreste mit einer Toilettenbürste zu entfernen.
Nach Ansicht des AG Osnabrück (siehe oben) muss die Toilette in so einem Fall komplett ersetzt werden. In der Regel wird davon ausgegangen, dass derartige Sanitäreinrichtungen 20 Jahre halten. Nach 10 Jahren Mietzeit muss deshalb der Vermieter bei seinem Schadensersatzanspruch einen Abzug von 50 Prozent gelten lassen.
Mietrecht 08-2012 Mietrechtslexikon