Kündigungsfristen und Formalien im Mietrecht


Die Formalien der Mietvertragskündigung, Kündigungsausschluss

Grundsätzlich bedarf die Kündigung der Wahrung der im Mietrecht vorgesehenen Form und Frist. Ohne Einhaltung ist die Kündigung in der Regel unwirksam, in einigen Fällen kann eine fehlerhafte Kündigung auch in eine form und fristgerechte Kündigung umgedeutet werden, näheres dazu unten. Nur Mietverträge über gewerbliche Räume oder Sachen bedürfen keiner besonderen Form, sie sind auch mündlich wirksam ( § 542 BGB). Für Wohnraum schreibt das Gesetz zwingend die Schriftform (§ 126 BGB) vor (vgl. § 568 BGB). Die Kündigung muss eine schriftliche Erklärung sein, die vom Absender eigenhändig unterschrieben ist. Es kann sich um einen mit der Maschine geschriebenen Brief handeln, dieser muss dann aber vom Absender persönlich unterschrieben sein. Wirksam wird die Kündigung erst, wenn sie dem Empfänger auch zugeht. Zur Problematik bei „Einschreiben“ usw siehe >>>> Einschreiben zu Problemfällen beim Zugang >>> siehe Zugang – und Ausführungen dazu weiter unten.
Zu beachten: Eine E-Mail, ein Telefax oder eine SMS genügt den gesetzlichen Anforderungen nicht. Die Kündigung eines Wohnraumes muss immer in Schriftform erfolgen. Anders ist die Rechtslage bei gewerblichen Mietverhältnissen siehe dazu >>> Kündigung gewerblicher Mietverhältnisse. Wer muss kündigen? (Mehrere Personen sind Mieter / Vermieter) Sind mehrere Personen gemeinsam Vermieter, zum Beispiel ein Eigentümer-Ehepaar, muss jeder Ehepartner die Kündigung eigenhändig unterschreiben. Gleiches gilt auch im umgekehrten Fall, wenn der Mieter kündigt. Haben die Ehepartner oder Geschwister, Partner oder Wohngemeinschaften eine Wohnung gemeinsam gemietet, so müssen auch alle Partner des Vertrages (z.B. beide Ehepartner) die Kündigung unterzeichnen.

Im Scheidungs u. Trennungsfall

Häufige Mißverständnisse entstehen im Rahmen von Scheidungsverfahren. Zieht ein Ehepartner aus der Wohnung aus, und kündigt er alleine die Wohnung anschließend, so ist die Kündigung unwirksam. Die Kündigung wirkt also nicht etwa nur für seine Person! Der ausgezogene Ehepartner haftet auch nach dem Auszug weiterhin als Gesamtschuldner zusammen mit dem anderen Partner für die alle Vertragspflichten, insbesondere aber für die gesamte Miete, dabei ist es völlig unerheblich, ob er die Wohnung auch noch nutzt.
Kündigt der Vermieter eine solche Wohnung, so muss die Kündigung auch an den bereits ausgezogenen Ex-Partner in dessen neuer Wohnung zugestellt werden (LG Mannheim WM 1994,538 BGH Z 1996/302). Weitere Details für den Scheidungsfall >>>Scheidung

Vollmachten

Bevollmächtigung einer Dritten Person zur Kündigung oder zur Entgegennahme einer Kündigung ist möglich und wirksam. Der kündigende Bevollmächtigte hat die Vollmachtsurkunde in Urschrift (keine Kopie!) vorzulegen. Dennoch ist eine Kündigung auch dann wirksam, wenn die Vollmacht nicht oder nur in Kopie beigefügt ist. Der Empfänger der Kündigung kann die Kündigung dann aber unverzüglich zurückweisen (§ 174 BGB). Bei einer solchen Zurückweisung verliert die Kündigung ihre Wirksamkeit. Unverzüglich bedeutet „ohne schuldhaftes Verzögern“. Innerhalb von 1 bis höchsten 3 Tagen nach Zugang des Schreibens. Ehegatten können sich demnach für eine Kündigung auch gegenseitig bevollmächtigen.

Begründung der Kündigung

Mietverträge über gewerbliche Räume und Sachen können ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Wohnraum kann der Mieter ohne jede Begründung unter Beachtung der Kündigungsfristen kündigen. Der Vermieter von Wohnraum soll den Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruches gegen die Kündigung hinweisen. (568 Abs.2 BGB). Zusätzlich ist er verpflichtet, die Gründe für die Kündigung anzugeben (§ 573 Abs 3 BGB). Dies schreibt das Gesetz deswegen vor, da der Vermieter nur bei Vorliegen bestimmter Gründe -d.h. nur wenn er ein berechtigtes Interesse hat – überhaupt kündigen darf (>>siehe Kündigung). Fehlt eine Begründung, oder ist diese unvollständig, hat dies erhebliche rechtliche Konsequenzen für den Vermieter:
Andere als die in der Kündigung angegebenen Gründe darf das Gericht – im Falle eine Rechtsstreites – nicht berücksichtigen. Der Vermieter darf auch keine Begründung nachreichen oder weitere Kündigungsgründe nachschieben. Es gilt nur das, was er in dem Kündigungsschreiben angegeben hat! (§573 Abs 3 BGB). Die Gerichte hatten die Begründungspflicht der Vermieter im Laufe der Zeit immer mehr ausgedehnt, bis schließlich das Bundesverfassungsgericht zur Klarstellung die folgenden Feststellungen traf:
Die Anforderungen an die Begründungspflicht darf nicht nicht in einer Weise überspannt werden, dass vom Vermieter Angaben verlangt werden, die über das anerkennenswerte Informationsbedürfnis des Mieters hinausgehen (vgl. BVerfG, 28. Januar 1992, BVerfGE 85, 219 <223f>). Im Falle der Eigenbedarfskündigung genügt es zwar einerseits nicht, dass der Vermieter lediglich den Gesetzestext wiedergibt, doch ist andererseits nicht erforderlich, dass bereits das Kündigungsschreiben die gerichtliche Feststellung erlaubt, dass die Kündigungsvoraussetzungen vorliegen (vgl BVerfG, 4. Juni 1998, NJW 1998, 2662).

In der Praxis ist allen Vermietern zu raten, die Begründung der Kündigung so ausführlich wie möglich zu halten. Besonders aufwendig sind dabei die Begründungen von Verwertungskündigungen. Die Beratung durch einen erfahrenen Rechtsanwalt ist hier in jedem Fall zumindest dann anzuraten, wenn der Fall nicht völlig eindeutig ist, und mit einem Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung zu rechnen ist.

Kündigungsfrist

Kündigungsfrist bei außerordentlichen fristlosen Kündigungen siehe
>>>> besondere Fristen mit Formulierung und Fällen

Kündigungsfristen für gewerbliche Räume, Grundstücke, Sachen usw: >>> Kündigung gewerbl

Kündigungsfrist bei Altverträgen mit Verlängerungsklausel >>>Verlängerungsklausel

Nur für die Kündigung von Wohnraum (keine gewerblichen Räume oder z.B. Garagen) gilt folgendes:
Die Kündigungsfrist beträgt einheitlich für Mieter und Vermieter 3 Monate. Genauer: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag (24:00 Uhr) dem Empfänger zugehen. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf des übernächsten Monats. Samstage sind Werktage. Sonntage und gesetzliche Feiertage nicht, sie zählen also bei der Berechnung der Frist nicht mit. (§ 573 c BGB).

In einem Formularmietvertrag vereinbarte längere Kündigungsfristen gelten für Kündigungen, die nach dem 1. Juni 2005 zugehen nicht mehr. – Siehe nachstehend.

Ab 1. Juni 2005 gilt eine Neuregelung: Mieter können künftig den Mietvertrag mit einer dreimonatigen Frist ordentlich kündigen – unabhängig davon, wie lange sie bereits in der Wohnung leben. Die Neureglung gilt für alle Kündigungen, die nach dem 1. Juni 2005 dem Vermieter zugehen. Mieter, die vor dieser Frist bereits gekündigt haben, und eine längeren Frist beachten müssten, können nach dem 1. Juni 2005 erneut kündigen, dann gilt für diese neue Kündigung die kurze 3-Monatsfrist.

Zu beachten (Ausnahme)

Immer dann, wenn die Parteien eine individuelle Vereinbarung getroffen haben, die von der seinerzeitigen Gesetzeslage abweicht, hat der Gestaltungswille der Parteien Vorrang vor der gesetzlichen Regelung. Die von ihnen individuell vereinbarten Kündigungsfristen gelten in diesen Fällen fort. Eine Regelung in einem Formularmietvertrag ist aber keine individuelle Vereinbarung. Es muss sich um eine Vereinbarung auf einem gesonderten Schriftstück, welches von beieden Parteien unterzeichnet ist, handelt.

Für den Vermieter verlängern sich die Kündigungsfristen Fristen je nach Dauer des Mietverhältnisses, siehe nachfolgende Tabelle. Für den Vermieter sind daher die in der nachfolgenden Tabelle dargestellten Kündigungsfristen maßgebend: Schreibt der Mietvertrag andere kürzere Fristen vor, so ist er insoweit unwirksam, es gelten immer die gesetzlichen Kündigungsfristen. (§ 573 Abs 4 BGB).

bei einer Mietzeit bis zu 5 Jahren 3 Monate
bei einer Mietzeit von 5 Jahren bis 8 Jahren 6 Monate
Bei einer Mietzeit ab 8 Jahren 9 Monate

Für den Mieter gilt also immer die kurze Frist von 3 Monaten. Die Frist kann verkürzt werden, da alle vertraglichen Abweichungen vom Gesetz zu Gunsten des Mieters zulässig sind.

Kündigungsverzicht (-ausschluss) bei Wohnraummietverträgen

Ohne besondere Vereinbarungen im Mietvertrag gilt jedes Mietverhältnis unbefristet. Mieter und Vermieter können das Mietverhältnis dann mit der gesetzlichen Kündigungsfirst kündigen. Eine normale Wohnung kann also bis zum 3. Werktag jeden Monats für den Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden.

Die Rechtsprechung des BGH lässt es nun seit längerem zu, das Vermieter und Mieter wechselseitig durch Vereinbarung im Mietvertrag auf dieses gesetzliche Kündigungsrecht verzichten. Allerdings nur für die Dauer von maximal 4 Jahren. Der BGH hat diesen Grundsatz in seinem neuen Urteil zum Kündigungsverzicht vom 08.12.2010 – VIII ZR 86/10 nochmals bestätigt, gleichzeitig aber sehr genau präzisiert und damit eine scharfe Grenze gezogen: Unzulässig ist ein Kündigungsverzicht dann, wenn keine Kündigung vor Ablauf der 4-Jahres-Frist erfolgen darf, denn dann würde das Mietverhältnis frühestens nach 4 Jahren + Kündigungsfrist (im günstigsten Fall 2 Monate) enden. Es muss die Möglichkeit verbleiben, dass vorzeitig so gekündigt wird, dass das Mietverhältnis auch tatsächlich nach Ablauf von 4 Jahren seit Vertragbeginn endet! Rein rechnerisch bedeutet dies folgendes: 4 Jahre entsprechen 48 Monaten. Zieht man die Kündigungsfrist von maximal 3 Monaten ab, verbleiben noch 45 Monate.

Man kann also wechselseitig (Mieter und Vermieter) längstens für die Dauer von 45 Monaten (ab Vertragsbeginn) auf das Recht zu einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrags verzichten. Einschränkungen des Rechtes zu einer außerordentlichen Kündigung (wenn entsprechende Gründe vorliegen) sind aber immer unzulässig. Siehe auch dazu >>>>>Kündigungsverzicht

Falsche Kündigungsfrist angewendet

Wird durch ein Versehen oder auch z.B. wegen einer unvorhersehbare Verzögerung beim Zugang des Schreibens die Kündigungsfrist falsch angegeben, so bleibt die Kündigung nach wohl überwiegender Ansicht dennoch wirksam (OLG Ffm NJW-RR 1990, 337, Hamm MDR 94,56). Die Kündigung wird – statt zum engegebenen Zeitpunkt – erst zu einem späteren Zeitpunkt (bei dem die gesetzliche oder vertragliche Kündigungsfrist eingehalten ist) wirksam. Man nennt dies Umdeutung der unwirksmen (verfristeteten) Kündigung in eine wirksame (fristgerechte) Kündigung.

Zugang der Kündigung beim Empfänger

Damit eine Erklärung gegenüber dem Empfänger rechtlich wirksam werden kann, muß sie ihm zugegangen sein. Häufigster und wichtigster Fall ist die Kündigung oder auch Mieterhöhungsverlangen. Zugegangen ist eine schriftliche Erklärung dann, wenn sie in den „Machtbereich“ des Erklärungsempfängers gelangt ist, so dass dieser von ihr Kenntnis nehmen kann. Im Klartext: Wird die Erklärung in den Haus- oder Wohnungsbriefkasten eingeworfen oder unter der Türe durchgeschoben, ist sie zugegangen. Man muß allerdings nun dafür sorgen, dass man den Zugang, also das Einwerfen in den Briefkasten auch nachweisen kann. Bestreitet der Empfänger, die Sendung erhalten zu haben, dann muss der Absender den Zugang beweisen. Der Nachweis kann zum Beispiel durch einen zuverlässigen Zeugen geführt werden, der auch der Bote gewesen sein kann, der die Sendung eingeworfen hat. >>>weitere Einzelheiten dazu.

Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung

Der Mieter kann der Kündigung grundsätzlich widersprechen, sofern ein Härtefall vorliegt. Der Vermieter muss das Mietverhältnis eine angemessene Zeit fortsetzen. Ist dem Vermieter die Fortsetzung zu unveränderten Bedingungen nicht zumutbar, so kann der Mieter nur eine Fortsetzung zu angemessenen Bedingungen verlangen, der Vertrag wird also geändert (§ 574 BGB und § 574 a BGB) . Im Rahmen der Prüfung, ob eine Fortsetzung erfolgen muss, sind die beiderseitigen Interessen von Vermieter und Mieter gegeneinander abzuwägen. Die Anforderungen der Rechtsprechung für die Anerkennung eines Härtefalles sind hoch – siehe >>>Fallsammlung zu Härtefällen Eine Härte liegt für die Mieter auch dann vor, wenn zumutbarer Ersatzwohnraum vom Mieter nicht beschafft werden kann (§ 574 Abs. 2 BGB). Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden und eine Begründung enthalten. Enthält er keine Begründung, so ist dem Vermieter auf Anforderung unverzüglich Auskunft zu erteilen. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter zugehen, ansonsten kann der Vermieter den Widerspruch ablehen (§ 574 b BGB). Das bedeutet, dass sich der Mieter später auch vor Gericht nicht mehr aus die Härtefallklausel berufen kann. Hat der Vermieter in seiner Kündigung den Mieter nicht auf die Möglichkeit des Widerspruches hingewiesen, so gilt diese 2-Monatsfrist nicht. Der Mieter kann dann den Widerspruch selbst noch in einem Räumungsrechtsstreit vor Gericht vorbringen, und ist damit nicht verspätet (§ 574 b Abs 2 BGB).

Mietrecht 9 – 2012 Mietrechtslexikon